Бизнес план коттеджного поселка

Современное положение дел диктует свои условия для успешного предпринимательства.

Если период перестройки позволял начинать свое дело с минимальных капиталовложений без особых усилий, то сегодня требуется принятие непростых решений, затрагивающих не только финансовые стороны, но и интеллектуальные аспекты.

В настоящие время основные ниши, служащие успешным стартом для ведения предпринимательства, освоены.

Поэтому бизнесменам приходится искать новые способы дальнейшего развития, например, довольно рентабельными являются бизнес-идеи, связанный с развитием коттеджного жилого комплекса, любой коммерческой недвижимости.

Однако такие направления являются финансово ёмкими и высокорентабельными.

Существует несколько успешных бизнес направлений, не теряющих своей актуальности с годами:

1. рынок недвижимости;
2. сфера услуг;
3. коммуникации;
4. производство различных товаров, как малое, так и крупное предприятие.

Ликвидность направления бизнеса

Какое направление предпринимательства наиболее ликвидное:

Самое ликвидное и краткосрочное из всех четырех представленных направлений – это жилая, либо нежилая недвижимость.

Спрос на такой вид товаров был и остается довольно высоким.

Другим вопросом является стоимость площадей, зависящая от типа строения. Высокая цена делает недоступным жилье для среднестатистического человека.

Поэтому многие строительные компании применяют своего рода маркетинговый ход, сооружая жилищные комплексы коттеджного типа с развитой инфраструктурой.

В большинстве случаев такие комплексы располагаются в черте крупных городов, что сказывается на их стоимости. Однако имеющаяся инфраструктура покрывает в будущем все затраты, независимо от географического положения.

Ведь спортзалы, кафе, парикмахерские будут служить способом пассивного дохода для владельца комплекса. В поселке жители могут реализовывать все свои повседневные нужды, не покидая его.

Стоимость домика в поселке определяется несколькими факторами:

• местоположением;
• характером конструкции;
• степенью оснащения основными коммуникациями;
• объемом вложенных инвестиций и варьируется в довольно широких пределах.

Домик в поселке коттеджного типа по стоимости на порядок выше, чем цена обычного частного дома, независимо от года постройки.

Бизнес-идея строительства коттеджного поселка, жилищного комплекса — это первый шаг при реализации цели.

Грамотно составленное бизнес планирование поможет в будущем избежать многих крупных ошибок, существенно сэкономив средства. Как правило, составлением планирования занимаются сами строительные компании, однако есть подрядные организации, оказывающие такого рода услуги.

Вся информация о таких компаниях находится в свободном доступе в сети. На специализированных сайтах компании подрядчики представляют примеры своей работы.

С чего начать строительство коттеджного поселка

По мнению многих специалистов в бизнес-план строительства коттеджного поселка обязательно должны быть включены несколько основных пунктов.

В первую очередь, профессиональные специалисты произведут расчет по определению общего объема инвестиций, необходимых для создания коттеджного поселка.

Полная расшифровка всех статей затрат будет преподнесена в бизнес-плане. В качестве подтверждения в обязательном порядке указываются технические характеристики объекта, его местоположения, площади и т.д.

Ведь, от этих данных зависит себестоимость коттеджного поселка! План содержит не только статьи расходов, связанных со строительством, он представляется как сокращенный финансовый анализ для инвесторов, показывающий период окупаемости инвестиций. Расчет, как правило, производится на 1 квадрат.

В бизнес-план может быть включен сравнительный анализ нескольких направлений строительства, на фоне общей картины могут быть даны рекомендации по применению самого лучшего.

Для удобства восприятия информации инвесторами в плане основные условия приводятся наглядным образом в виде таблиц и диаграмм с пояснениями. План выявляет все недостатки и преимущества бизнес строительства на фоне рынка строительной продукции, недвижимости.

Основная цель создания такого важного документа, как бизнес-план любого коттеджного поселка, является построение экономической модели, которая в полном объеме охарактеризует строительство, как с практической, так и с юридической стороны.

Специалисты подберут для каждого шага строительства лучшие пути решения, инструкции, сертификаты. Итоговый документ включает маркетинг, сметы, концепции и управление строительства.

Кто составляет основной документ?

Как уже упоминалось ранее, бизнес-план является главным обязательным документом при начинании любого бизнеса. Его наличие гарантирует 50% успеха!

В большинстве случаев инвесторы, инвестируя в бизнес, прибегают к нему на стадии покупки земельного участка. На такой стадии человеку, особенно неспециалисту, трудно учесть все нюансы, условия, требования сразу. Поскольку требуется определенное профессиональное видение.

Поэтому инвесторы прибегают к помощи компании, специалистов, занимающихся профессиональным составлением.

На основе устного описания заказчика экономисты разработают индивидуальный план действий для каждого конкретного случая, произведут все необходимые расчеты, подберут концепцию, разработают маркетинговую программу, составят смету, укажут основные пути, разработают инструкции.

Крупные компании застройщики прибегают к помощи хорошо зарекомендовавших себя фирм, специалистов. При выборе исполнителя можно предварительно ознакомиться с наиболее успешными работами.

Пути реализации бизнес-проекта возведения коттеджного поселка

Возведение коттеджного комплекса — довольно дорогая затея! Для реализации задуманного потребуется существенные капиталовложения. Главная задача застройщиков — создать в коттеджном поселке свою изюминку, которая будет привлекать клиентов.

Пока роль такой изюминки играет развитая инфраструктура. Многие предприниматели стараются при этом сэкономить, начиная строительство комплекса, коттеджного поселка за городом.

При этом все работы по настраиванию коммуникаций застройщик берет на себя. Без инфраструктуры стоимость будет намного ниже. Для привлечения потенциальных покупателей предпринимателю приходится положительно решать данный вопрос.

Существует также и более дорогой способ, который заключается в аренде или приобретении земли в престижном районе. При таком подходе все важные коммуникаций уже подведены, поэтому отпадает необходимость в их монтаже. Однако стоимость земли может быть в несколько раз выше монтажных работ.

При несущественных инвестициях многие предприниматели выбирают путь строительства коттеджного поселка без инфраструктуры для дальнейшей реализации домиков по заниженной цене. Каждый из трех приведенных случаев такого вида деятельности может принести неплохую прибыль.

План строительства современного жилого поселка, комплекса с развитой инфраструктурой является основным путеводителем.

Согласно заложенным в документ условиям и требованиям застройщики реализовывают задуманное.

Сколько можно заработать

Коттеджное строительство весьма привлекательный вид бизнеса. Заработок напрямую зависит от количества проданных домов. Поскольку на одном выкупленном земельном участке располагается достаточно большое количество коттеджей и в зависимости от их стоимости чистая прибыль, по сравнению с первоначальными вложениями может увеличиться в несколько раз.  В регионах одна строительная компания может заработать порядка 18-20 миллионов рублей. Если говорить и Подмосковье, то эта сумма возрастает до 25-27 миллионов рублей.

Сколько нужно денег для старта бизнеса

Для начала возведения коттеджного поселка потребуется минимальная сумма инвестиций в размере 10 миллионов рублей. Эти финансы пойдут на приобретение земельного участка, необходимой специализированной техники, на заработную плату, налоги и т.д.

Как выбрать оборудование

На выборе техники и оборудования в данном направлении деятельности не стоит экономить. Ведь даже один день простой влечет за собой убытки. Поэтому лучше потратить несколько больше денег и приобрести высококачественное оборудование от лидирующих производителей, чем потом нести дополнительные финансовые затраты.

Какой ОКВЭД необходимо указать для строительства коттеджного поселка

От такого, насколько корректно при регистрации будут указаны коды ОКВЭД будет зависеть и выполнение всех необходимых работ по возведению коттеджного поселка. Оптимальным вариантом будет указать максимально возможное количество кодов из группы 42, которая включает в себя возведение различного рода сооружения и проведение в сфере гражданского строительства всевозможных строительных работ.

Какие документы нужны для открытия

Вышеназванное направление деятельности начинается с регистрации в качестве субъекта предпринимательской деятельности. Лучше всего зарегистрировать юридическое лицо, в частности ООО, это потом позволит использовать упрощенную систему для уплаты налогов. Что касается самого ООО, то потребуется в регистрационный орган подать стандартный пакет документов.  Также потребуется подать определенные документы и уплатить вступительный взнос в СРО.

Какую систему налогообложения выбрать для строительства коттеджного поселка

Упрощенка – лучший вариант для данного направления деятельности. Предприниматель имеет возможность лично определить уплачивать ему 6% от дохода или же 15% разницы между понесенными расходами и полученной прибылью.

Нужно ли разрешение для открытия

Строительство коттеджного поселка на момент открытия не требует получения дополнительных лицензий или разрешений. Но перед началом работ придется обращаться за разрешениями в различные инстанции – в Архитектуру, Градостроительство и т.д.

Технология бизнеса

Основным для данного направления деятельности является выкуп земельного участка, оперативность проведения строительных работ, а затем и продажа готовых коттеджей.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Вопрос 1. Проектирование земельного участка. Концепция и бюджет землепользования

При проектировании участка учитывают все подземные коммуникации (газопровод, водопровод, канализация и др.). Например, при расположении на участке сетевого газопровода, закладка которого проходит на глубине 0,8 м, по техническим условиям эксплуатации запрещается посадка деревьев с мощной корневой системой ближе, чем на 1,5 м от газопровода.

Очень важно при проектировании учитывать микроклимат, в большой степени зависящий от рельефа местности, в которой находится участок. Микроклимат участка во многом зависит и от ориентации его относительно сторон света и имеющихся насаждений. Расположение деревьев с густыми кронами или сплошного забора по северной стороне участка надежно защищает плодово-ягодные культуры от суровых северных ветров. Обсадка его, особенно при небольшой площади, деревьями, плотным кустарником в виде живой изгороди или ограждение со всех сторон сплошным забором вызывает застой воздуха, повышает влажность его и почвы и отрицательно сказывается на всем микроклимате усадьбы. Эти явления больше ощутимы в средней полосе и северных районах страны.

При проектировании обращают внимание и на рельеф участка. Равнинное место удобно для посадки газонов, создания спортивных площадок, сада и огорода. Однако оно мало подходит для создания искусственного ландшафта на разных уровнях из-за значительных трудозатрат.

На участках с уклоном, особенно на юг или юго-запад, хорошо растут овощи, здесь открывается большой простор для проявления творческих возможностей при создании декоративного ландшафта в виде террас, лестниц, подпорных стенок.

Количество сортов плодово-ягодных культур и насаждений, а также правильный подбор овощей для участка определяется составом почвы; например, для овощей лучшая почва — пойменная или осушенный торфяник, для закладки сада — суглинистая или супесчаная. При этом пользуются подробными картами почв, имеющимися в каждом районе, колхозе или совхозе. Установить тип почвы можно и практическим путем — скатыванием комочка влажной почвы между пальцами в виде жгутика. Глинистую почву определяют по легкому свертыванию из него колечка без трещин, тяжелую суглинистую — по незначительному растрескиванию и среднесуглинистую — по значительному; разламывание колечка характерно для легкой суглинистой почвы, не скатывание влажного комочка в жгутик — для супесчаной. Пробы берут на глубине 10—15 см от поверхности почвы в разных местах участка.

Немаловажное значение для посадок имеет уровень грунтовых вод. Если нет выкипировки из плана съемки района расположения участка, где указан уровень грунтовых вод, его легко установить своими силами. В середине лета, при условии, что с весны нет резких климатических отклонений (очень поздняя весна или дождливое лето) в нескольких местах участка бурят скважины глубиной 1,5—2 м, а через некоторое время, когда в них отстоится вода, мерной линейкой определяют уровень воды до поверхности почвы; при отметке меньше 1 м планируют дренаж всего участка. В противном случае при ливневых осадках может произойти заболачивание, что может вызвать гибель всех посадок.

В проекте участка необходимо предусмотреть организацию территории с отдельным расположением хозяйственных построек, сада-огорода и места для отдыха.

Помещения хозяйственных построек рекомендуется проектировать в соответствии с действующими Строительными нормами и правилами (СНиП), которые предусматривают следующие площади (не более): сарая для хранения хозяйственного инвентаря и твердого топлива — 15 м2; помещения для скота и птицы — 40; гаража для автомашины — 18 и мотоцикла — 6; летней кухни — 10; для летнего душа — 4; теплицы — 20; хозяйственного помещения, оборудованного плитой и водопроводом,— 20; хозяйственного навеса — 15; погреба — 8 и бани — 12 м2.

Расстояние между домом и хозяйственными постройками должно быть не менее 12 м.

В хозяйственной зоне желательно предусмотреть устройство дороги и ворот для отдельного сообщения, минуя главный (фасадный) вход на усадьбу, что удобно при заготовке на зиму кормов и топлива, для выгона скота и многих других работ. При проектировании сада и огорода, следует учитывать трудозатраты, климатические условия и, прежде всего, исходить из того, чтобы урожай в значительной мере удовлетворял потребности семьи в овощах, фруктах и ягодах.

Для сада площадью 0,08—0,10 га (8—10 соток) рекомендуется следующий примерный состав культурных насаждений: 10 яблонь (5 зимних сортов, 3 осенних и 2 летних сорта), 2 груши, 8 корней вишни и сливы, по 15 кустов черной и красной смородины, крыжовника; 20 — малины и 250—300 — земляники. Для южных районов страны рекомендуется несколько иной состав насаждений: 8 яблонь (4 зимних и по 2 осенних и летних сорта); по 2 абрикоса, персика, черешни, сливы; 20—30 кустов винограда и 300 — земляники.

В рядах плодово-ягодных культур и между ними принято соблюдать следующие минимальные расстояния:

— Расстояния между постройками и деревьями должны быть не менее 5—6 м и от границ соседнего участка не менее половины расстояния междурядья для данной породы.

— Вдоль границы участка в 1 м от забора рекомендуется высаживать кустарники — малину и смородину.

Указанные разрывы между плодово-ягодными насаждениями необходимо соблюдать, хотя при посадке саженцев эти расстояния и кажутся неоправданно большими. Однако через 10—12 лет, когда деревья и кустарники разрастутся, нарушение расстояний приведет к снижению урожайности всех культур.

При закладке огорода необходимо обязательное соблюдение правила, предусматривающего возвращение какой-либо культуры на прежнее место только через три-четыре года. Для этого площадь участка, отводимую под огород, разбивают на четыре-пять частей (в зависимости от вида высаживаемых овощей) и ежегодно перемещают выращиваемые культуры з одном направлении, или заводят тетрадь учета, где отмечают год и место посадок.

При расположении участка фасадной стороной на север или юг, сад рекомендуется размещать в западной или восточной его части с таким расчетом, чтобы он с соседним садом составлял единый массив. Огород и плодово-ягодные кустарники в этом случае размещают на другой стороне участка; такая планировка возможна при ширине его не менее 20 м. При расположении участка фасадной стороной на восток или запад сады рекомендуется размещать на одной его половине ближе к дому, а огород и плодово-ягодные кустарники — в глубине усадьбы; при такой планировке огород будет хорошо освещен полуденным солнцем.

Декоративное оформление участка предусматривает создание зоны или уголка отдыха, спортивных и детских площадок, цветников, газонов и лужаек, искусственных водоемов, беседок, пергол, трельяжей и т. п. Оборудование же внутреннего дворика камином-грилем придает ему своеобразный уют и делает его как бы продолжением жилого помещения.

Проектируя места для отдыха, надо учитывать интересы всех членов семьи: для увлекающихся спортом выделить места на участке под спортивные площадки, для детей — под песочницу, качели и т. п. Рядом с гаражом желательно для мойки автомашины и профилактических работ иметь площадку, которую можно использовать как мастерскую на открытом воздухе.

Особое внимание следует уделить оформлению фасадной, обращенной на главную улицу, стороны участка. При близком расположении дома к ее проезжей части, как правило, разбивают палисадник из декоративных растений, составляющих в этом случае общее озеленение улицы.

При расположении дома в глубине участка оформление фасадной части его имеет больше творческих возможностей в иллюзорном увеличении пространства перед домом.

Один из важных элементов декоративного оформления участка — правильный подбор сочетаний фактуры поверхности отделочных материалов и зелени. Трельяжи и перголы, окрашенные в светлые (белый, серый, желтый) и различные пастельные тона или выполненные из хорошо оструганной древесины, покрытой светлым лаком, и зеленые вьющиеся растения создают особый колорит уюта и ухоженности. Небольшие дорожки различного рисунка из бетонных плит неправильной формы с травяным покровом между ними хорошо вписываются в любую композицию усадьбы, а подпорные стенки, выложенные из кирпича, гальки, природного камня, отделанные расшивкой в сочетании с деревянными скамьями, ступенями, полками, оформленные декоративной зеленью, дополняют живописность композиции и придают ей художественную законченность.

Хозяйственная зона — сарай для скота и птицы с выгульным двором — отнесена как можно дальше от дома, но выгульный двор имеет подъезд с воротами со стороны главной улицы. Рядом расположены дворовый туалет и ящик для отходов (компоста). От этой зоны к дому проложена благоустроенная пешеходная дорожка с твердым покрытием.

Огород спланирован единым массивом вдоль внутренней стороны ограды. Сад расчленен на две части, в каждой из которых можно заложить отдельный вид плодово-ягодных деревьев: в центре участка — косточковые (вишня, слива и др.), в другой части — семечковые (яблоня, груша и др.).

Зона отдыха; размещена в центре усадьбы, она включает полукруглую невысокую подпорную стенку, разделяющую газон с бассейном и детскую площадку.

Декоративное оформление участка состоит из газонных покрытий с крупными деревьями и цветника, расположенного в палисаднике.

Все зоны соединены между собой пешеходными дорожками с твердым покрытием.

Среди них планировочные решения, рассчитанные на ведение минимального, ограниченного и развитого подсобного хозяйства, а также для участков, одноквартирных домов усадебной застройки и сельских жилищно-строительных кооперативов.

При необходимости проектирования даже сложного по конфигурации участка сначала выбирают базовый вариант, ориентируясь на наиболее соответствующий конкретным условиям, а затем творчески дорабатывают отдельные элементы композиции.

Вопрос 2. Содержание основных разделов бизнес-плана развития земельного участка

проектирование земельный участок

Резюме — это, по сути, «бизнес-план в бизнес-плане». Его следует писать после того, как будет написан основной план. Его основное назначение — убедить потенциального инвестора еще до прочтения бизнес-плана в верности выбранной стратегии бизнеса. Его объем обычно составляет 2-3 страницы.

Содержание резюме проекта:

· Проект: Название проекта, описание его местоположения, сущности, юридического статуса.

· Миссия проекта: Краткое описание цели проекта.

· Конкурентные преимущества проекта: Обоснование конкурентоспособности проекта.

· Требуемое финансирование: Необходимый объем инвестиций, возможное количество инвесторов, форма и условия получения капитала.

· Ожидаемые результаты: Дата начала реализации проекта, дата выхода на проектную заполняемость, прогнозируемый валовый годовой доход, прогнозируемый чистый операционный доход, прогнозируемая чистая прибыль, срок окупаемости и т.д.

· Вывод: Краткое обоснование необходимости реализации проекта.

При разработке бизнес-плана проектов развития недвижимости необходимо учитывать, что особое значение для реализации проекта имеет его местоположение, в связи с чем, как в резюме, так и в основной части бизнес-плана должен быть дан анализ местоположения, юридическом статусе земельного участка, указаны конкурентные преимущества, которые обусловлены экономическими и физическими особенностями объекта недвижимости.

Основная часть бизнес-плана начинается с раздела, в котором описывается тот продукт (услуга), который Вы хотите предложить Вашим будущим покупателям. Потенциальный инвестор не согласится на сотрудничество при отсутствии информации о том, что подразумевает под собой продукт (услуга).

В случае написания бизнес-плана развития земельного участка содержание этой части бизнес-плана можно представить следующим образом:

· название проекта;

· инициаторы проекта (организация — инициатор, ее статус, год создания, специализация, иные особенности);

· описание имущественно-земельного комплекса: площадь и географические характеристики, кадастровый номер, юридический адрес и статус земельного участка, наличие улучшений;

· анализ местоположения имущественного комплекса: описание местоположения, анализ транспортной доступности (наличие остановок различных видов общественного транспорта, станций метрополитена), удаленность от центра, анализ локального окружения (окружающих объектов недвижимости, их юридического статуса), а также района в целом;

Описывая проект, необходимо указать на перспективы развития проекта.

Анализ рынка. Данную часть бизнес-плана предлагается представить в виде следующих составляющих:

· анализ состояния и тенденций развития рынка недвижимости региона (города): итоги развития рынка за предшествующий период, современное состояние (деловая активность, ценовая ситуация, доходность инвестиций в недвижимость), тенденции его развития, факторы, определяющие перспективы развития рынка с учетом состояния и тенденций развития экономики и социальной сферы региона, чувствительности рынка к изменениям в экономике, цикличности развития рынка;

· анализ сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит избранный проект: определение рынка (рынок жилой, офисной, торговой, складской, гостиничной недвижимости), его региональные особенности, наиболее значимые проекты, их параметры, возможности для развития рынка;

· анализ рыночного окружения проекта: описание района с точки зрения сегмента рынка, наличие потенциальных конкурентов, интенсивность движения, наличие большого скопления населения в районе, а также количество проживающего рядом с территорией населения, его возрастная категория, наличие и направления миграции населения и пр.);

· конкурентная среда проекта: конкурирующие объекты и проекты, их физические и экономические характеристики, преимущества и недостатки, возможности появления новых конкурентов, выводы для предлагаемого проекта.

Концепция проекта представляет собой обоснование выбора типа и характеристик создаваемого объекта недвижимости, разработанное на основе анализа рынка, тенденций его развития, конкурентной среды, местоположения и базирующееся на критерии наиболее эффективного использования объекта. Концепция предполагает сравнение возможных вариантов использования объекта (земельного участка, существующего здания или сооружения) и выбор наиболее эффективного варианта. Концепция проекта, как правило, включает в себя, следующие пункты: общая информация о проекте (цель проекта, обоснование выбора наиболее эффективного использования), основные физические характеристики проекта, наличие инженерного обеспечения, основные архитектурно-конструкторские решения, описание функционального зонирования имущественного комплекса, возможные дополнительные услуги для пользователей, конкурентные преимущества проекта.

Обязательным приложением или составной частью этого раздела является предоставление плана земельного участка (или объекта недвижимого имущества), а также описание его особенностей.

Целью маркетингового плана являются составление программы продвижения объекта, учитывающей конкурентные преимущества объекта и потребности группы его потенциальных покупателей (арендаторов), и ее примерный бюджет, а также формирование ценовой политики и прогноза заполняемости объекта.

План реализации проекта раскрывает этапы, сроки и порядок создания планируемого объекта недвижимости (строительства или реконструкции объекта).

План реализации проекта содержит изложение хода реализации проекта, порядок взаимодействия между его основными участниками, который включает в себя следующие элементы:

· организация взаимодействия с инвестором, (собственником) объекта;

· привлечение, координация и контроль качества работ подрядчиков;

· организация маркетинговой и брокерской деятельности, обеспечивающих привлечение покупателей (арендаторов);

· описание системы бухгалтерского учета и финансового менеджмента, обеспечивающих формирование бюджета, организацию финансовых расчетов, учета и отчетности;

· обслуживание объекта и эксплуатации инженерных систем;

· функционирование системы охраны объекта, включая технические средства и службу безопасности объекта;

· осуществление рекламной деятельности, деятельности по продвижению и формированию позитивного имиджа объекта.

Этот раздел бизнес-плана призван обобщить материал предыдущих частей и представить их в стоимостном выражении.

Целями его разработки являются составление прогноза финансовых результатов проекта и оценка эффективности проекта.

В этот раздел включаются следующие позиции:

· Расходная характеристика проекта;

· Доходная характеристика проекта;

· План финансирования проекта;

· Финансовые результаты проекта.

В плане финансирования проекта описываются все источники финансирования: собственные средства, заемные средства, средства прямых инвесторов — участников проекта.

Одним из источников финансирования может являться собственный капитал. В соответствии с суммой вложенного собственного капитала создается график поступления денежных средств. В случае, если источником финансирования является заемный капитал, производится расчет «графика привлечения кредита», который учитывает общий срок кредита, размер кредита, ставку кредита, срок выплаты процентов по кредиту, а также тела кредита. В дальнейшем производится обоснование стабильности поступления денежных доходов, что является одним из факторов, подтверждающих необходимость реализации бизнес-плана.

Понятие риска, его оценки, прогнозирования и даже управления им — на сегодняшний день немаловажные категории, используемые во всех сферах бизнеса.

При разработке бизнес-плана наиболее важным является умение заранее предугадать все типы рисков, с которыми авторы могут столкнуться, источники этих рисков и момент их возникновения. А затем разработать меры по сокращению этих рисков и минимизации потерь, которые они могут вызвать.

Чем глубже проработана эта проблема, тем выше будет доверие потенциальных партнеров и инвесторов. Доверие проявляется только к тем, кто способен заранее предсказать возможные трудности и объяснить, объяснить алгоритм реализации проекта и предоставить определенные гарантии в эффективности вложения финансовых средств в предлагаемый проект.

Ассортимент рисков весьма широк: от пожаров и землетрясений до забастовок и межнациональных конфликтов, изменений в налоговом регулировании и колебаний валютных курсов. Конечно, вероятность каждого типа риска различна, так же, как и сумма убытков, которые они могут вызвать. Необходимо оценить то, какие риски наиболее вероятны, и во что они могут обойтись.

Для этого в данном разделе производится SWOT-анализ, целью проведения которого является систематизация всей имеющейся информации о проекте для четкого представления его преимуществ и недостатков, что позволит выбрать оптимальный путь его развития.

Для того чтобы оценить сильные и слабые стороны проекта, нам необходимо выбрать критерии и затем определить, что является сильной, а что слабой стороной для проекта, по каждому из выбранных критериев. В качестве критериев в основном рассматриваются организационные, производственные, финансовые, маркетинговые аспекты проекта.

Далее производится определение рыночных возможностей и угроз, которое проводилось по аналогичной методике, но критериями для оценки будут являться факторы спроса и конкуренции.

Итогом данной аналитической работы является составление матрицы SWOT, которая поможет определить, какие шаги могут быть предприняты для успешного развития проекта, а также какие проблемы необходимо решать в первоочередном порядке путем сопоставления составляющих SWOT, описанных ранее.

В приложениях к бизнес-плану приводятся документы, не являющиеся частью основного текста, но на которые есть ссылки в бизнес-плане.

Наиболее часто в приложениях приводят следующие документы: технические данные по продукции, копии контрактов, лицензий, патентные документы, копии документов, из которых взяты исходные данные, сообщения консультантов по продукции и рынкам, анкетные данные руководящих работников, сведения о порядке и методах проведения исследований, прейскуранты поставщиков.

Список литературы

1. Смирнова М.А. Типология объектов недвижимости. Методические указания для проведения семинарских занятий. М.: ГУЗ, 2005.

2. Лепехин П.А., Обухов Д.А. Лекционный материал по дисциплине «Типология объектов недвижимости». 2011.

Размещено на Allbest.ru

…

Каждое поселение в РФ должно иметь утвержденный генеральный план. Такое решение было принято Градостроительным кодексом еще в 2004 году.

С тех пор, хаотичная загородная застройка в Подмосковье осталась в прошлом. Как показывает опыт, дома в коттеджных поселках без единого плана и архитектуры, редко пользуются спросом. Перед покупкой коттеджа в поселке-новостройке, потенциальные владельцы желают знать, на что можно будет рассчитывать в будущем. Для этого они внимательно изучают местность, окружение, инфраструктуры, 3-D эскизы и даже фото будущего поселка с вертолета.

Покупатели домов и участков стали гораздо более осведомленными, и сегодня мало кого удивишь коттеджным поселком, в инфраструктуру которого входит только асфальтированная дорога, а из развлечений — созерцание леса или прогулки на природе. В грамотно спроектированном генеральном плане должны быть изначально предусмотрены все нюансы застройки загородного поселка еще до начала его строительства.

Что такое генплан и зачем он нужен?

Генплан поселка – это основной документ застройщика загородной недвижимости. Он состоит из множества карт и пояснительной (текстовой) части. На картах отображена перспектива развития территории КП, то как он будет выглядеть через несколько лет.

Разница с обычными картами состоит в том, что на них изображается не определенный объект, а функциональная зона. Она определяет для каких именно функций будет предназначена та или иная территория поселка.

Примеры функциональных зон:

• торговая – рынки, торговые центры, супермаркеты;
• промышленная – различные небольшие мастерские, СТО и другие;
• рекреационная – парки, пляжи, базы отдыха;
• развлекательные – детские игровые центры, аттракционы, кинотеатры;
• жилая – для постройки жилого сектора;
• общественно-деловая – банки, медцентры и коммунально-бытовые объекты, детские сады.

По утвержденному ГП, по закону, в каждой зоне можно строить только объекты, соответствующие ее назначению. Кроме того, в нем оговаривается сохранность экологии, защита окружающей среды.

Ознакомившись с этим документом, покупатель решит насколько ему подходит будущая инфраструктура, стоит ли останавливать выбор или поискать более приемлемый вариант.

Для каких целей составляется генеральный план?

Все большие и маленькие поселения должны иметь генплан. Его основные задачи:

1. предотвратить конфликты в сфере архитектуры и градостроения;
2. борьба с несанкционированной застройкой, самостроем;
3. гармоничное развитие населенных пунктов;
4. предупреждение транспортных пробок, дефицита детсадов, школ и других объектов социального обслуживания.

Все эти проблемы негативно сказываются на жизни людей в населенных пунктах. Генеральный план – решает все проблемы еще до их возникновения, если застройщик придерживается его во всех деталях.

Как создается генплан коттеджного поселка?

Для того, чтобы получить высокий и стабильный спрос на недвижимость, девелоперы стараются использовать комплексные подходы при разработке архитектурно-строительной концепции и плана застройки КП.

I. Маркетинговое исследование рынка – первый этап проектирования

1. Перед началом разработки ГП проводится анализ, в котором рассматриваются:

• проблемные территории (рвы, канавы, возвышенности) на земельном участке для постройки;
• насколько были востребованы дома в коттеджных поселках с такой концепцией;
• уровень конкуренции на рынке;
• факторы повлиявшие на продажи.

2. Анализируются экономические показатели по основным параметрам:

• темпы роста зарплат в регионе;
• темпы роста (снижения) спроса и предложения;
• темпы поглощения (наполнения) рынка.

3. Формирование образа будущих владельцев.

• доходы и состав семьи;
• возраст ее членов;
• имеющееся жилье в мегаполисе;
• согласие оформить ипотеку;
• социальное положение.

II. Следующим этапом является – разработка генплана

1. Для этого составляется детальная схема земельного участка, она включает в себя следующие детали:

• мероприятия по благоустройству территорий;
• планирование размещения жилых объектов;
• схематичная проектировка коммуникаций;
• вертикальная планировка всего участка.

От того насколько удачно будут сочетаться между собой все вышеперечисленные условия, зависит общий вид и удобство проживания в будущем поселке.

2. Чтобы составить качественный и полезный генеральный план необходимо собрать следующие документы:

• начальные данные об участке (топографическая съемка, фотоматериалы);
• кадастровый план;
• карты местности;
• данные о лесных массивах и водоемах, находящихся в непосредственной близости.

Кроме всех данных, обязателен выезд специалистов на участок, с целью визуального ознакомления с его характеристиками.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

III. Планирование транспортных и пешеходных дорог

Потенциальному покупателю очень важно удачное расположение дорог в коттеджном поселке. Практически все жители загородных домовладений работают в столице, поэтому каждое утро стоять в пробке на выезде из поселка — мало кому понравится.

Грамотная разработка схемы автодорог, в итоге, может повысить спрос и цену на дома в коттеджном поселке. Кроме того, транспортные развязки в самом КП должны быть максимально эффективными, и сделаны из качественных материалов.

Также должны обязательно присутствовать тротуары, ведь практически все домовладения рассчитаны на семьи с маленькими детьми и подростками. Наличие пешеходных дорожек будет способствовать их безопасности передвижения по КП.

IV. Инженерные коммуникации

Одна из самых главных составляющих генплана. От того, насколько квалифицированно и правильно будут разработаны системы водоснабжения, канализации, вентиляции, отопления и газоснабжения, зависит комфорт будущих жильцов.

Покупая загородную недвижимость, человек стремится не только к природе и экологии, немаловажным фактором является благоустроенность и комфорт — как минимум, не хуже, чем в городской квартире. Есть множество случаев, когда потенциальный покупатель выбирает более дорогое, находящееся в большей удаленности от МКАД жилье, только из-за наличия всех коммуникаций.

Чертежи разводок всех узлов и аксонометрические схемы неоднократно проверяются, кроме основных в них входят: трубы для ливнестоков, системы пожаротушения и сигнализации.

V. Архитектура

Архитектурное проектирование во многом зависит от типа поселка. В КП эконом класса все дома и остальные объекты строятся в одном архитектурном стиле. При этом может отличаться: этажность, площадь, количество комнат. Отделка и материалы также могут быть разными по цене и качеству.

Домовладения в поселках элитного и бизнес-класса строятся по индивидуальным проектам, не нарушая, при этом, общий дизайн поселка. Предъявляются более высокие требования в целом к архитектурно-градостроительной концепции поселка.

Если застройщик хочет продать свою недвижимость максимально быстро и дорого — для этого приходится прикладывать немало усилий. На рынке острая конкуренция, есть много качественных предложений, поэтому клиент выбирает самое лучшее. Вряд ли человек купит дом, если его окна будут выходить на пустырь или на 2-3 этажа будет один туалет.

VI. Озеленение и ландшафтный дизайн

Мало кто захочет стать владельцем загородного дома, находящихся в полностью асфальтированном городке, зачем «менять шило на мыло»? Точно также можно сказать о зеленых неухоженных территориях.

Сейчас застройщики уделяют большое внимание эстетическому восприятию. Поэтому аккуратно подстриженные газоны, небольшие парки с фонтанами, посаженные деревья — не оставят равнодушными покупателей.

Опытный дизайнер может превратить недостатки земельного участка в достоинства. Даже замшелый пруд можно превратить в прекрасное озеро в центре парка, если подойти к делу творчески.

VII. Утверждение генплана

Это довольно длительный процесс, занимает до 6 месяцев. Сложность состоит в том, что каждый этап и каждый подпункт требуют утверждения в соответствующих инстанциях. Чиновники внимательно проверяют соблюдены ли все строительные нормы и требования закона, в противном случае его не утвердят и отправят на доработку.

В генеральном плане поселка должны присутствовать все чертежи, выполненные в высоком качестве, и с соблюдением стандартов. Пояснения к ним обязаны быть четкими и понятными.

Проект поселка проверяют и утверждают сразу несколько инстанций:

• местный комитет градостроительства и архитектуры;
• органы по охране окружающей среды;
• санэпидемнадзор;
• противопожарный и экологический надзор.

Далее проводятся общественные слушания с местными жителями, где каждый может высказать свое мнение по поводу ГП и, по итогам которых, проект могут одобрить или вернуть обратно на доработку.

Может ли застройщик нарушить (отменить) генплан?

По завершению всех согласований и продолжительных общественных слушаний, генеральный план, наконец, утверждают. После принятия акта отменить его невозможно! Предпринять такую попытку — равносильно составлению нового плана и ожиданию его одобрения.

Изменение генерального плана может быть проведено только в судебном порядке. Но, как показывает практика, суд чаще встает на сторону жителей поселка. В первую очередь, поддерживаются общественные интересы, а не одного человека.

Как пользоваться генпланом?

Генеральный план – очень полезный и необходимый документ для небольших населенных пунктов. В нем оговорено и наглядно показано как в будущем будет выглядеть новый поселок. Какая в нем будет архитектура и инфраструктура, удобства и развлечения и т. д.

Грамотно составленный документ легко понять даже простому обывателю. Ко всем картам и схемам прилагаются пояснения. Потенциальный покупатель, просмотрев ГП уже имеет представление насколько будет комфортно и удобно жить в таком поселке, насколько органично он впишется в окружающую природу. Так что, в некотором смысле, генплан можно считать рекламой для коттеджного поселка.

Строительство дома

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Популярность проживания за городом ближе к природе определяет растущий спрос населения на качественную загородную недвижимость и высокие темпы строительства коттеджных посёлков. Всё это связано с большими деньгами, расходование которых должно быть предельно рациональным. Поэтому прежде чем разработать проект такого населённого пункта, необходимо составить бизнес-план, исключающий большие риски, способный заинтересовать потенциальных инвесторов.

Эскиз и планировка коттеджного поселка

Тенденцией последних лет является рост доли загородных жилых объектов, возводимых за счёт получения ипотечных кредитов. В случае успеха коттеджного дела посёлки приносят большие деньги, поэтому они вызывают повышенную заинтересованность строительных, дизайнерских, риэлтерских, рекламных фирм. А муниципальные органы власти интересуют налоговые отчисления, которые будут вычитаться из полученной прибыли от продажи недвижимого имущества, чтобы пополнять местный бюджет.

Что такое коттеджный посёлок

Это загородный жилой комплекс частных домовладений, построенный на основе Генерального плана застройки участка с применением современных строительных технологий, с использованием традиционных, а также новейших стройматериалов.

Особенно респектабельный вид у домов из оцилиндрованного бревна, которое придаёт постройкам особую эстетику и обеспечивает высокий уровень экологической чистоты. Отличие коттеджного городка от обычного дачного населённого пункта определяется следующими факторами:

• индивидуальной планировкой домов;
• эксклюзивным ландшафтным дизайном участка;
• большими денежными затратами на возведение и эксплуатацию;
• расположением в красивых, экологически чистых местах;
• подъездными путями с качественным покрытием;
• наличием полной инфраструктуры с удобно расположенными учреждениями социального, торгового, сервисного, образовательного, спортивного назначения;
• автономным коммуникационно-инженерным обеспечением;
• своей службой круглосуточной охраны посёлка.

В строительной отрасли нет единой общепринятой классификации коттеджных городков.

Вариант планировки коттеджного поселка

Однако строители иногда допускают их разделение на посёлки выходного дня, постоянного проживания, курортные, а также резиденции ранчо с ведением сельскохозяйственных работ. Все они включают дома разного уровня: эконом, бизнес-класса, элитные. Концепция строительства коттеджных городков такова, что каждый недорогой дом эконом класса должен иметь придомовую территорию от 50 соток и твёрдое покрытие для удобного круглогодичного подъезда к входу. Нелишним будет домашний телефонный номер с возможностью подключения к интернету или беспроблемная сотовая связь. Обязательна установка видеонаблюдения и пожарно-охранной сигнализации и других систем безопастности.

Стандартный коттеджный населённый пункт средних размеров насчитывает примерно 100 малоэтажных жилых домов. В среднем они строятся площадью 250 м2, а для элит класса могут быть в два раза больше.

Наибольшим спросом пользуются коттеджи на 150 м2 с мансардой, удобной планировкой без излишеств, но оснащённые практически всеми коммуникациями.

Проект и планировка коттеджного поселка

Иногда престижные коттеджные посёлки строят с соблюдением какого-либо единого стиля – исторического или этнического. Особенность русского частного домостроения, как и финского, – это дома из различного рода брёвен. Для строительства коттеджей в английском жанре преобладающим материалом является камень. Испанские жилые постройки немыслимы без внутреннего дворика патио – придомового участка земли, окружённого стенами или изгородью из растений.

В Западной Европе, особенно в Германии популярны фахверковые постройки. В их основе жёсткий каркас домика из бруса и множество горизонтальных, вертикальных, диагональных балок и раскосов. Пространство между ними заполняется различным материалом. В результате дом выглядит как декоративное строение, украшающее дизайн всего приусадебного дачного участка.

Факторы формирования стоимости

Среднюю цену посёлка из коттеджных построек определить невозможно. Стоимость его строительства формирует множество факторов. Главными являются:

• цена земельного участка, которая напрямую зависит от конкретного региона;
• наличие или отсутствие готовых коммуникаций;
• хорошие подъездные пути;
• стоимость строительных работ, необходимых материалов.

Поскольку продажа коттеджей растягивается до 3 лет и больше, то стоимость каждого дома зависит от начальной его себестоимости и от колебания предложения-спроса на недвижимость. Эти рыночные факторы могут изменяться очень часто. К тому же на общие затраты оказывает влияние изменение цены земельного участка. Лес или водоём поблизости также повышают расходы на близлежащее жильё, поскольку увеличивают число желающих его приобрести.

3D визуализация коттеджного поселка возле водоема и леса

Чтобы деньги, потраченные на возведение посёлка, окупились, принесли ожидаемый доход, необходима эффективная реклама. Это опять же затраты, которые должен отражать бизнес-план. Ведь без рекламы инвесторы могут не знать о выгодных предложениях, а до желающих приобрести коттеджное жильё не дойдёт о нём информация.

Порядок составления проекта

Хорошо продуманный бизнес-план – гарантия успеха любого дела. Его составные части являются основой проектной разработки строительства коттеджного городка. Важнейшими этапами являются:

1. Маркетинговый анализ рынка недвижимости коттеджных посёлков. Успешные проекты составляются после выявления конкурентов, определения их ценовой политики, динамики роста предложения и спроса не только на коттеджные постройки, но и различные объекты социального, образовательного, культурно-развлекательного назначения, построенные на этой же территории.

   Проект и дизайн зданий в коттеджном поселке

2. Изучение земельного участка для предполагаемого возведения коттеджного городка. Это важный этап, от которого зависит успех всего дела. Определяется наличие коммуникаций, а при их отсутствии рассматривается возможность и примерная стоимость их прокладывания. Обращается внимание на удалённость будущего посёлка от важнейших транспортных магистралей, а также от естественных водоёмов, лесных массивов.
3. Разработка архитектурно-строительных и инженерных разделов проекта.
4. Оценка всех инвестиционных издержек. Они включают все затраты, куда входят расходы начиная от оформления всех проектно-сметных и разрешительных документов, и заканчивая расходованием денег на обустройство территории участка на склоне.
5. Управление коттеджным городком.Генеральный план коттеджного поселка для постройки

   Оно может осуществляться инициатором бизнес-плана, обязанностью которого является расчёт ежемесячных взносов жильцов на эксплуатацию и текущий ремонт всех инженерных систем коммунального хозяйства, на круглосуточную охрану посёлка и уборку его территории. Если же проект предусматривает, что управленческие функции передаются другой организации, то эти расчёты, а также расходы возлагаются на её плечи.

6. Оценка доходности. Рассчитывается, какой предполагаемый доход может принести реализованный проект. Исходной величиной является стоимость 1 м2 общей площади жилого помещения.
7. Анализ рисков. Здесь определяется наиболее рискованные факторы, среди которых первое место занимает резкое изменение цен на землю, строительные материалы, а также падение спроса на жилую недвижимость.
8. Порядок реализации коттеджей. Продажа может быть только готовых построек на основе заключения с покупателем договора купли-продажи, или на стадии строительного процесса с подписанием соглашения о долевом участии будущего владельца коттеджного жилища.
9. Определение сроков строительного процесса, установление даты сдачи построенных объектов.

Воплощать в жизнь проект начинают с покупки земли, кадастрового оформления земельного участка, подготовки и получения разрешительных документов на строительство. Продолжается выполнением инженерных и архитектурно-строительных разделов. А заканчивается осмотром заказчиками построенного коттеджного городка, подписанием акта приёмки завершённых работ.