Единый недвижимый

Что такое единый недвижимый комплекс?

Единый недвижимый комплекс — это новое понятие, введённое ст. 133-1 Гражданского кодекса РФ. Под ним понимается совокупность объединённых единым назначением вещей, либо неразрывно связанных друг с другом, либо находящихся на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов как на одну недвижимую вещь. Закон содержит примерное перечисление вещей, которые могут быть неразрыно связаны друг с другом. К ним относятся: здания, сооружения, линейные объекты (железные дороги, линии электропередач, трубопроводы).

Как видно из нормы закона, предумотрено два случая для создания ЕНК: объединение собственником нескольких объектов одним целевым назначением и объединение в единый комплекс нескольких зданий, расположенных на одном земельном участке.

Нельзя сказать, что норма не оставляет вопросов, поскольку в статье 133-1 никак не решен вопрос ни о судьбе земельного участка, расположенного под зданиями и сооружениями, объединенными в ЕНК по своему целевому назначению, ни о возможности регистрации других объектов недвижимости на том земельном участке, на котором есть ЕНК.

Согласно абзацу второму статьи 133-1 ГК РФ на единый недвижимый комплекс (ЕНК) распространяются правила о неделимых вещах, предусмотренные статьёй 133 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В целом, в задачи законодателя входит предоставление участникам гражданского оборота возможности объединять общей правовой судьбой несколько разнородных объектов. Аналогичная возможность существует для так называемых многоконтурных земельных участков, когда под одним кадастровым номером регистрируется несколько земельных участков, расположенных в разных местах.

В порядке, предусмотренном для ЕНК удобно регистрировать сложные комплексные объекты, которые впоследствии не планируется разбивать на составные части. Если в будущем разделение объекта всё-таки возможно, например, если речь идёт об административном здании, которое будет продаваться частями либо будут продаваться отдельные помещения внутри него, стоит заранее задуматься о распределении площадей и кадастровом учёте частей этого здания. В противном случае на такой объект возникает только право общей долевой собственности, а это чревато потенциальными конфликтами между сособственниками в будущем. На протяжении нескольких лет Юридическое бюро Юрьева вело судебный процесс по поводу промышленного здания, которое оказалось в общей долевой собственности 17 собственников. Помимо обычных для таких «многонаселённых» зданий конфликтов по поводу мест общего пользования, из-за того, что на него была установлена общая долевая собственность, к ним присоединился целый пласт проблем, связанных с правами участников общей собственности, — правом преимущественной покупки, определением порядка пользования. Любая общая долевая собственность — это потенциальный конфликт в будущем, и основы этого конфликта закладываются, в том числе и при регистрации объектов недвижимости в качестве единого недвижимого комплекса.

В настоящее время появилось несколько примеров оформления единого недвижимого комплекса. Например, в Краснодарском крае по этой схеме оформлена сеть автозаправок, расположенных в разных районах, в одном из северных регионов идёт работа по оформлению объектов электросетевого хозяйства для сетевой компании.

Исходя из накопленного опыта, можно сказать, что у ЕНК есть как плюсы, так и минусы.

Плюсы использования единого недвижимого комплекса:

• Экономия на госпошлинах при совершении сделок с комплексом. При нынешних размерах пошлин за регистрацию прав на объекты недвижимости для юридических лиц и при наличии у компании множества мелких объектов экономия может оказаться очень существенной
• Корпоративная прозрачность структуры владения недвижимостью. Для акционеров и менеджмента компании единый недвижимый комплекс — это возможность отслеживания судьбы одного объекта в противоположность необходимости управления множеством мелких объектов. Например, это защищает от возможных недобросовестных действий со стороны руководства фирмы, которое может продать небольшой объект недвижимости без согласования с акционерами. С ЕНК такое уже не получится, сделки с ним потребуют проведения общего собрания.

Минусы использования единого недвижимого комплекса:

• Сложная и неповоротливая система управления судьбой объектов, входящих в состав комплекса. Например, если возникла нужды продать какой-то небольшой «кусочек» ЕНК, надо будет проводить работы по разделению всего объекта недвижимости с новым кадастровым учётом, регистрацией права собственности и т.п.
• В случае задолженности есть риск обращения взыскания на весь ЕНК, в то время как при владении множеством небольших объектов можно поставить под удар какие-то отдельные, более соответствующие сумме задолженности объекты недвижимости.

Подводя итог, можно сказать, что ЕНК не нужен, если компания имеет риск обращения взыскания на имущество, а также если в её планы входит продажа или отчуждение отдельных объектов недвижимости. Если же фирма намерена владеть большим комплексом недвижимости длительное время, не намерена совершать с ним сделки по отчуждению и при этом акционеры заинтересованы в контроле состояния этой недвижимости, можно осуществлять регистрацию ЕНК. Юридическое бюро Юрьева занимается вопросами, связанными с регистрацией ЕНК только с юридической точки зрения, когда в ходе оформления документов возникают какие-то правовые проблемы. Непосредственным формированием документации в Росреестр должны заниматься кадастровые инженеры.

Что такое ЕНК?

Применение к ЕНК правил неделимой вещи.

Государственная регистрация прав на ЕНК.

1. Что такое ЕНК?

Единый недвижимый комплекс (далее — ЕНК) – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации (ГК РФ) ЕНК является объектом недвижимости. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН Росреестром.

ЕНК представляет собой сравнительно новую законодательную конструкцию, которая была введена Федеральным законом от 02.07.2013 № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившим в силу 01.10.2013.

Конструкция единой вещи является наиболее рациональной моделью юридического соединения земельного участка с недвижимыми (неподвижными, прочно связанными с ним) объектами. Сохранение для экономически взаимосвязанных объектов (земельного участка и прочно связанных с ним строений) двух равных по объему прав нецелесообразно. Введение же в российское право конструкции единого объекта могло бы значительно упростить и стабилизировать поземельный оборот.

При введении в гражданско-правовой оборот единого недвижимого комплекса возобладала концепция приоритета земельного участка как основы сложного комплекса — объекта недвижимости.

В Гражданском кодексе Российской Федерации была реализована модель единого объекта недвижимости, возникающего при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нем иного недвижимого имущества. Дальнейшее отчуждение земельного участка не должно осуществляться без находящегося на нем объекта недвижимости.

2. Признаки ЕНК

Согласно абз. 1 ст. 133.1 ГК РФ для отнесения недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект, к единому недвижимому комплексу необходимо наличие одного из следующих критериев:

• неразрывной физической или технологической связи объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.).
• расположения на одном земельном участке объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей.

При этом соблюдение требований о расположении указанных объектов на одном земельном участке не обязательно, части ЕНК (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках.

Судебная практика

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Согласно статье 133.1 ГК РФ части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям статьи 133.1 ГК РФ.

(п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)

ЕНК может иметь в своем составе не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.) (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.03.2015 № Ф01-50/2015 по делу № А43-16520/2012, Письмо Росимущества от 30.12.2015 № АЧ-18/56045 «О единообразии учета в реестре федерального имущества сведений о едином недвижимом комплексе»).

В отличие от ст. 132 ГК РФ (предприятие как имущественного комплекс), норма о едином недвижимом комплексе не указывает прямо, что в его состав входит земельный участок.

Вследствие этого на практике зачастую делается вывод о том, что земельный участок, в пределах которого находится ЕНК, не является частью единого недвижимого комплекса (Письмо Минэкономразвития России от 24.03.2014 № Д23и-900, Письмо Росимущества от 30.12.2015 № АЧ-18/56045 «О единообразии учета в реестре федерального имущества сведений о едином недвижимом комплексе», Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.04.2015 № Ф06-21815/2013 по делу № А12-29025/2014).

3. Применение к ЕНК правил неделимой вещи

К единым недвижимым комплексам согласно ст. 133.1 ГК РФ применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями), а именно:

• составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу, в частности, не может быть признана самовольной постройкой (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016));
• неделимые вещи не подлежат разделу в натуре;

• обращение взыскания на неделимую вещь возможно только в целом, кроме случаев, установленных законом или судебным актом.

Из ранее сказанного следует, что после государственной регистрации права на ЕНК его преобразование (раздел) на самостоятельные объекты недвижимости невозможен, т.е. впоследствии ЕНК не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости (Письмо Минэкономразвития России от 24.03.2014 № Д23и-900, Письмо Росимущества от 30.12.2015 № АЧ-18/56045 «О единообразии учета в реестре федерального имущества сведений о едином недвижимом комплексе»).

Подробнее…

При решении вопроса об объединении совокупности нескольких объектов в единый недвижимый комплекс собственникам необходимо учитывать, что впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости (Письмо Росреестра от 01.04.2014 14-исх/03596-ГЕ/14).

Данное разъяснение трудно понять иначе, чем запрет собственнику имущества, который зарегистрировал право на ЕНК, разделить его на составные части, имеющие статус самостоятельных объектов недвижимости, либо исключить из него отдельные объекты, а равно включить в него дополнительные составные части.

4. Раздел ЕНК

ЕНК — неделимый объект. Сейчас его никак, ни при каких обстоятельствах невозможно поделить (см. Определение Верховного Суда РФ от 23.05.2016 № 305-КГ16-4222 по делу № А40-16393/2015). Но иногда это просто необходимо в силу внешних обстоятельств, например, раздел имущества супругов при расторжении брака.Как осуществить раздел имущества, если всё имущество — это ЕНК? Конечно, судебная практика знает выход

Судебная практика

При разводе супруги стали делить совместно нажитое имущество, которого оказалось немало. Среди этого имущества оказался и ЕНК. Принимая во внимание, что комплекс строений и сооружений торгового центра зарегистрирован как целостный имущественный комплекс (ЕНК), суд правильно определил, что к нему применяются положения ст. 133.1 ГК РФ о недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект. Суд указал, что раздел в натуре в отношении ЕНК невозможен в силу прямого указания в законе на его неделимость. Возможностью раздела такого имущества является выплата одним из совладельцев денежной компенсации с передачей объекта другому совладельцу либо компенсация доли совладельца путём передачи ему иного имущества. Функциональная целостность комплекса в данном случае сохраняется. Учитывая, что стоимость имущественного комплекса в целом сопоставима со стоимостью остального имущества, подлежащего разделу, суд выделил указанный неделимый объект недвижимости одному из бывших супругов, а остальное имущество, находящееся в общей собственности на момент принятия решения, — другому (Апелляционное определение Верховного суда Республики Крым от 06.09.2016 № 33-6430/2016.

Свежим примером из практики «стопора» в разделении ЕНК является дело о попытке раздела линейного объекта (ЕНК) — ливневой канализации (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2017 N Ф05-13070/2017 по делу N А41-82277/16). Отказывая в удовлетворении заявленных требований о разделе, суды исходили из тех обстоятельств, что заявленный к разделу объект в силу ст. 133.1 ГК РФ является неделимой вещью, регистрация в ЕГРП прав как на сооружение, а именно канализацию ливневую, также в силу ст. 133.1 ГК РФ подтверждает неделимость вещи.

Приняв во внимание позицию Минэкономразвития России, изложенную в письме от 19 марта 2015 г. № ОГ-Д23-3755, суды также указали, что из ст. 133 ГК РФ следует, что раздел магистрального линейного сооружения может сделать невозможной его последующую эксплуатацию в соответствии с исходным назначением. При этом судами сделан вывод о том, что спорный объект недвижимости является линейным сооружением.

В обоснование довода о возможности раздела спорного линейного объекта заявителем был представлен технический план сооружения с заключением кадастрового инженера. Суд, следуя норме закона и практического опыта, в иске полностью отказал и делить ЕНК не стал. Однако вышестоящая инстанция отменила решения нижестоящих судов (Решение Арбитражного суда Московской области от 27 февраля 2017 г., Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2017 г. по делу № А41-82277/16), а дело направила на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2017 № Ф05-13070/2017 по делу № А41-82277/16). Как будет решено данное дело при новом рассмотрении, пока не ясно.

5. Обращение взыскания на ЕНК

Зачастую взыскатель хотел бы обратить взыскание на ЕНК в рамках исполнительного производства, но бывает, что судебный пристав-исполнитель не может это сделать по объективным причинам, обращая взыскание исключительно на те объекты, которые указаны в исполнительных листах (решение от 06.07.2017 Ленинского районного суда г. Ульяновска по делу № 2а-3039/17).

Обратив взыскание на отдельные объекты в составе ЕНК, судебный пристав-исполнитель создает тем самым предпосылки для возникновения спора между разными собственниками отдельных частей единого недвижимого комплекса.

6. Государственная регистрация прав на ЕНК

Обязательным условием признания единого недвижимого комплекса таковым является его регистрация в целом, как одной недвижимой вещи.

В силу прямого указания ст. 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является ЕНК (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.06.2016 Ф04-2295/2016 по делу № А70-6339/2015 (Определением Верховного Суда РФ от 12.09.2016 № 304-КГ16-10647 отказано в передаче дела для пересмотра данного Постановления), Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.10.2016 № Ф05-16210/2016 по делу № А41-94845/15, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.02.2017 № Ф06-17187/2016 по делу № А57-5299/2015).

Государственный кадастровый учет (далее — ГКУ) и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются:

1) в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;

2) в связи с объединением нескольких указанных в ст. 133.1 ГК РФ объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в ЕГРН и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, по заявлению их собственника (п. 1 ст. 46 Закона о недвижимости).

Основанием для ГКУ ЕНК является технический план (1), который подготавливается кадастровым инженером. Технический план представляется в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

В техническом плане указываются:

1) сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства, едином недвижимом комплексе, необходимые для его ГКУ, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о ГКУ такого объекта недвижимости;

2) сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о ГКУ части или частей таких объектов недвижимости;

3) новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, которым присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о ГКУ такого объекта недвижимости.

В графической части воспроизводятся сведения кадастрового плана (2) соответствующей территории или выписки из ЕГРН о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение ЕНК на земельном участке. Технический план (1) ЕНК содержит также информацию обо всех входящих в состав такого комплекса зданиях и (или) сооружениях.

Контур ЕНК представляет собой совокупность контуров зданий, сооружений, входящих в состав такого единого недвижимого комплекса.

В текстовой части технического плана указываются необходимые для внесения в ЕГРН сведения, включая сведения об использованной при подготовке технического плана геодезической основе, в том числе о пунктах государственных геодезических сетей или опорных межевых сетей.

Сведения о ЕНК, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке и его площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации.

Подготовка технического плана (1) на ЕНК состоит из следующих этапов:

• предоставление заказчиком проектной документации;
• составление договора подряда на выполнение работ;
• полевой выезд, результатом которого станут все необходимые для отображения в техническом плане замеры;
• оцифровка полученных замеров, получение сведений из ЕГРН, которые будут использоваться в качестве исходных данных для подготовки технического плана;
• подготовка технического плана для представления его в орган регистрации права.

Согласно статье 8 Закона о недвижимости в реестр объектов недвижимости ЕГРН вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. Например, для ЕНК в ЕГРН не вносятся сведения об основной характеристике и ее значении.

2. Рузанова Е.В. Вопросы совершенствования законодательства в сфере обязательств вследствие причинения вреда с участием несовершеннолетних граждан: вопросы теории и практики // Власть закона. 2015. № 4. С. 110-120.

3. Михайлова ИЛ. Некоторые вопросы возмещения вреда, причиненного жизни и здоровью, в новом постановлении Пленума Верховного Суда РФ // Гражданское право. 2010. № 3. С. 33-37.

4. Михайлова ИЛ. Обязательства вследствие причинения вреда жизни или здоровью: комментарии к постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 26 января 2010 г. № 1 // Цивилист. 2010. № 4. С. 36-41.

УДК 347.21

А.А. Веденин

ПОНЯТИЕ «ЕДИНЫЙ НЕДВИЖИМЫЙ КОМПЛЕКС» (ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ)

Введение: рассмотрено понятие «единый недвижимый комплекс». Актуальность темы обусловлена отсутствием в гражданском праве единого подхода к пониманию данного понятия. Цель: сформировать обоснованное представление о правовом понятии единый недвижимый комплекс. Достижение поставленной цели предполагает решение задач: выяснить необходимость наличия в Гражданском кодексе РФ единого недвижимого комплекса, выявить его недостатки, провести сравнительно-правовое исследование понятий «единый недвижимый комплекс», «предприятие как имущественный комплекс» и «сложная вещь». Методологическая основа: методы сравнения и описания, частно-научные методы: юридико-догматический и метод толкования норм права. Результаты: доказана необходимость наличия в Гражданском кодексе РФ правового понятия «единый недвижимый комплекс». Вывод: единый недвижимый комплекс отнесен законодателем к неделимым вещам, а как предприятие как имущественный комплекс может использоваться в предпринимательском обороте по частям и как единый объект.

© Веденин Александр Анатольевич, 2018

Главный специалист отдела сопровождения договоров Управления инфраструктуры банка Департамента развития и сопровождения инфраструктуры (ПАО «БИНБАНК»); e-mail: aksc@mail.ru © Vedenin Alexander Anatolevih, 2018

Ключевые слова: правовое понятие, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс, имущество, неделимая вещь, имущественный комплекс, земельный участок, сложная вещь.

A.A. Vedenin

THE CONCEPT OF «A UNIFIED REAL ESTATE COMPLEX» (PROBLEMS OF ENFORCEMENT)

В Концепции развития гражданского законодательства РФ, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 ноября 2009 г., указывалось на необходимость проработки вопроса включения в Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) нового особого объекта недвижимости — «технологический имущественный комплекс недвижимости». Однако предложенное Концепцией изменение не нашло своего практического воплощения ни в ГК РФ, ни в судебно-арбитражной практике.

В рамках реформы гражданского законодательства 1 октября 2013 г. (Федеральный закон от 2 июля 2013 г. № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)1 в гражданско-правовой оборот введен новый объект вещных прав — «единый недвижимый комплекс».

При введении новой правовой нормы возникает закономерный вопрос, достиг ли законодатель поставленной цели? В данном случае устранила ли ст. 133.1 ГК РФ проблемы, возникшие при правовом регулировании и применении отдельных объектов гражданского права?

Согласно ст. 133.1 ГК РФ недвижимая вещь, участвующая в обороте как единый объект, может являться единым недвижимым комплексом, под которым понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически,

1 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2013. № 27, ст. 3434.

в т.ч. линейных объектов (железных дорог, линий электропередачи, трубопроводов и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь .

К единым недвижимым комплексам отнесены три формы объединения вещей. Первая базируется на физической взаимосвязи совокупности объединенных единым назначением сооружений, зданий и иных вещей, вторая — на технико-технологической взаимосвязи данных вещей, а третья — на целостности местоположения соответствующей совокупности объектов. Для этих трех форм объединения вещей в единый объект законодателем установлен общий критерий объединения. Во всех случаях определенная совокупность может быть образована только при единстве назначения объединяемых в целое недвижимых и иных вещей.

Наше внимание акцентируется на том, что единым недвижимым комплексом являются инфраструктурные объекты (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы, линейные объекты, автомобильные дороги, коллекторы сетей связи или водоотведения и т.д.), а не традиционные объекты (помещения, здания, сооружения и т.д.).

Перечень приведенных линейных объектов открытый, что предполагает признание единым недвижимым комплексом иных протяженных сооружений. Исходя из этого, можно предположить, что именно на объекты инфраструктуры отечественный законодатель направил вектор развития данного понятия, ш

с

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

разграничив тем самым их правовое положение со зданиями, сооружениями и н

и

другими подобными объектами, что, в свою очередь, задает уровень формиро- а вания объектов данной категории на перспективу. о

Несмотря на то, что понятие «единый недвижимый комплекс» появилось не- к давно, на этот счет сформировались различные точки зрения. з

с

Д. Базаркин обращает внимание на то, что «после долгих дискуссий авторы 1

с

проекта Гражданского кодекса Российской Федерации предложили конкрети- е

зировать концепцию недвижимых вещей, предложив в качестве недвижимой но

вещи, участвующей в обороте как единый объект (статья 133 Гражданского ко- р

декса Российской Федерации), признать единый имущественный комплекс, под Ч

которым понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, о

сооружений и иных аналогичных объектов, неразрывно связанных физически К

а

и технологически (в том числе линейных объектов — железные дороги, линии м электропередачи, трубопровод и др.) либо расположенных на едином земельном и участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в едином государственном реестре прав (статья 131 Гражданского кодекса 4 Российской Федерации)» . 0

Другого мнения относительно единого недвижимого комплекса придержи- 8 вается С.Р. Бевзенко, который считает, что понятие «единый недвижимый комплекс» распадается на два вида:

a) совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в т.ч. линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы 201

и др.), если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь;

б) совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь .

Выделим условия признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом.

Во-первых, все объекты должны использоваться в производственной деятельности и участвовать в обороте.

Во-вторых, все объекты должны быть расположены на одном земельном участке или неразрывно связаны между собой физически или технико-технологически. В этом случае они могут находиться и на нескольких земельных участках.

Физический способ предполагает неразрывное соединение элементов внутри одного целого. Это может быть достигнуто объединением движимых и недвижимых вещей по общему назначению для их взаимодействия или соединения отдельных недвижимых и движимых вещей в единый объект гражданских правоотношений с помощью их размещения в границах одного земельного участка для использования его по единому назначению.

Технико-технологический способ предполагает объединение в сложную совокупность движимых и недвижимых вещей с единой целью использования (железнодорожный комплекс, линии электропередачи, трубопроводы, газопроводы и др.).

Данные условия образования единого недвижимого комплекса являются необходимыми, но недостаточными для его создания и гражданско-правового оборота.

В-третьих, право собственности на совокупность указанных вещей как на одну недвижимую вещь должно быть обязательно зарегистрировано.

Легитимность образования единого недвижимого комплекса как недвижимой вещи подтверждается регистрацией права собственности на него в едином государственном реестре прав. При этом государственная регистрация осуществляется на одну недвижимую вещь, представляющую собой совокупность всех составляющих объектов в единый недвижимый комплекс.

Таким образом, для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом необходимо их как фактическое, так и юридическое объединение.

Фактическое объединение предполагает взаимосвязь нескольких движимых и недвижимых вещей, которая позволяет использовать их для достижения определенной цели, что невозможно при использовании по отдельности. Одновременно с этим необходимо их юридическое объединение, т.е. регистрация права собственности на них как на единый объект.

Неделимость единого недвижимого комплекса (абз. 2 ст. 133.1 ГК РФ) говорит о том, что невозможно установить отдельные прав на его составные части пока они составляют целое. После того, как вещи будут являться составной частью единого недвижимого комплекса, они потеряют свою юридическую самостоятельность.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Изменения в ГК РФ в части введения в гражданский оборот единого недвижимого комплекса направлены на решение следующих проблем:

1. Определен правовой режим т.н. линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы).

Ранее их отнесение к недвижимым вещам вызывало некоторые сложности в связи с тем, что они включали в себя множество недвижимых и движимых вещей. Ситуация осложнялась еще и тем, что отечественный законодатель не установил перечень линейных объектов.

2. Рассматриваемые изменения упростят оборот объектов энергетики, коммунальных объектов, объектов транспорта, связи и иных инфраструктурных объектов.

Ранее права на такие объекты оформлялись посредством государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимости, входящие в их состав.

3. Проведено правовое разграничение понятий «единый недвижимый комплекс и «сложная вещь».

Рассматривая понятие «единый недвижимый комплекс», необходимо обратить внимание на целесообразность включения его в ГК РФ.

По мнению С.П. Гришаева, указанная новелла среди прочего призвана упростить проблему отнесения к недвижимому имуществу таких нестандартных, но распространенных объектов, как линейные, а также иные объекты, которые являются едиными с технологической точки зрения, но не относятся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям и, более того, включают в свой состав не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередачи, связи и др.), а также, как правило, имеет такую характеристику, больше присущую линейно-кабельным сооружениям, как протяженность (длина) .

Решение о включении в отечественное законодательство единого недвижимого комплекса, безусловно, отражает потребность в использовании конкретных понятий для определения и индивидуализации объектов гражданских правоотношений.

Регистрирующие органы отказывали в регистрации имущественных прав на нестандартные, но распространенные объекты, как линейные. Судебная практика также не была единой в связи с тем, что арбитражные суды по-разному квалифицировали их и не всегда признавали их объектами недвижимости. Введение в ГК РФ нового объекта вещных прав — единого недвижимого комплекса обусловлено необходимостью создания наиболее простой процедуры регистрации прав и эффективного оборота комплексных инфраструктурных объектов.

При всей необходимости наличия в действующем гражданском законодательстве РФ понятия «единый недвижимый комплекс» необходимо обратить внимание на следующие существенные теоретические и практические недостатки, которые стоят на пути эффективного применения положений ст. 133.1 ГК РФ.

1. В ст. 133.1 ГК РФ отсутствует указание законодателя на характеристику объектов, которые являются или могут быть признаны единым недвижимым комплексом.

Данное обстоятельство позволяет произвольно трактовать данную статью не только практикующим юристам, но и судебным органам, что не является правильным с точки зрения теории и практики гражданского законодательства РФ.

2. В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства провозглашено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Проанализировав ст. 133.1 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что земельный участок не всегда является обязательным элементом единого недвижимого комплекса. В данной статье не решен вопрос о судьбе земельного участка, расположенного под зданиями и сооружениями, объединенными в единый недвижимый комплекс по своему целевому назначению.

Рассматривая понятие «единый недвижимый комплекс», можно видеть отступление от постепенного внедрения в отечественное гражданское законодательство принципа единой вещи, согласно которому земельный участок выступает базовым элементом, а все, что на нем расположено, является улучшением и принадлежностью.

3. В действующем законодательстве нет ответа на вопрос о возможности регистрации иных объектов недвижимости на том земельном участке, на котором уже зарегистрирован единый недвижимый комплекс.

4. При необходимости собственник предприятия как имущественного комплекса имеет право зарегистрировать право собственности на единый недвижимый комплекс, включив в его состав все самое ликвидное движимое и недвижимое имущество по признаку наличия неразрывной технологической связи между указанными видами имущества.

Следовательно, создание недобросовестным собственником единого недвижимого комплекса может быть положено в основу вывода наиболее ликвидных активов (недвижимого и движимого имущества) предприятия как имущественного комплекса и, как следствие, наступления его банкротства. Такая сделка полностью исключает, во-первых, обеспечение гарантий прав кредиторов, что является нарушением ст. 562 ГК РФ, а во-вторых, правопреемство покупателя в сфере трудовых отношений с работниками предприятия.

Очевидно, налицо возможность злоупотребления правом со стороны собственника предприятия как имущественного комплекса.

5. Нерешенным является вопрос раздела и обращения взыскания на единый недвижимый комплекс.

В порядке, предусмотренном для единого недвижимого комплекса, удобно регистрировать сложные комплексные объекты, которые впоследствии собственник не планирует разбивать на части. В случае государственной регистрации единый недвижимый комплекс становится юридически неделимым. В случае универсального правопреемства и при обращении взыскания на имущество его собственника он не может дробиться. Выделение из единого недвижимого комплекса любой составной части приведет к его изменению.

Временные и финансовые издержки, связанные с регистрацией возникающих вновь после исключения отдельных движимых, недвижимых вещей или добав-

ления новых могут превысить стоимость аналогичных действии при регистрации каждого из образующих единый недвижимый комплекс объектов в отдельности.

6. Не решенным отечественным законодателем является вопрос о возможности после регистрации объектов в качестве единого недвижимого комплекса придать им статус самостоятельных объектов гражданского права.

7. В настоящее время остается открытым вопрос правового статуса ранее внесенных в Единый государственный реестр прав сооружений, участвующих в обороте как единый объект (например, автозаправочные станции, складские комплексы, нефтебазы и т.п.), т.к. до появления понятия «единый недвижимый комплекс» данные объекты в теории и судебно-арбитражной практике рассматривались как сложная вещь.

Если данные объекты расположены на одном земельном участке, то они в соответствии со ст. 133.1 ГК РФ могут быть признаны единым недвижимым комплексом. Однако данные объекты могут быть учтены в государственном кадастре недвижимости как сооружения и этот вид недвижимого имущества внесен в Единый государственный реестр прав, то представляется, что данные объекты автоматически не могут (и не должны) получить статус единого недвижимого комплекса.

В отношении вновь создаваемых объектов законодательно исключена возможность учета и регистрации прав на недвижимые вещи, участвующие в обороте как единый объект, с установлением правового режима сложной вещи.

Отечественному законодателю необходимо дать ответы на данные вопросы, т.к. отсутствие последовательного правового регулирования порядка и правил применения единого недвижимого комплекса в гражданском обороте приведет к снижению практической привлекательности данной конструкции.

По нашему мнению, для целей упрощения оборота правовой режим единого недвижимого комплекса должен быть гибким, который позволит его собственнику как устанавливать, так и изменять его по собственной инициативе. Иными словами, собственнику должно быть предоставлено право не только объединить объекты в единый недвижимый комплекс, но и в последующем прекратить его режим, разделить на составляющие и зарегистрировать право собственности на отдельные элементы, входящие в его состав.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

При рассмотрении единого недвижимого комплекса целесообразно проведение сравнительного анализа с предприятием как имущественным комплексом и сложной вещью.

Единый недвижимый комплекс обладает признаком материальности, т.к. объединяет только вещи и в отличие от предприятия в его состав не включаются исключительные права, имущественные права и обязанности (долги и права требования).

По мнению Е.В. Ельниковой, «закон не содержит указания на использование единого недвижимого комплекса только в предпринимательской деятельности, однако отсутствие в составе единого недвижимого комплекса иных объектов, кроме вещей, не позволяет рассматривать это понятие как общее по отношению к предприятию. Представляется, что рассматриваемые понятия являются частным проявлением более широкой категории «имущественный комплекс» .’

Единый недвижимый комплекс отнесен законодателем к неделимым вещам, а как предприятие, как имущественный комплекс может использоваться в предпринимательском обороте по частям и как единый объект.

По мнению В.А. Алексеева, основное отличие сложной вещи от единого недвижимого комплекса состоит в том, что «сложная вещь существует, как единый объект независимо от желания правообладателя рассматривать ее в качестве таковой, а единый недвижимый комплекс формируется на основании волеизъявления правообладателя» .

При этом основное отличие состоит в том, что сложная вещь — это несколько различных вещей, а к единому недвижимому комплексу применяется исключительно правовой режим неделимой вещи.

С точки зрения Е.А. Суханова, «сложные вещи делимы как физически, так и юридически» , что никак не относится и неприменимо к единому недвижимому комплексу.

Проводя сравнительный анализ данных правовых категорий и учитывая ст. 134 ГК РФ, необходимо подчеркнуть, что сложная вещь является результатом соединения различных вещей для использования по общему назначению, а единый недвижимый комплекс может объединять в себе соединенные между собою вещи, а также не имеющие такого соединения (например, расположенные на одном земельном участке).

Библиографический список

3 1. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-

? практический) к части I / под ред. С.А. Степанова. 5-е изд. М.: Проспект; Екатеринбург:

Я Институт частного права, 2018. 1364 с.

£ 2. Лейба А. Новый объект вещных прав // ЭЖ-Юрист. 2013. № 37.

i 3. Бевзенко С.Р. Земельный участок с постройками на нем // Вестник гражданского

I права. 2017. № 1. С. 23-24.

I 4. Гришаев С.П. Вещи как объекты гражданских прав: изменение правового регу-

о лирования // Хозяйство и право. 2014. № 4. С. 50-58.

| 5. Ельникова Е.Н. Единый недвижимый комплекс: соотношение понятий // 20 лет

| Конституции Российской Федерации: актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства»: Чет-

о

| вертый Пермский международный конгресс ученых-юристов (г. Пермь, 18-19 октября

| 2013 г. Избранные материалы). Пермь: Пермский государственный национальный

| исследовательский университет, 2013. С. 168-171.

J 6. Алексеев А.В. Является ли самостоятельность в обороте критерием отнесения

§ имущества к недвижимому? // Закон. 2015. № 9. С. 158-163.

£ 7. Суханов Е.А. Объекты гражданских правоотношений // Гражданское право:

<3 учебник / под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. Т. 1. М.: Волтерс Клувер,

1 2008. 736 с.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

и CL СО

4. Grishaev S.P. Things as objects of civil rights: changes in legal regulation / / Economy and law. 2014. No. 4. P. 50-58.

CD П) О

4.2. Виды единого недвижимого комплекса
Первый вид ЕНК — общность зданий, сооружений и иных вещей, объединенных не только единым назначением, но и неразрывно связанных физически и технологически.
Из этого определения можно выделить следующие признаки данной разновидности ЕНК: единство назначения (целевого использования как единого объекта гражданских прав); неразрывная фактическая и технологическая связь между составными частями, т.е. наличие сложившихся устойчивых технологических, технических, функциональных взаимосвязей между соответствующими вещами, как движимыми, так и недвижимыми, которые обусловливают его использование по назначению <1>.
———————————
<1> Димитриев М.А. Технологические комплексы недвижимого имущества (постановка проблемы) // Налоги. 2011. N 21. С. 18 — 23.
Та же ст. 133.1 ГК РФ рассматривает в качестве подвида линейные объекты, но попробуем найти иные примеры.
Предприятие как имущественный комплекс. В п. 3.4 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) говорится, что практика показала, что ст. 132 ГК РФ, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), фактически не была осуществлена. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости. В связи с этим необходимо исключить из ст. 132 ГК РФ признание предприятия в целом недвижимой вещью.
Необходимо проработать вопрос о включении в ГК РФ нового особого объекта недвижимого имущества — технологического имущественного комплекса недвижимости <1>. Так как до настоящего времени, в действующее гражданское законодательство не были внесены соответствующие изменения или дополнения, которые определили особенности правового статуса технологического имущественного комплекса недвижимости, то можно предположить, что именно ЕНК должен его заменить.
———————————
<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009).
Рассматривая предприятие как пример данной разновидности ЕНК, следует отметить, что оно обладает определенным набором необходимых признаков: единство назначения — использование в предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ГК РФ); неразрывная связь юридическая и фактическая между различными вещами как недвижимыми, так и движимыми — состав предприятия: все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 ГК РФ).
Данная формулировка не полностью соответствует этому признаку, во-первых, не раскрыты признаки фактической и юридической общности объектов, входящих в его состав, да и практика продажи отдельных составных частей предприятия подтверждает отсутствие соответствующих прочных связей. Во-вторых, составы ЕНК и предприятия различны, последний включает в себя, кроме вещей, также и права требования, исключительные права, долги, а также работы и услуги. Таким образом, предприятие не может быть рассмотрено в качестве соответствующего вида ЕНК <1>.
———————————
<1> См. подробнее: Ельникова Е.В. Единый недвижимый комплекс: соотношение понятий // 20 лет Конституции Российской Федерации: актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства: Избранные материалы / Отв. ред. В.Г. Голубцов, О.А. Кузнецова. М.: Статут, 2014.
Аэродром — участок земли или акватория с расположенными на нем зданиями, сооружениями и оборудованием, предназначенный для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов (п. 1 ст. 40 ВК РФ).
Обладает ли данный объект потенциальными признаками ЕНК: единство цели (назначения) — обеспечение взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов? Фактическая и юридическая связь — все объекты, как движимые, так и недвижимые, должны располагаться на одном земельном участке? Да, аэродром может быть квалифицирован по желанию собственника в качестве ЕНК, т.к. он обладает такими признаками, как: единое целевое назначение (цель обеспечение взлета, посадки, руления и стоянки судов), технологическая взаимосвязь (здания, сооружения и оборудование, объединенное единой целью), единство территориальной привязки (участок земли).
Второй вид ЕНК — линейные объекты. Общего универсального определения линейных объектов нет. Линейный объект должен в соответствии с положениями ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» соответствовать требованиям, предъявляемым к сооружениям, т.е. «сооружение» — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Но в соответствии с различными законодательными актами раскрываются понятия отдельных видов линейных объектов как объектов недвижимого имущества:
— железные дороги — понятие отсутствует в действующем законодательстве;
— автомобильная дорога — объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, — защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог (ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»);
— линейные объекты топливно-энергетического комплекса — система линейно-протяженных объектов топливно-энергетического комплекса (электрические сети, магистральные газопроводы, нефтепроводы и нефтепродуктопроводы), предназначенных для обеспечения передачи электрической энергии, транспортировки газа, нефти и нефтепродуктов (ФЗ «О безопасности объектов топливно-энергетического комплекса»).