Освоение территорий
(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
1. Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.
2. Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником.
3. По договору о комплексном освоении территории (далее также в настоящей статье — договор) одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 2 — 4 и 7 части 5 настоящей статьи, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с пунктами 5 и 7 части 5 настоящей статьи. Договором также предусматривается выполнение одной из сторон в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 5 настоящей статьи, в том числе на условиях, указанных в пункте 2 части 6 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 6 настоящей статьи.
4. Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.
5. Условиями договора о комплексном освоении территории являются:
1) сведения о земельном участке, составляющем территорию, в отношении которой заключается договор (кадастровый номер земельного участка, его площадь, местоположение);
2) обязательство лица, заключившего договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления (далее в настоящей статье — лицо, заключившее договор), подготовить и представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления проект планировки территории и проект межевания территории, в отношении которой заключается договор, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки и представления этих документов;
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 373-ФЗ)
3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, предусмотренные договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления;
4) обязательство лица, заключившего договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
5) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить рассмотрение и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории и максимальные сроки выполнения данного обязательства, если это входит в их компетенцию;
6) обязательство сторон договора осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства;
7) обязательство сторон договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки;
8) срок действия договора;
9) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, в том числе обязательства, предусмотренного пунктом 7 настоящей части.
6. Договор может содержать:
1) способы и размер обеспечения выполнения обязательств, вытекающих из договора;
2) обязательство лица, заключившего договор, передать в государственную или муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется за счет средств этого лица; перечень данных объектов и условий их передачи;
3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить строительство объектов капитального строительства наряду с указанными в пункте 6 части 5 настоящей статьи объектами в соответствии с утвержденным проектом планировки территории; максимальные сроки осуществления строительства;
4) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию объектов коммунальной инфраструктуры за границами земельного участка, в отношении которого заключен договор, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границе такого земельного участка к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таком земельном участке; максимальные сроки выполнения данного обязательства;
5) иные условия.
7. Стороны договора в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.
8. Прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.
9. Договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда.
Содержание
Введение
Создание полноценной среды обитания человека в городе – важнейшая задача архитекторов, градостроителей, проектировщиков, инвесторов, застройщиков, подрядных строительных организаций, городских и муниципальных органов управления.
Массовое жилищное строительство в СССР осуществлялось с начала 1960-х гг.; дома строились по типовым проектам, в основном индустриальными методами с применением сборных железобетонных конструкций.
В ходе застройки новых жилых кварталов возникали проблемы с развитием социальной, инженерной и транспортной инфраструктур.
На их решение был направлен ряд партийно-правительственных постановлений; утверждено «Положение о градостроительном комплексе» (1983 г.), инструктивные документы по планированию, проектированию, организации комплексного жилищно-гражданского строительства (1978–1984 гг.). Поставлена задача – обеспечить к 2000 г. каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным домом .
Активно проводились исследования теоретических и практических вопросов экономики и организации комплексной жилой застройки в городах. В работах Барановской Н. И., Зарембы Б. В., Израелиса Г. Н., Каплана Л. М., Малининой Н. А., Митягина С. Д., Панибратова Ю. П., Сугробова Н. П., Чистяковой Т. Н., Щеглова Б. А. и других формировалось понятие градостроительного комплекса, разрабатывались вопросы градостроительного нормирования, планирования, финансирования и организации комплексного жилищно-гражданского строительства в городах.
Перестройка (конец 80-х – начало 90-х гг. прошлого века) нарушила планомерное развитие комплексного жилищно-гражданского строительства. В 1990-х гг. резко упали объемы строительства жилья. Оно осуществлялось преимущественно за счет частных инвестиций на условиях долевого строительства. Вследствие снижения рождаемости уменьшилась потребность в детских садах-яслях, школах. Их здания продавались или сдавались в аренду.
Таким образом, вопросы комплексной застройки жилых кварталов потеряли значение; новые жилые дома встраивались в существующие кварталы, создавая уплотнительную застройку.
С начала 2000-х гг. отмечается постепенный рост объемов жилищного строительства; однако до сих пор не превзойден уровень 1987 г. В последние 2–3 года вследствие увеличения рождаемости возросла потребность в дошкольных образовательных учреждениях (ДОУ) и школах; ведется активное строительство ДОУ.
Проблема комплексной застройки вновь становится актуальной; ее принципы и методы восстанавливаются и проявляются в деятельности таких социально ориентированных компаний, как «ЛенСпецСМУ», «Дальпитерстрой» и других, которые возводят не отдельные жилые дома, а жилые кварталы со всей социальной инфраструктурой.
В Научно-исследовательском и проектном центре генерального плана Санкт-Петербурга (НИПЦ) разработаны градостроительные нормативы, отвечающие современным представлениям о жилищной обеспеченности и комплексе социальных услуг (эти нормативы пока не утверждены Правительством города). Предлагается осуществлять мониторинг застройки новых жилых районов Санкт-Петербурга.
В этой связи следует отметить также инициативу Шанхайской инвестиционно-строительной компании (КНР), предложившей в 2005 г. построить жилой район в юго-западной части Санкт-Петербурга в Красносельском районе на территории, подготовка которой требовала больших затрат денежных средств и времени.
Реализация инвестиционного проекта начинается с определения его стоимости и оценки эффективности инвестиций.
Несмотря на наличие большого числа методических документов по определению сметной стоимости строительства (МДС-81), методика современного ценообразования нуждается в дальнейшем совершенствовании применительно к конкретным целям, задачам, объектам инвестирования. Проведенный по инициативе Минрегионразвития пересмотр сметно-нормативной базы в 2008–2011 гг. не внес принципиальных изменений, а лишь усложнил определение сметной стоимости для предприятий, организаций и рядовых сметчиков.
Следует также отметить, что теоретические и практические вопросы, связанные с определением сметной стоимости проектирования и осуществления комплексной жилой застройки вообще, в том числе с участием иностранного капитала, в настоящее время не проработаны.
В условиях развития частного бизнеса, по существу, не исследована проблема эффективности инвестиций в комплексную жилую застройку. Это является следствием того, что в 90-е гг. прошлого века были утрачены требования и методы осуществления комплексной застройки жилых кварталов.
Сегодня назрела необходимость разработки теоретических основ и современных методов обоснования эффективности инвестиций в комплексную жилую застройку, в том числе с участием иностранного капитала. При этом следует руководствоваться современными методическими положениями оценки эффективности инвестиционных проектов, но учитывать специфику объекта исследования.
Однако в действующих методических документах отсутствуют рекомендации по оценке эффективности объектов непроизводственного назначения. Разработка такой методики требует углубленного анализа всего накопленного опыта оценки инвестиций в российской и зарубежной практике и творческого осмысления результатов анализа.
Таким образом, вопросы, рассматриваемые в монографии, актуальны, представляют интерес для теоретических исследований и обоснования практических рекомендаций.
Теоретические разработки, представленные в монографии, использованы для определения стоимости и оценки эффективности инвестиций в комплексную жилую застройку на примере реализации российско-китайского инвестиционного проекта «Балтийская жемчужина».
Значимость проекта для Санкт-Петербурга высока. Он рассматривается как крупнейший инвестиционно-строительный проект стратегического значения, который осуществляется при поддержке Правительств России и Китая. Общая сумма инвестиций в проект превышает $1,3 млрд. Помимо красивого архитектурного ансамбля и уникального жилого района, созданного без ущерба для окружающей среды, благодаря новому комплексу город получит значительный приток инвестиций и многочисленные рабочие места.
По замыслу создателей, район должен привнести в облик Петербурга образцы новой архитектуры и современные подходы к строительству жилых и общественных зданий – экологичность, функциональность и комфортность.
Глава 1Система требований комплексной застройки жилых районов
1.1. Понятие комплексной жилой застройки
В условиях градостроительной застройки жилая среда рассматривается как интегрированная система, состав элементов которой должен обеспечить все сферы жизнедеятельности населения.
Они определяются совокупностью потребностей человека, как материальных, так и духовных. Эти потребности можно разделить на следующие группы.
1. Физиологические потребности человека в свежем воздухе, солнце, хорошей вентиляции в помещениях, в шумоизоляции, в обеспечении теплом зимой и прохладой летом и т. д.; все эти физиологические потребности являются приоритетными, так как они обеспечивают человеку выживание.
2. Потребность в безопасности включает неприкосновенность жилища в целях личной безопасности и избежания имущественных потерь.
3. Потребность в человеческих контактах: в соседских взаимоотношениях, во взаимной помощи и других социальных взаимодействиях.
4. Потребность в организации досуга, т. е. в правильном использовании свободного времени для отдыха, спорта, развлечений, культурного и интеллектуального развития, изучения разного рода искусств, а также для других увлечений (хобби). Спорт на открытом воздухе является важной частью жизни людей разных возрастов. С развитием производства, его модернизацией и повышением производительности труда у людей возрастает количество свободного времени, что позволяет им больше находиться на открытом воздухе.
5. Потребность в эстетике окружающей среды, что относится не только к пейзажу, но и к тому, насколько комфортно чувствуют себя люди в этой среде.
Жилая среда должна создавать благоприятные условия для обеспечения всех сфер жизнедеятельности населения. Она включает жилые дома, объекты общественного обслуживания, транспортные коммуникации и паркинги, рекреационные зоны. На рис. 1.1 представлен состав объектов жилой среды.
Рис. 1.1. Система потребностей населения
Такие повседневные потребности человека, как работа и учеба, часто реализуются за пределами жилого образования. В этом случае большое значение приобретает обеспечение хорошей транспортной доступности из данного жилого района в другие.
В настоящее время сложились следующие понятия градостроительных образований: жилой комплекс, жилой квартал, жилой район.
Комплексная жилая застройка обеспечивается в масштабах микрорайона (квартала) большой площади, построенного для создания основных условий проживания и экономичного, рационального и эффективного использования земли и пространства. Границами комплексной жилой застройки чаще всего служат магистральные или жилые улицы, проезды, пешеходные пути, естественные природные рубежи.
Первичным элементом жилой застройки является жилой комплекс. Он включает наряду с жилыми домами учреждения обслуживания повседневного пользования: детские сады-ясли, общеобразовательные школы, магазины, объекты культурно-бытового и коммунального обслуживания, спортивные и детские площадки и т. д. Эти элементы жилого комплекса объединяются единым функционально-композиционным построением, системой инженерного оборудования, озеленения, пешеходных дорожек и проездов к домам.
В современных микрорайонах жилые дома располагаются так, что создают замкнутый контур, внутри которого размещаются детские сады, ясли, школы. Внутренние дворовые пространства оказываются защищенными от шума и ветра и образуют так называемые «тихие зоны». Учреждения торговли, бытового обслуживания располагаются по периметру микрорайона на транспортных магистралях и в узлах пассажиропотоков при соблюдении удобных радиусов пешеходной доступности.
Комплексная жилая застройка должна обеспечивать жителям микрорайона комфортные условия повседневной жизни. Соответственно, необходимо связать в единое функциональное пространство все виды землепользования в жилом районе. В городах жилая застройка составляет наибольшую долю среди различных видов городского землепользования.
Классификация использования земель под комплексную жилую застройку включает следующие виды территорий и их примерную структуру:
• жилая застройка – 45–60 %;
• общественное строительство – 10–25 %;
• строительство автомобильных дорог и проездов – 7–15 %;
• озеленение – 10–25 %.
Численность населения микрорайонов на первую очередь строительства следует принимать:
• в крупных и крупнейших городах: 12–20 тыс. человек;
• в больших и средних городах: 6–12 тыс. человек;
• в малых городах и поселках: 4–6 тыс. человек.
Рис. 1.2. Состав объектов жилых образований
Размеры жилых образований определяются площадью межмагистральной территории, этажностью и плотностью застройки. В практике проектирования приняты жилые кварталы на 6–9, 12–16, 18–20 тыс. жителей, площадью территории от 10 до 50 га, но не более 80 га.
В составе жилых кварталов, особенно крупных, могут быть выделены отдельные жилые группы (комплексы), состоящие из нескольких жилых домов и из отдельно стоящих или встроенно-пристроенных учреждений обслуживания: детских садов-яслей, магазинов продовольственных товаров, приемных пунктов прачечных и т. д. Состав объектов жилых образований показан на рис. 1.2.
На любом уровне градостроительных жилых образований выделяют следующие составные элементы комплексной жилой застройки:
• жилой фонд;
• учреждения и предприятия общественного обслуживания населения;
• инженерная подготовка и инженерное оборудование территорий;
• городской транспорт и дорожно-транспортные сооружения;
• благоустройство и озеленение территорий.
Принятые в проектировании жилой комплексной застройки расчетные нормативы обеспеченности населения объектами всех сфер жизнедеятельности приведены в табл. 1.1.
Таблица 1.1. Расчетные нормативы обеспеченности населения объектами жилищно-гражданского строительства в Санкт-Петербурге
В системе градостроительных нормативов ведущее место принадлежит нормам жилищной обеспеченности, поскольку в соответствии с ними определяется плотность населения в новых микрорайонах и производится расчет инженерного оборудования и вместимости учреждений социально-бытового назначения. Согласно данным, приведенным в табл. 1.1, в Санкт-Петербурге рекомендуется принимать среднюю жилищную обеспеченность населения 28 м2 общей площади на жителя (в сравнении с 1985 г. она увеличивается в 2 раза); повышаются нормативы потребности в спортивных сооружениях, несопоставимы показатели обеспеченности в предприятиях торговли, общественного питания.
1.2. Жилищное и общественное строительство в составе жилого комплекса
Современное развитие российского градостроительства характеризуется наличием определившихся основных элементов планировочной структуры городов: микрорайонов, жилых районов, жилых массивов, планировочных зон и, наконец, самого города в целом. При такой структуре основными ячейками города являются микрорайоны и жилые районы.
В жилищном строительстве принято группировать жилые здания прежде всего по числу этажей:
• малоэтажные – 1–3 этажа;
• средней этажности – 4–5 этажей;
• многоэтажные – 6–9 этажей;
• повышенной этажности – 10–25 этажей;
• высотные – свыше 25 этажей.
Развитие жилой комплексной застройки в городах России тесно связано с общественно-экономической и политической ситуацией в стране.
Традиционными для жилищного строительства в крупных городах России являлись кирпичные здания. Они называются по материалу наружных и внутренних стен. При их возведении используется в основном ручной труд – кладка стен из кирпича, мелких каменных или керамических блоков с облицовкой лицевым кирпичом и расшивкой швов. Поэтому высока трудоемкость возведения таких домов и, соответственно, продлеваются сроки строительства (примерно в 2 раза превышают соответствующие показатели при строительстве панельных домов).
Необходимость решения в России (СССР) задач индустриализации страны в 1930-е гг., обороны в годы Великой Отечественной войны (1941–1945 гг.), восстановления разрушенных городов и предприятий в послевоенный период – отодвинули развитие массового жилищногражданского строительства до конца 1950-х гг.
В 1954–1957 гг. была определена техническая политика в этой сфере – индустриальные методы на основе типового проектирования и широкого применения сборных железобетонных конструкций и изделий заводского изготовления .
В конце 1950-х – начале 1960-х гг. были созданы домостроительные комбинаты (ДСК), осуществляющие производство сборных железобетонных изделий и монтаж из них на строительных площадках жилых домов и объектов гражданского назначения. В Ленинграде действовало пять ДСК, строящих жилые дома разных серий, и ДСК-5, специализирующийся на строительстве школ и детских дошкольных учреждений. Они выполняли функции генеральных субподрядчиков у генподрядчика – треста квартальной застройки.
Задача ускорения решения острой жилищной проблемы обусловила разработку и реализацию проектов экономичных малометражных квартир, так называемых «хрущевок» (серий 1–507ГИ, 1–335ОД): высота потолка – 2,5 м, площадь от 25 м2 (однокомнатная) до 45 м2 (трехкомнатная), кухня 4,5–6 м2, совмещенный санузел. В основном строились пятиэтажные здания и девятиэтажные вставки.
Базовым принципом, положенным в основу проектирования и строительства, являлась комплексная застройка новых жилых кварталов. Несмотря на однотипные крупнопанельные 5-этажные дома с 9-этажными вставками, кварталы, лишенные какого-либо архитектурного оформления, имели всю необходимую социальную и инженерную инфраструктуру, были хорошо благоустроены и озеленены. Размеры и планировка квартир не отвечают современным требованиям, однако кварталы и сейчас отличаются уютом и озеленением.
В 1970-е гг. проекты жилых домов были несколько улучшены, появились так называемые «брежневки». Основные параметры квартир: высота потолка 2,7 м; общая площадь до 60 м2; площадь кухни 7 м2 и более. В этот период Автовский ДСК (ДСК-3) осваивает новую серию жилых домов с несущими внутренними железобетонными стенами, так называемые «корабли». Серия разрабатывалась Ленинградским зональным институтом экспериментального проектирования (ЛенЗНИИЭП).
В 1980-е гг. модернизированы имеющиеся серии жилых домов. По параметрам квартир: высота потолка 2,7–2,8 м; общая площадь до 75 м2; площадь кухни 8–15 м2, прихожие от 4,8 м2. По техническому оснащению: два лифта (грузовой и пассажирский) – особо выделялись дома 137-й серии.
Основные показатели, характеризующие параметры квартир в крупнопанельных домах постройки 1960–2000-х гг., представлены в табл. 1.2.
В течение последних 10–15 лет отрабатываются идеи реконструкции кварталов со сносом пятиэтажек; ведутся поиски инвесторов. В то же время имеются и вполне обоснованные предложения реконструкции пятиэтажных панельных домов с надстройкой этажей.
Таблица 1.2. Динамика основных объемно-планировочных показателей квартир в крупнопанельных домах
С 90-х гг. прошлого века развивается монолитное домостроение с применением современных типов опалубок: скользящих, передвижных (преимущественно импортных). Здания возводятся из монолитного железобетона с подачей и укладкой бетона автобетононасосами, частично в сочетании со сборными элементами, изготовляемыми на заводах или построечных полигонах.
Монолитные здания занимают ведущие позиции в практике современного жилищного строительства. Они отличаются хорошим качеством, долговечностью и огнестойкостью.
Технология монолитного домостроения дает возможность создавать любые криволинейные формы, проектировать и строить здания, уникальные по своей архитектуре со свободными планировками, получать трансформируемое внутреннее пространство с большими пролетами и требуемой высотой потолка, а также позволяет избавиться от стыков – наиболее «слабых» мест в сборных зданиях – и снизить транспортные расходы.
Использование электротермообработки и химических противоморозных добавок позволяет вести строительство при любых температурах.
Опалубка – важный фактор, влияющий на технологию и стоимость строительства. Современные типы опалубок, изготовляемых на заводе, имеют возможность многократного (до 1000 раз) использования, такие элементы значительно снижают стоимость материала.
В настоящее время монолитные конструкции широко используются в жилищно-строительной сфере. Структура конструктивных решений современного жилищного строительства характеризуется следующими данными: кирпичные – 14 %, панельные – 18 %, остальные 68 % – монолитные дома .
В технико-экономическом отношении основные преимущества остаются за сборными железобетонным конструкциями по сравнению с кирпичными и даже монолитными, о чем свидетельствуют данные, приведенные в табл. 1.3.
Таблица 1.3. Экономические показатели типов жилых домов, %
Недостатки панельных жилых зданий: однотипность квартир на всех этажах; необходимость использования для монтажа кранов большой грузоподъемности; значительные затраты труда на соединение панелей, заделку и герметизацию стыков; большие объемы перевозок крупногабаритных конструкций. Достоинство – сокращение срока строительства.
Трудоемкость и сроки строительства кирпичных домов почти в два раза больше, чем у панельных.
На рис. 1.3 представлена динамика развития жилищного строительства в России.
Период с начала 1960-х до конца 1980-х гг. характеризовался высокими объемами жилищного строительства.
Во время перестройки с конца 1980-х гг. до 2000 г. объемы строительства жилья резко сократились – до уровня 1950-х гг. В 2000-х гг. происходит поступательный рост жилищного строительства. В связи с последствиями мирового финансово-экономического кризиса 2008 г. объемы строительства жилья опять сократились, но с 2011 г. снова начинают повышаться.
В последнее время в нашем регионе получает широкое распространение организация строительства так называемых «коттеджных поселков».
Анализ и оценка привлекательности подобных проектов – стезя профессионалов рынка недвижимости, поэтому подробнее остановимся на том, что следует знать гражданам в случае рассмотрения подобных вариантов инвестирования или улучшения своих жилищных условий. Одним из механизмов строительства коттеджных поселков является комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства.
Что из себя представляет комплексное освоение земельных участков и чем оно отличается от обычного строительства? Для начала следует отметить, что комплексное освоение накладывает гораздо более серьезные обязательства на правообладателя-застройщика земельного участка.
Так, комплексное освоение включает в себя:
• подготовку документации по планировке территории,
• выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры,
• осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.
В законе определено, что все эти этапы должен осуществить правообладатель-застройщик земельного участка. При этом при передаче прав на участок, предоставленный для комплексного освоения, к новому правообладателю переходят и все перечисленные выше обязанности.
Естественно, основная цель застройщика – привлечение денежных средств. Однако имеются различия и в том, когда и в каком порядке он начинает привлекать финансовые средства, и что взамен получает гражданин.
Идеальный по закону вариант – оформление между застройщиком и гражданином договорных отношений, по которым гражданин участвует своими денежными средствами в строительстве и по окончании строительства получает в собственность введенный в эксплуатацию дом с земельным участком, необходимым для размещения и дальнейшей эксплуатации дома.
Однако на практике имеют место и иные случаи, когда предоставленный для комплексного освоения земельный участок (земельный массив) фактически не застраивается, а делится на большое количество отдельных земельных участков, которые распродаются гражданам.
Таким образом, застройщик избавляет себя от необходимости осуществления подготовки документации по планировке территории, выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществления самого строительства.
На первый взгляд каждый получает что хочет. Застройщик – быструю прибыль. Граждане – земельные участки в собственность под строительство недалеко от города по привлекательным ценам. Но не все так радужно.
Все земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка (массива), ранее предоставленного застройщику для комплексного освоения, имеют такой же вид разрешенного использования – комплексное освоение в целях жилищного строительства. Это значит, что индивидуальная жилищная застройка таких участков гражданами недопустима, хотя целью граждан при покупке участков являлось как раз самостоятельное строительство.
Граждане, купившие земельные участки в границах земельного массива, предназначенного для комплексного освоения, и зарегистрировавшие свои права на них в установленном Федеральным законом от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вправе осуществлять жилищное строительство в границах принадлежащих им земельных участков с соблюдением требований земельного и градостроительного законодательства. Фактически это возможно только в форме комплексного освоения при условии реализации всех обязательств первоначального застройщика, в том числе по подготовке документации по планировке территории и выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Кроме того, в нарушение земельного и градостроительного законодательства, отсутствие документации по планировке территории коттеджного поселка влечет за собой фактически произвольное формирование участков, предназначенных для строительства домов и объектов инфраструктуры (например, дорог), что приводит к невозможности их дальнейшего полноценного и рационального использования.
В результате между гражданами, купившими участки, и застройщиком возникают конфликтные ситуации, судебные споры. Граждане по сути не могут использовать участки для своих предполагаемых целей.
Вместе с тем, сам факт наличия у покупаемых земельных участков такого вида разрешенного использования как «комплексное освоение в целях жилищного строительства» должен был если и не насторожить граждан-покупателей, то точно вызвать вопросы. Тем более что данные сведения являются открытыми и общедоступными.
Вид разрешенного использования, наряду с категорией земель, составляет правовой режим земельного участка, т.е. рамки его возможного использования правообладателем.
Сведения о существующем виде разрешенного использования земельного участка содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости.
Вид разрешенного использования земельного участка, в обязательном порядке указывается в свидетельстве о государственной регистрации права, выдаваемом Управлением Росреестра по Ульяновской области.
Следовательно, информация о разрешенном использовании земельного участка может быть получена покупателем как самостоятельно из общедоступных информационных ресурсов, так и при ознакомлении с документами продавца земельного участка на стадии совершения сделки.
Подводя итог, хотелось бы обратиться к гражданам, с напутствием проявлять внимательность и осторожность при совершении сделок по купле земельных участков, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Осознание возможных последствий приобретения таких участков избавит вас от незапланированных дополнительных расходов по их освоению, а также от возникновения непредвиденных конфликтных ситуаций, решение которых возможно только в судебном порядке.
Информация подготовлена специалистами Управления Росреестра
по Ульяновской области
История промышленного освоения территорий в России
История освоения промышленных территорий России представляет собой длительный путь от первых примитивных промыслов и экспедиций рудознатцев на этапах, предшествовавших возникновению этой службы, до создания современной горнодобывающей индустрии в ХХ в. Уже самый общий ретроспективный взгляд на развитие отрасли во времени позволяет заметить характерную закономерность: расширение территории России на различных этапах ее истории стимулировалось не только (и не столько) политической экспансией, прихотью ее правителей, сколько стремлением выйти к новым источникам получения минерально-сырьевых ресурсов.
Начиная с Х-ХIII вв. вплоть до татаро-монгольского завоевания развитие горнодобывающих промыслов было связано с самыми насущными практическими потребностями населения Русских княжеств. Разрабатывались залежи каменной соли в Предкарпатском прогибе, у Переславля-Залесского в Ростовском княжестве, в Костромской земле и у Белого моря (Ненокса). В XII-XIII вв. осваивались месторождения железа, преимущественно озерных и болотных (лимонитовых) руд, известных с глубокой древности на западе Полоцкого княжества, в Новгородской земле в окрестностях Новгорода, у Тихвина, Каргополя и вблизи беломорского побережья у Выгозера . Обилие лесов позволяло нашим предкам использовать для выплавки железа исключительно древесный уголь, поэтому необходимость в горючих полезных ископаемых отсутствовала.
Для строительных нужд центральных городов русских княжеств «выламывался» известняк из естественных выходов пород на Десне, Шелони, Оке. В то время он применялся, в первую очередь, при сооружении православных храмов, наиболее древние из которых сохранились в Киеве, Каневе, Новгороде и Владимире. На Волыни по крайней мере с Х в. из овручских кварцитов вытесывались пряслица — небольшие каменные кружки для прялок. На украшение икон, праздничных одеяний князей и бояр помимо привозных камней из «заморских» стран шли аметисты из района Кандалакши и янтарь, добывавшийся на Днепре и балтийском побережье .
Возникновение и постепенное расширение централизованного Русского государства на основе Московского княжества вызвало необходимость ускоренного развития горнодобывающей отрасли хозяйства.
В начале XIV в. были построены первые каменные укрепления вокруг Новгорода, Пскова, Изборска . В карьерах под Москвой (Мячково и др.) интенсивно добывался «белый камень» (известняк). Из него во второй половине века при Димитрии Донском был сооружен первый белокаменный Московский Кремль, строительство которого закончилось в 1367 г. Примерно в то же время началась разработка известняка на севере Вологодской земли у Белого озера и на Северной Двине (Орлецкий карьер). Русские люди стали «стеклить» окна в домах слюдой, с чем связаны первые разработки месторождений мусковита на Соловецких о-вах и на Кольском п-ове (Ена вблизи Кандалакшской губы). Кстати, само название этого минерала происходит от «Муска» или «Моска», как итальянцы в средние века называли Москву .
Походы русских землепроходцев на север к побережью Студеного моря (Северного Ледовитого океана) и на восток к Каменному поясу (Уралу) во многом определялись поисками новых рынков и месторождений минерального сырья. Скорее всего, именно среди этих отважных людей появились первые в нашей стране рудознатцы — предшественники геологов и горняков. В 1491 г. Иван III снарядил экспедицию в низовья Печоры под началом А. Петрова и В. Болтина, которые открыли месторождения меди и серебра на р. Цильме . Еще раньше залежи медных руд были установлены в Предуралье в бассейне Камы (медистые песчаники). Широкое введение в оборот медных денег в Московском государстве обусловило начало разработки этих месторождений уже в конце XV в. Несколько позже с 1505 г. были вовлечены в эксплуатацию первые месторождения соли в Соликамском районе (в Усть-Усолье, Троицком и на Вишере).
В XVI-XVII вв. быстрое увеличение территории страны на восток и на юг сопровождалось открытием многочисленных новых месторождений полезных ископаемых, прежде всего благодаря героическим усилиям русских землепроходцев: простых казаков, купцов, промышленников.
В XVII в. началось освоение минеральных ресурсов на Урале и бескрайних просторах Сибири. Важнейшую роль в этом сыграл Сибирский приказ, созданный в 1637 г. и организовавший многочисленные экспедиции в восточные районы страны. Часто такие экспедиции проводились по заявкам и при участии «охочих людей» — стрельцов, казаков, крестьян, ремесленников, по своей инициативе отправлявшихся на поиски полезных ископаемых. На Урале был открыт ряд месторождений железных руд, на базе которых в середине XVII в. возникли первые небольшие металлургические заводы по выплавке чугуна на Туре, Исете, Чердыне. Почти до конца века они использовали относительно легкоплавкие бурые железняки, хотя еще в 1628 г. около Невьянска были обнаружены более богатые, но тугоплавкие магнетитовые руды. В Мурзинских копях на западном склоне Уральского хребта проводилась добыча яшмы, агата, малахита и других цветных камней. Один из первых золотых рудников возник на Среднем Урале в верховьях р. Пышмы .
В Сибири в допетровское время были открыты крупные месторождения железных руд, которые начали эксплуатироваться уже в XVIII в. Организованная Сибирским приказом в 1627-1630 гг. экспедиция Я. Хрипунова на Подкаменную Тунгусску для поисков золота окончилась безрезультатно, однако позднее в этом районе и ниже по Енисею были открыты месторождения серебра. Поиски серебряных руд в верховьях Енисея удачно провел В. Еремеев, давший одно из первых подробное описание их выходов и окружающей местности. В 1652-1659 гг. А. Жилин проводил поиски и организовал добычу слюды в Енисейском и Красноярском уездах. Всего с 1660 г. по 1664 г. здесь было добыто 308 пудов мусковита. В те же годы слюду начали добывать на Витиме .
Указ Петра I от 1700 г. об учреждении Приказа рудокопных дел положил начало проведению в нашей стране целенаправленной государственной политики в области поисков и разработки полезных ископаемых. К этому времени в европейской части страны вокруг большинства металлургических заводов леса были практически сведены из-за усиленного употребления древесного угля. В середине XVIII в. по высочайшему повелению остановили и разрушили все металлургические и стекольные заводы в радиусе 200 верст от Москвы для сохранения оставшихся лесов. Острая нехватка топлива привела к началу разработки горючих полезных ископаемых. В 1723 г. экспедиция Г.Г. Капустина открыла первые залежи каменного угля в Донбассе. Полукустарная добыча нефти (путем вычерпывания из колодцев) производилась на Ухте. Богатые залежи угля были открыты в районе Тулы, Канско-Ачинском бассейне, Черемхове, на Подкаменной Тунгуске и на Сахалине, но к их разработке приступили только на последующих этапах. В XVIII в. уголь вначале использовался в небольших масштабах для солеварен, мелких кузниц и только со временем начал широко применяться как основное энергетическое сырье в металлургии .
В Центральном районе новые месторождения железных руд были вовлечены в эксплуатацию около Брянска, Орла и на западе Белоруссии. Во второй половине века были открыты железорудные залежи КМА и Кривого Рога, освоение которых началось лишь в XIX-ХХ вв. Крупное месторождение рассолов поваренной соли на оз. Баскунчак было обнаружено в 1768 г. В Олонецком крае добывали медь, свинец, серебро. Жильное золото было в 1737 г. открыто и с 1742 г. разрабатывалось на Воицком руднике у Выгозера. Новый горнопромышленный район наметился на Северном Кавказе, где помимо известных и вновь открытых месторождений серебра на Тереке нашли медные руды на р. Куме и проявления нефти в низовьях Кубани.
Но самые важные для России открытия были сделаны в XVIII в. на Урале, который благодаря усилиям, в первую очередь, династии промышленников Демидовых превратился в главный рудный центр страны. Опыт боев начала шведской войны показал Петру I недостаточную прочность русских пушек, изготовленных из чугуна, который выплавлялся из бурожелезняковых руд . Это заставило обратиться к более высококачественным магнетитовым рудам, месторождения которых начали открывать еще в XVII в. Вслед за залежами магнитного железняка, обнаруженными в 1696 г. в Верхнетурском уезде, были разведаны богатейшие месторождения г. Высокой у Нижнего Тагила, г. Благодать у Кушвы, г. Магнитной, а также в районах Качканара и Бакала (рис. 4). Большинство из них эксплуатируется с XVIII в. до настоящего времени. Первым металлургическим заводом, работающим на магнитных железняках, стал Невьянский, построенный в 1701 г. и в следующем году переданный царским указом в «постоянное пользование» Никите Демидову. Его сын Акинфий основал на Урале в первой половине XVIII в. 17 новых металлургических заводов. На базе бакальских руд в 1757-1762 гг. возникли Златоустовский, Усть-Катавский и другие заводы. К эксплуатации залежей г. Магнитной приступили только в ХХ в.
К концу XVIII в. Россия, благодаря энергичной протекционистской политике ее правителей, превратилась в одну из ведущих горнодобывающих держав мира. Она была обеспечена почти всеми видами минерального сырья, необходимыми для нужд населения и развития собственной промышленности. Крупные добычные и металлургические центры сложились в европейской части страны и на Урале, закладывались на юге Сибири и в Забайкалье. Если в начале XVIII в. в стране производилось ежегодно до 16 тыс. т чугуна, 5 тыс. т меди, 2.2 тыс. т серебра, 3.2 тыс. т пищевой соли, то к концу века только Урал давал около 120 тыс. т «черного металла», а в 1806 г. по всей России было выплавлено 180 тыс. т чугуна. Экспорт «черного металла» в Западную Европу возрос с 9.5 тыс. т в 1731 г. до 62 тыс. т в 1794 г. . В широких масштабах началась добыча каменного и бурого угля, торфа, росло валютное обеспечение государства. Вместе с тем обширные территории на большей части Украины и Белоруссии, в центре и на севере Сибири, на Дальнем Востоке оставались практически не обследованными.
Создание геолкома и начало планомерного геологического изучения страны XIX в. ознаменовался мощным скачком в развитии производительных сил большинства передовых стран Европы и Северной Америки, за которым в истории закрепилось название промышленной революции. Эта индустриальная перестройка охватила также и Российскую империю, особенно во второй половине века после отмены крепостного права. В XIX в. к России были присоединены Финляндия, часть Польши, Бессарабия, Закавказье, Средняя Азия, Урянхайский край (Тува), Приморье. Наращивание минерально-сырьевой базы страны продолжалось как на новых территориях, так и в большей мере в оформившихся ранее горнопромышленных центрах.
Существенное значение имело создание в 1882 г. Геологического комитета, начавшего планомерные геологические съемки и поисковые работы, в первую очередь, в ведущих добычных районах. В XIX в. приступили к разработке железных руд Кривого Рога и марганцевых — Никополя (с 1886 г.), что способствовало созданию металлургического производства на Украине. В 1901 г. были открыты залежи богатых железных руд в Приазовье у Бердянска. В 1876 г. при бурении обнаружили мощные пласты каменной соли у Бахмута. Соль добывалась также в Крыму, ртуть — в Донбассе (Никитовское месторождение). Возросли масштабы добычи каменного угля, который начал теперь разрабатываться и на западе Донбасса. В целом можно констатировать возникновение нового южного горнопромышленного центра в Европейской России.
На Кавказе и в Закавказье началась добыча нефти в Баку, на Кубани, у Грозного. В 1893 г. Был построен первый нефтепровод на Апшеронском п-ове по проекту В.Г. Шухова, создателя известной радиобашни в Москве.
На Урале кроме освоенных железорудных месторождений стали разрабатываться хромиты, руды марганца, меди и никеля, залежи асбеста (Баженовское месторождение), графита, известняков в Оренбуржье, у Челябинска, в верховьях Чусовой и других местах. В 1828 г. были обнаружены каменные угли на Печоре. Наряду с продолжавшейся добычей уральских самоцветов началась промывка алмазов из россыпей в бассейне Койвы .
На юге Сибири к известным эксплуатируемым полиметаллическим месторождениям добавились медные и оловянные в Рудном Алтае, железорудные у Абакана. Новые угольные шахты и разрезы возникли в Канско-Ачинском и Черемховском бассейнах, в Забайкалье, Якутии, Приморье и на Сахалине. С 1833 г. начали добываться карагандинские угли, с начала XX в. — эмбинская нефть . Многочисленные полиметаллические, медные, золотые и другие месторождения, открытые русскими геологами в Средней Азии, практически не были освоены в дореволюционное время.
Приведенные сведения показывают, что Российская империя в начале XX в. твердо стояла на пути индустриализации, более полного вовлечения в сферу хозяйственной деятельности богатств ее недр, расширения топливно-энергетической базы промышленности. Большую роль в этом сыграли исследования геологов Геологического комитета, впервые проводивших планомерное изучение многих районов. Помимо освоения минеральных ресурсов в европейской части, на северо-западе и Урале возникли новые горнопромышленные центры на Украине, Кавказе, юге Западной Сибири. С 60-х до начала 90-х годов XIX в. добыча угля в стране возросла в 20 раз, выплавка чугуна более чем в 3 раза. В 1901 г. Россия вышла на 1-е место в мире по добыче нефти. Протяженность железных дорог за последние 15 лет XIX в. увеличилась с 26 до 52 тыс. км . Благодаря строительству Великой Сибирской магистрали отчетливо намечалось ускорение развития горнопромышленной отрасли в Восточной Сибири и на Дальнем Востоке, но эти тенденции были прерваны Мировой войной и революцией и осуществились уже в советский и постсоветский периоды.
Российская Федерация является крупнейшим среди 15 самостоятельных государств, возникших в конце XX в. на месте СССР. На ее территории после распада Советского Союза оказалось большинство главных горнопромышленных центров бывшей Российской империи. Следует отметить, что в других республиках СССР в 1922-1991 гг. были открыты, разведаны и в значительной мере введены в эксплуатацию десятки месторождений различных видов полезных ископаемых, в т.ч. крупных и уникальных. Назовем среди них горючие сланцы Эстонии (Кохтла-Ярви); калийные соли (Солигорск) и нефть (Речицкое) в Белоруссии; бурые угли Днепровского бассейна и железные руды (Керчь, Белозерское) в Украине; барит и полиметаллы в Грузии (Маднеули); медь (Каджаран и др.) и строительные камни в Армении; полиметаллы (Филизчайское), нефть и газ на шельфе (Нефтяные Камни и др.) в Азербайджане; нефть и газ (Тенгиз и др.), железные руды (Соколово-Сарбайское), медь (Джезказган, Коунрад), золото (Бестюбе, Бощекуль и др.) в Казахстане; золото (Кумтор), полиметаллы, ртуть и уран в Киргизии; ртуть (Хайдаркан) и золото (Мурунтау) в Узбекистане; газ (Шатлык, Даулетабад и др.), мирабилит (Кара-Богаз-Гол) в Туркмении . В поиски, изучение и освоение этих и многих других месторождений неоценимый вклад внесли российские геологи и горняки. Работы координировались Госгеолкомом, а с 1946 г. — Министерством геологии СССР.
Широкомасштабные геолого-съемочные, поисковые и разведочные работы на территории Российской Федерации привели как к открытию новых месторождений в освоенных районах, так и к возникновению новых центров добычи и переработки полезных ископаемых. Существенное возрастание роли горнодобывающей промышленности в России в XX в. во многом определялось курсом на ускоренную индустриализацию и превалирующее развитие энергоемких отраслей тяжелой индустрии, осуществлявшимся руководством СССР с конца 20-х годов одновременно с научно-техническим перевооружением всего народного хозяйства. Одним из важнейших достижений последнего столетия в Российской Федерации явилось превращение ее в крупнейшую в мире нефтегазодобывающую державу.
Среди других успехов в развитии геологоразведочной и горнодобывающей отраслей России в XX в. отметим создание нового горнопромышленного центра на Кольском п-ове, где разрабатываются уникальные месторождения Печенгской группы (медь и никель), Хибинское (апатит и нефелин), Ловозерское (тантал, ниобий, редкие земли). В этом столетии впервые в России начали разрабатывать бокситы в качестве сырья на алюминий у Тихвина, вблизи Белого моря, на Северном и Среднем Урале, фосфориты в верховьях Камы, в Подмосковье (Воскресенск), у Брянска (Полпинское), калийные соли (Верхнекамское). Уникальное по запасам месторождение калийных солей разведано в Восточной Сибири (Ненское) .
База черной металлургии усилилась за счет новых месторождений железных руд в Карелии (Костомукша), уникальных объектов КМА (Михайловское, Стойло-Лебединское), на Урале (Магнитка), в Южной Сибири и Приангарье. В районе старого Качканарского месторождения на Урале были разведаны и введены в эксплуатацию богатейшие залежи железных и титановых руд. Уникальное титановое месторождение установлено также в верховьях Ижмы к югу от Ухты. Среди наиболее интересных месторождений цветных металлов помимо Печенгской группы на Кольском п-ове следует отметить уникальные объекты в районе Норильска на севере Сибири (Талнах-Октябрьское и др.), на базе которых еще в 30-40-х годах возник новый центр по добыче и переработке меди, никеля, кобальта, платины, серебра; сверхкрупные оловянные месторождения на северо-востоке (Депутатское, Пырканайское); полиметаллические Горевское в низовьях Ангары и Дальнегорское у Тетюхе в Приморье; многочисленные месторождения молибдена, олова, вольфрама в Забайкалье и на Дальнем Востоке. На Северном Кавказе разрабатывается крупное молибденовое месторождение Тырныауз .
Валютные запасы страны пополняются за счет месторождений золота и алмазов. Наряду со старыми золотоносными районами на Урале, в Сибири и Забайкалье была открыта и освоена новая провинция на северо-востоке России. Здесь эксплуатируются сверхкрупные месторождения Рывеемское, Дукат, Наталка и десятки более мелких россыпных и коренных объектов.
Уникальное Нежданинское месторождение золота и платины разведано в междуречье Алдана и Индигирки, в верховьях Алдана разрабатывается крупнейший рудный узел с проявлениями золота и урана. Месторождение Сухой Лог с гигантскими запасами коренного золота открыто и разведано в районе Бодайбо. Среди других уникальных золоторудных объектов назовем Балей на Шилке, Олимпиаднинское на Енисейском кряже и разрабатываемое с XVIII в. Березовское на Урале, доразведка которого выявила значительные запасы драгоценного металла.
Открытие в конце 40-х годов алмазов в Якутии явилось еще одним из важнейших достижений отечественной геологии. Наиболее крупными из разрабатываемых районов здесь являются Мирнинский и Удачненский. Разведан также ряд месторождений на севере Якутии и Красноярского края, среди которых весьма крупные запасы алмазов предполагаются в бассейне р. Попигай. Новый алмазоносный район открыт, но еще не освоен недалеко от Архангельска (Зимний Берег). Среди разведанных и разрабатываемых объектов камнецветного сырья уникальными являются месторождения янтаря в Калиниградской области и чароита в Восточной Сибири (Сиреневый Камень) .
В конце XX в. все большее значение приобретают редкие и редкоземельные металлы, находящие широкое применение в современном самолето- и ракетостроении, изготовлении различной техники и приборов для исследований в космосе, сооружении мощных платформ для подводной добычи нефти и газа и в других областях. Кроме разрабатываемых месторождений на Кольском п-ове новые объекты с уникальными запасами тантала, ниобия, редких земель обнаружены и разведаны на севере Якутии (Томтор, Богдо), в Восточном Саяне (Белозиминское), на юге Якутии (Катугин) . Россия обладает также значительными запасами ядерного топлива, большая часть которых сосредоточена на урановых месторождениях Стрельцовского узла в Забайкалье.
Как мы видели, в XX в. произошел не только количественный, но и принципиальный качественный рост минерально-сырьевой базы и горнодобывающей промышленности Российской Федерации. Это выразилось в экстенсивном развитии поисков и добычи сырья для ТЭКа, возникновении новых мощных горно-металлургических центров, резком возрастании валютных поступлений от добычи драгоценных металлов. Современные методы геолого-поисковых работ и разведки месторождений наряду с более глубоким познанием строения недр России позволи — ли выявить и вовлечь в эксплуатацию такие ранее неизвестные или слабо изученные виды минеральных ресурсов, как бокситы, фосфориты, нефелины, апатиты, калийные соли, титан, редкие металлы, ядерное сырье.
Судя по многочисленности подготовленных к разработке новых, в т.ч. уникальных по масштабам и составу руд, объектов можно ожидать в XXI в. дальнейший качественный рост горнодобывающей индустрии нашей страны, прежде всего за счет добычи углеводородов на шельфе, алмазов, драгоценных, редких, редкоземельных и радиоактивных металлов.
/У СОЦИАЛЬНАЯ СФЕРА
Шукшина К.В.
КОМПЛЕКСНАЯ ЖИЛАЯ ЗАСТРОЙКА ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ: ЭТАПЫ УПРАВЛЕНИЯ И ИХ ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
Аннотация. В статье проанализированы основные этапы управления комплексной жилой застройкой городских территорий, определены основные проблемы, связанные с условиями реализации каждого этапа проекта, предложены варианты решения проблем в механизме управления данными проектами. Результаты исследования позволяют углубить знания по реализации проектов комплексной жилой застройки, а также совершенствовать механизм управления этапами реализации таких сложных проектов.
Ключевые слова. Недвижимость, строительство, комплексная жилая застройка, управление, этапы.
Shukshina K.V.
COMPLEX RESIDENTIAL DEVELOPMENT OF URBAN AREAS: THE STAGES OF MANAGEMENT AND THEIR MAIN CHARACTERISTICS
Keywords. Real estate, construction, complex residential development, management, stage.
В крупных городах, отличающихся своей урбанизированностью, ресурсы для точечной и уплотни-тельной застройки становятся ограниченными. В связи с этим возникает необходимость реализо-вывать проекты комплексной жилой застройки. Проекты комплексной жилой застройки представляют собой создание такой среды обитания, которая будет обеспечивать комфортным жильем, созданием новых рабочих мест, зон отдыха и социальной инфраструктуры, то есть принятием компетентного строительного решения. Механизм реализации таких инвестиционных проектов отличается огромными рисками и неопределенностями. Ввиду сложности таких проектов, их многозадачности, становится актуальным наиболее глубоко изучить основные этапы управления проектами, их грамотную и эффективную реализация для того, чтобы не только избежать всех проблем и трудностей, возникающих в процессе проекта, но и для того, чтобы обеспечить высокую экономическую надежность решений по срокам и объемам строительства, достичь наиболее высоких показателей по итогам работы .
ГРНТИ 67.01.75 © Шукшина К.В., 2017
Ксения Вячеславовна Шукшина — аспирант кафедры государственного и территориального управления Санкт-Петербургского государственного экономического университета.
Рынок недвижимости является неотъемлемой частью современной российской экономики, он непрерывно растет. Одной из составляющих, которая увеличивает темпы роста, является реализация проектов комплексной жилой застройки. По данным Петростата, ввод в действие жилых домов в январе-феврале 2017 г. составил 950,8 тыс. кв. м, что на 19,6% больше, чем в январе-феврале 2016 г., большую часть которых составляет комплексная, а не точечная застройка . Динамика ввода жилья в Санкт-Петербурге отражена на рис. 1. Динамика ввода жилья в регионе замедляется — за первое полугодие 2016 г. темп роста составил 88,0% к соответствующему периоду 2015 г. Одновременно по Северо-Западному федеральному округу динамика ввода жилья характеризуется темпом роста 92,2%, а по РФ — 90,8% .
Рис. 1. Динамика ввода жилья за 2013-2016 гг. (источник — BN.RU Бюллетень недвижимости Петербург)
Общий объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга (включая земельные участки) за I квартал 2016 г. составил 99 млн долл., что сопоставимо с показателями первого квартала и средне-квартальным результатом предыдущего года — 114 млн долл. и 122 млн долл. соответственно. Данное снижение обусловлено в первую очередь отсутствием сделок по покупке земельных участков под строительство жилой недвижимости, доля которых в 2015 г. составляла 48% от общего объема инвестиционных сделок . По планам сдачи новостроек за период 2017-2019 гг. (рис. 2) видно, что количество новостроек снижается, причиной этого является экономический кризис, повлиявший на темпы реализации проектов.
300 200 100 0
2017 2018 2019
Рис. 2. План сдачи новостроек в эксплуатацию в 2017-2019 гг. (составлено автором)
На рынке недвижимости существует много застройщиков. Рейтинг надежности застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области (по состоянию на 31 марта 2017 года) определяется по двум критериям: по строящимся объектам и объектам, сданным в эксплуатацию. По данным таблиц 1 и 2, компаний, занимающих одинаковую позицию по строящимся объектам и объектам,
сданным в эксплуатации, нет. Однако стоит заметить, что список наименований большинства лидирующих компаний дублируется.
ейтинг надежности по строящимся объектам на 31.03.2017 г.
Таблица 1
Ранг Застройщик Площадь квартир, кв. м
1 Сэтл Сити 2 161 038
2 ГК «ЦДС» 1 193 509
3 Группа ЛСР 1 165 059
4 Лидер Групп 811 567
5 Дальпитерстрой 715 430
6 Глоракс Девелопмент 478 300
7 Полис Групп 465 249
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
8 Навис 400 563
9 ЛенСпецСМУ 352 403
10 Петрострой 340 594
Рейтинг надежности по объектам, сданным в эксплуатацию, на 31.03.2017 г.
Таблица 2
Ранг Застройщик Площадь квартир, кв. м
1 Группа ЛСР 254 477
2 Главстрой 184 122
3 Сэтл Сити 171 613
4 Дальпитерстрой 58 995
5 Леонтьевский мыс 57 226
6 RBI 56 984
7 Полис Групп 53 400
8 СУ-155 40 562
9 Ленстройтрест 39 500
10 РосСтройИнвест 37 482
Помимо успешных проектов, существуют проекты, застройщики которых находятся на стадии банкротства или уже признаны банкротами. Согласно статистике рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в одну из процедур банкротства с августа 2015 года по август 2016 года вошли 44 компании . По имеющимся данным, до начала первого квартала 2016 г. 18 строительных компаний Петербурга проходили процедуру банкротства, список недостроев, оставшихся от застройщиков-банкротов составляет 16 объектов . Причин для банкротства компаний может быть множество: неконкурентоспособность в условиях экономического кризиса и санкций, недоработка стратегии для достойного прохождения кризисного периода, неэффективное управление на этапах реализации проектов комплексной жилой застройки.
Результатом эффективного управления проектами комплексной жилой застройки является созданный объект, который удовлетворяет спрос на рынке в определенное время и в определенном месте. Эффективное управление проектами комплексной жилой застройки предполагает успешную реализацию каждого этапа строительства для того, чтобы извлечь максимальную отдачу от проекта и достичь поставленных целей, поэтому становится актуальным дать углубленные характеристики этапам реализации проектов комплексной жилой застройки, обозначить их цели и задачи, проблемы и пути их решения.
Управление проектом — это сознательное, целенаправленное, систематическое управленческое воздействие на процессы, обеспечивающие реализацию (достижение целей) проекта с максимально возможной эффективностью с учетом ограничений времени, ресурсов и качества. Процессы управления проектами накладываются друг на друга и осуществляются с разной интенсивностью на всех этапах проекта. Кроме того, процессы управления проектами связаны своими результатами -результат выполнения одного становится исходной точкой для другого. Можно выделить основные этапы реализации проектов комплексной жилой застройки:
1. Предпроектный (концептуальный): исследование рынка, определение сегмента деловой активности, определение варианта застройки, разработка концепции проекта.
2. Проектный (организационно-строительный): на данном этапе происходит разработка и согласование градостроительной и проектной документации — создание правовых условий, призванных придать легитимность развитию и создать систему юридических гарантий для участников проекта, проработка и предварительный выбор схемы финансирования проекта, исходя из концептуальных характеристик проекта, технико-экономическое обоснование проекта.
3. Строительный: непосредственный процесс физического преобразования, создания объекта недвижимости, обеспечивающий соответствие с концепций проекта, требуемой скоростью развития, качеством и затратами. На каждой из фаз проекта реализуются все процессы управления. Каждая новая фаза базируется на полученном на предыдущей фазе результате .
Высокая конкуренция на строительном рынке делает необходимостью компаний привлекать высококвалифицированных специалистов, которые имеют опыт в реализации и управлении проектами. Однако, на предпроектом (концептуальном) этапе, где предполагается разработка концепции проекта: определить цели развития, алгоритм их достижения, разработать стратегии реализации, исследовать рынок (идея проекта возникает на основе знания рынка, наиболее перспективных направлений его развития, спроса, конкуренции и пр.), компании отказываются от привлечения руководителей и специалистов с целью экономии.
Проблематика данного момента становится острой, ввиду того, что на данном этапе закладывается возможность получить динамично развивающийся и устойчивый проект, со всем его многовариативным потенциалом. Неверно принятое, не просчитанное решение во время поиска наилучшего варианта, отсутствие центра ответственности за принятие управленческих решений может в будущем оказать влияние на неверное использование финансовых ресурсов, убыточность или привести к нереализации проекта. Поэтому возникает проблема в том, что срок данного этапа может варьироваться от нескольких месяцев до нескольких лет. Результатом, который является началом следующего этапа для дальнейшей деятельности, является решение о вхождении/принятии проекта .
Механизм реализации проекта комплексной жилой застройки на проектном (организационно -строительном) этапе может работать неэффективно. Так как существует необходимость на данном этапе оформления всей правовой документации, обеспечения всех правовых возможностей для дальнейшей деятельности, сложный бюрократический аппарат и неслаженное взаимодействие (например, согласование с собственником участка о совместной реализации проекта или приобретение права на застройку у государственных (муниципальных) органах) делают актуальным в этих условиях совершенствование организационно-экономических структур организаций.
При реализации проектов комплексной жилой застройки территории согласно законодательству РФ предоставляются такие факторы поддержки как: государственные гарантии за счет федерального бюджета по заимствованиям для обеспечения и модернизации инженерно-технической инфраструктуры жилищного строительства; субсидии за счет федерального бюджета, предоставляемые субъектам Российской Федерации для возмещения части затрат, связанных с уплатой по полученным кредитам для строительства коммунальной инфраструктуры, автомобильных дорог, для микрорайонов многоквартирной застройки территории . Однако стоит отметить, что большинство застройщиков не сильно надеется на помощь государства, поэтому, на данной стадии, они рассчитывают свои финансовые возможности таким образом, чтобы бюджетное участие было минимальным, а привлекательность для инвесторов — максимальной, хотя предложение на строительном рынке для них высоко.
Проекты комплексной жилой застройки требуют комплексного подхода не только в самом строительстве, но и во взаимодействии всех участников. Заметим, что технико-экономическое обоснование проекта может быть дано только при условии, что обеспечены правовые возможности реализации проекта и разработаны схемы финансирования, что еще раз доказывает, что результаты одного этапа проекта являются условием для начала другого. Процедура согласования проекта с органами государственного контроля и регулирования должна увенчаться успехом, иначе дальнейшая работа будет приостановлена.
Конкуренция среди строительных фирм в поисках инвестора высока, а поиск подрядчика отличается высоким предложением на рынке для того, чтобы сформировать систему договорных отношений участников реализации проекта: заключение контракта с подрядчиком, создается система взаимодействия всех участников процесса реализации проекта, при необходимости привлекаются другие участники. Хорошо сформированная система договоров является успешным ключом для реализации проектов строительства. На данный период сложность заключается в том, чтобы грамотно обеспечить финансирование проекта, привлечь наиболее квалифицированные кадры, чтобы денежные потоки соответствовали между собой, а также следует предусмотреть продвижение проекта на рынок.
В российской практике существует немало примеров проектов, которые на последней стадии -стадии строительства, оказывались замороженными. Причиной тому могут быть задачи, с которыми не справился застройщик: проект не отвечал заявленной концепции, темпы реализации не соответствовали графику, качество строительства и затраты не совпадали с ожиданиями. Помимо перечисленных причин, рисками на данном этапе могут стать внешние воздействия на проект, например, социально-экономические условия, природные условия, политические или международные; организация строительных работ, поставка материалов и ресурсов, нехватка финансовых ресурсов для осуществления строительства, задержка сроков сдачи проекта.
Для любого застройщика успехом при реализации проекта является не только новый объект недвижимости, который подтвержден актом о приемке объекта, после чего могут быть зарегистрированы права собственности, но и доходы, которые проект может принести. Поэтому, хотелось бы подчеркнуть важность такого периода проекта как «управление активами и результатами проекта», который связан с принятием управленческих решений по дальней реализации после этапа его физической осуществимости. Нужно также отметить, что все этапы реализации проектов комплексной жилой застройки только в схематичном виде следует один за другим. На самом деле многие стадии идут параллельно друг другу (не считая стадии оформления документов, без которых невозможна деятельность), что снижает сроки реализации таких масштабных проектов. Таким образом, можно сделать следующие выводы:
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
• на предпроектном этапе, который является «фундаментом» для задуманного проекта, возникающие трудности по его продолжительности могут быть решены путем углубленного изучения рисков, рассмотрения как можно большего количества вариантов реализации проекта, используя высококвалифицированные кадры, которые имеют опыт при создании таких проектов;
• во время проектного (организационно-строительного) этапа, характеризующегося созданием правовых условий, схем финансирования проекта, технико-экономического обоснования проекта, создания системы договоров, проблемы, возникающие со сложностью и согласованием документации, должны быть решены не только уровне взаимодействия участников проекта, но и на уровне органов бюрократического аппарата. Неблагоприятные экономические условия, которые препятствуют реализации проекта, должны подтолкнуть инициатора проекта для поиска новых путей и решений для осуществления задуманного проекта, возможно даже, меняя его концепцию и идею. Так как конкуренция на строительном рынке достаточно высока, то, чтобы привлечь инвестора, нужно внимательно изучать рынок, сильные его и слабые стороны, продумывать такой проект, который будет отвечать условиям рынка и станет интересен инвестору. Помимо поиска инвестора для проекта, грамотное распоряжение финансовыми ресурсами и продвижение проекта на рынок должны быть осуществлены с максимальной точностью и целенаправленностью, иначе невыполнение финансовой составляющей и несвоевременное продвижение проекта на рынок могут привести к убыткам, поэтому необходимо отладить механизм взаимодействия всех участников процесса;
• внешние воздействия на реализацию проекта на заключительном этапе должны быть учтены при расчёте финансовой целесообразности проекта, когда рассчитываются денежные потоки данного проекта. Чтобы избежать задержки сроков сдачи проекта, необходимо, чтобы управление всеми участниками процесса было отлажено путем составления строгих договорных условий, отлаженного механизма информирования и взаимодействия. На подэтапе «управление активами и результатами проекта» стоит проблема поиска наилучшего способа управления про-
ектом, которая решается путем глубокого анализа рынка, на котором реализуется проект грамотным управляющим.
Приведенные этапы описывают лишь общую логику реализации проектов комплексной жилой застройки. В реальной экономической практике они конкретизируются под влиянием ряда обстоятельств (особенности национального и местного законодательства, особенности правового статуса земли (государственная, частная), специфика принятых процедур при предоставлении права на застройку и пр.), что может влиять на углубленную разработку каждого этапа реализации проектов комплексной жилой застройки, их вариативность, отсюда возникает необходимость совершенствования механизма управления комплексной застройкой.
ЛИТЕРАТУРА
1. Анализ рынка недвижимости Санкт-Петербурга. . Режим доступа: http://www.bn.ru (дата обращения 17.04.2017).
4. Максимов С.Н. Управление проектами развития недвижимости. СПб.: СПбГИЭУ, 2010. 244 с.
6. Нуруллина Э.И. Рассмотрение понятий и сути комплексной жилой застройки города как фактора формирования качественно новой жилой среды // Российское предпринимательство. 2014. № 19. С. 168-177.
8. Постановление Правительства РФ от 3 июня 2006 г. № 351 «О порядке предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства».
9. Рейтинг надежности застройщиков. . Режим доступа: https://rask.ru (дата обращения 05.05.2017).
10. Харламова Т.Л. Проблемы формирования и оценки инвестиционного климата в экономически развитых территориальных образованиях // Актуальные вопросы управления в социальных и хозяйственных системах. Сборник научных трудов. Выпуск 1. СПб.: Лема, 2010. С. 87-93.