Помещение определение

Нежилое помещение для бизнеса: что это такое, преимущества и функции

В каких помещениях принято заниматься предпринимательством? Конечно же, в нежилых. С чем у вас ассоциируется слово «бизнес»? Как вы понимаете фразу: «У этого парня есть свой бизнес»? Большинство обывателей представляют себе магазин или какой-нибудь офис с секретаршей в мини-юбке.

Мало кому приходит в голову, что можно вести предпринимательскую деятельность в домашних условиях или вообще без помещения. Многие просто не верят, что такое возможно.

Они выводят свои квартиры из жилого фонда, иногда даже не задумываясь над тем, а нужно ли это вообще делать для данного вида деятельности.

Я вам настоятельно рекомендую проанализировать возможность функционирования бизнеса без помещения или у себя дома, и только потом заниматься поиском нежилого помещения.

Дело в том, что:

Суть эффективного менеджмента заключается в рациональном использовании бюджета.

Всегда вспоминайте эту фразу, когда у вас появляется желание бездумно потратить деньги. Не идите на поводу у эмоций. В бизнесе надо быть хладнокровным – только так можно достичь успеха.

Однако некоторые виды деятельности не способны эффективно функционировать без использования нежилых помещений. Например, магазины, офисы юридических лиц, пункты приёма заказов от населения, складские хозяйства и т.д. Я хочу вам рассказать об особенностях выбора таких помещений. Предлагаю начать с формулировки.

Что такое нежилое помещение

Объекты недвижимости делятся на две категории: жилые и нежилые. К первой категории относятся жилые постройки, а ко второй – объекты, которые не предназначены и не используются гражданами в качестве жилища. Применительно к бизнесу можно вывести следующее определение:

Нежилые помещения – это объекты недвижимости, в которых предпринимателям разрешено открывать магазины, офисы, склады, пункты приёма заказов, выставочные центры и т.д.

Такие помещения существенно расширяют возможности бизнеса и способствуют его быстрому развитию.

Основные преимущества

Ведение предпринимательской деятельности в нежилых помещениях имеет ряд преимуществ:

• У бизнеса появляется собственная «территория». Например, вы можете в домашних условиях заниматься пошивом одежды на заказ, а можете открыть ателье, арендовав небольшое помещение. В первом случае, бизнес является «гостем» на «территории» вашего жилища. Во втором – «хозяином» арендованного помещения.Наличие собственной «территории» дисциплинирует предпринимателя, а также стимулирует для более активной деятельности.
• Расширение возможностей. Не всеми видами деятельности получится заниматься на дому. Открывая магазин, офис или склад, вы расширяете возможности своего бизнеса. Магазин позволит увеличить объёмы продаж, офис – станет официальным представительством бизнеса и рабочим местом сотрудников, склад вместит в себя все имеющиеся товарные и сырьевые запасы.
• Рекламная площадка (точка сбыта). Представьте себе, есть никому неизвестный ИП Иванов. Сидит дома, оказывает бухгалтерские услуги юридическим и физическим лицам. Еженедельно размещает маленькое строчное рекламное объявление в газете, живёт неприметно, на люди почти не выходит, иногда забывает, как его зовут. И вот однажды к Иванову во сне приходит его тесть и говорит: «Открой офис, а не то я каждую ночь к тебе буду приходить!» Бухгалтер просыпается в холодном поту с криками: «Нет! Только не это, Василий Кириллович!» В общем, на следующий день Иванов арендует небольшое помещение в офисном центре и размещает на входе рекламный указатель «Качественные бухгалтерские услуги». Спустя некоторое время ИП Иванов впервые за 15 лет назовёт своего тестя папой…В данной истории не произошло ничего особенного. Просто, офис стал рекламной площадкой ИП Иванова – посетители офисного центра, благодаря грамотно установленному указателю, постепенно узнали об услугах этого предпринимателя. Затраты на аренду помещения многократно окупились благодаря привлечённым клиентам. ИП Иванов через полгода нанял нескольких помощниц-бухгалтеров, а спустя год открыл бухгалтерскую фирму и переложил на своих подчинённых всю рутинную работу. В итоге, из мелкого никому неизвестного ИП выросла компания ООО «Иванов-консалтинг-тесть».Аналогичная ситуация обстоит и с открытием магазина. По сути, у вас появляется дополнительная точка сбыта, которая способствует увеличению объёмов продаж.
• Формирование «правильного» имиджа компании. Большинство видов бизнеса работают в конкурентной среде. Естественно, каждый здравомыслящий руководитель стремится представить свою компанию в наиболее привлекательном формате. Помещение является одним из ключевых объектов в формировании имиджа.В качестве примера можно привести ИП Иванова – нашего героя из предыдущего пункта. Вот скажите, кто у вас вызовет больше доверия: неприметный ИП Иванов или ООО «Иванов-консалтинг-тесть»? ИП Иванов проживает с семьёй жены в её двухкомнатной квартире и там же принимает своих клиентов. Придя в ООО «Иванов-консалтинг-тесть» вы сразу же окунаетесь в деловую атмосферу этой компании. Стильный дресс-код сотрудников, корпоративная символика, высокий командный дух, дисциплинирующая офисная мебель – все эти факторы способны прямо с порога вызвать у клиента доверие и готовность к сотрудничеству. В общем, имидж – это не последнее дело, друзья!

Итак, с преимуществами разобрались, теперь давайте рассмотрим основные функции, для выполнения которых бизнес использует нежилые объекты недвижимости.

Функции нежилого помещения в предпринимательской деятельности

Для решения каких задач современный бизнес использует нежилые помещения? Наиболее распространены следующие объекты:

• Торговые точки. Налаживание сбыта является ключевой задачей любого бизнеса. Открытие торговой точки способствует увеличению продаж, что, в свою очередь, ведёт к процветанию компании. Но надо помнить, не все магазины работают эффективно – особое внимание следует обратить на месторасположение объекта.
• Пункты приёма заказов, а также выставочные центры. Данные помещения используются преимущественно в сфере услуг для оформления заказов от клиентов. По сути, это те же торговые точки, только продают они не готовые товары, а услуги по их изготовлению. Например, придя в выставочный центр производителя мебели на заказ, клиент может «пощупать» выставочные образцы и заказать изготовление понравившегося ему изделия. Аналогичным образом работают так называемые магазины дверей, окон, жалюзи, подвесных потолков и т.д. Несмотря на то, что многие из них используют в своём бизнесе торговые площади, реальной продажей товаров по принципу «здесь и сейчас» они не занимаются. В действительности такие точки выполняют функции пунктов по приёму заказов от населения.
• Точки по непосредственному оказанию услуг. Если помещения из предыдущего пункта используются только для поиска клиентов и оформления заказов, то здесь заказчику на месте оказывают все необходимые услуги. Например, парикмахерские, массажные кабинеты, косметические салоны, автосервис, развлекательные центры, кафе, рестораны, пиццерии, тренажерные залы, сервисные центры и т.д.Такие помещения объединяют в себе две функции: поиск клиентов и оказание им услуг.
• Офис для ведения предпринимательской деятельности.Фирма без офиса – всё равно, что бомж без коробки от холодильника. Большинство функционирующих компаний имеет определённый штат бухгалтеров, аналитиков, менеджеров, руководителей различного уровня и т.д. Весь персонал надо обеспечить рабочими местами, а также объединить в команду – создать благоприятные условия для полноценной работы. Вот для этого и требуются офисные помещения.
• Производство открыть можно только в специально оборудованных для этих целей нежилых помещениях. Кстати, у контролирующих органов требования к ним гораздо выше, чем к обычным офисам. Поэтому открытие производства связано с лишними финансовыми расходами, нервотрёпками и бюрократическими проволочками.
• Складские помещения используются для хранения товаров, сырья, материалов и других продуктов, необходимых для функционирования бизнеса. При возникновении потребности, компании используют такие объекты недвижимости в своей деятельности.

С основными функциями разобрались. Теперь давайте рассмотрим факторы, влияющие на эффективность выполнения нежилыми помещениями своих функций.

Что влияет на успех бизнеса в нежилом помещении

В каждом городе происходят различные бизнес-процессы. Одни фирмы открываются, другие – прекращают своё существование. Вот и я периодически обнаруживаю на улицах новые магазины, кафе, офисы.

Знаете, у меня часто получается сходу предсказывать их судьбы: «Эта точка и трёх месяцев не протянет, а у этой есть шанс выжить при грамотной организации бизнеса.

Ну, а эта обанкротится только в том случае, если её директор патологический неудачник».

Как мне удаётся делать такие прогнозы? Всё очень просто! Иногда достаточно убедиться в наличии или отсутствии у помещения факторов, способствующих успеху бизнеса. Речь идёт вот о чём:

• Состояние помещения. Ободранные стены, грязные окна, падающая с потолка штукатурка, паутина, засохшие пятна на полу от пролитого кофе и т.д. – всё это настораживает, а также вызывает желание поскорее убежать. Я как-то заглянул в один офис – хотел там пластиковое окно заказать. С первых же секунд в нос ударил запах табака. Затем окинув взглядом помещение, я увидел полуразрушенную мебель, серые от дыма стены, «совдеповские» грязные окна и унылые хмурые лица трёх бритоголовых менеджеров. Уже в тот момент у меня появилось желание сделать шаг назад и покинуть кабинет, но я пересилил себя и поинтересовался их продукцией. Один из менеджеров небрежно посмотрел на меня и загадочно улыбнулся, сверкнув золотой коронкой на переднем зубе. Он подошёл ко мне вплотную и… заговорил. Мощный запах перегара ударил мне в лицо, голова закружилась, в глазах потемнело… Дальше помню только, как выбежал из этого царства тьмы на свет Божий, и жадно глотая свежий воздух, клялся себе, что больше никогда не подойду к этому помещению ближе, чем на 500 метров. Запомните, друзья:Помещение и его сотрудники – это лицо вашего бизнеса. Как говорится: «по одёжке встречают».
• Месторасположение. Как вы думаете, что будет лучше продаваться в промышленном спальном районе города – элитная одежда или китайский ширпотреб? В какой магазин придёт больше посетителей – двери которого выходят во двор или на центральную улицу? Целесообразно ли открывать в центре города, например, производство мебели и ежемесячно платить огромные деньги за аренду этих площадей? К сожалению, многие предприниматели вначале открывают магазины, офисы, производства и т.д., а только потом, когда дела не идут, включают мозги и начинают думать о причинах своих неудач. Я вам советую следующее:Не поленитесь и проведите маркетинговый анализ территории, на которой планируете открыть свой бизнес. Помните, неудачно вложенные деньги в помещение зачастую уже не вернуть. А ведь это приличная часть бюджета.
• Наличие конкурентов. Нужно ли две парикмахерские на одной улице? А два автосервиса? Большинство сейчас ответят: «Нет, Юрий!» А вот я скажу так:Каждый случай надо рассматривать индивидуально! Следует хорошенько изучить бизнес конкурентов, выявить его слабые стороны, взвесить свои силы и только после этого делать окончательные выводы.Естественно, если конкуренты сильнее, тогда лучше поискать место подальше от них. Если же, вы чувствуете, что готовы с ними «бодаться», тогда можете не обращать внимания на этих неудачников.

Итак, друзья, надеюсь, вы не очень устали и готовы дальше осваивать азы предпринимательской деятельности. Если да, тогда переходим к следующей важной теме: Особенности аренды нежилых помещений для занятия бизнесом.

Как перевести квартиру в нежилое помещение

Квартира определяется жилищным законодательством исключительно как вид жилого помещения (наряду с комнатой, домом). жилое помещение. Но иногда возникает необходимость изменить статус помещения, и тогда собственники помещений интересуются, как перевести квартиру в нежилое помещение, и что именно для этого потребуется сделать.

Определения жилого и нежилого помещений

Прежде всего, следует разобраться с определениями жилых и нежилых помещений с точки зрения действующего законодательства

Согласно положениям Жилищного Кодекса РФ жилое помещение должно быть:

• Изолированным;
• Пригодным для проживания людей (то есть отвечать санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Единственное предназначение у жилого помещения — это проживание людей. Но закон допускает использовать жилье для профессиональной деятельности, и даже для предпринимательской деятельности.

Единственное условие — это не должно нарушать права других людей. Но сложно представить, чтобы предпринимательская деятельность не мешала соседям.

Поэтому чаще всего люди переводят квартиру в нежилое помещение именно для использования в бизнесе (офис, магазин, парикмахерская и т.д.).

Согласно Российскому законодательству, помещение может быть признано нежилым, если оно изолировано и является недвижимым имуществом.

Никаких других особых требований к нежилым помещениям с юридической точки зрения не предъявляется. Жилое помещение от нежилого отличается только способом его использования.

В нежилом помещении не могут проживать люди, но оно может предназначаться для любых других целей.

Варианты оформления нежилого помещения

Перевести квартиру в нежилое помещение может каждый собственник при условии соблюдения положений действующего законодательства. У хозяина есть два варианта – заниматься оформлением документов самому или доверить работу агентству, специализирующемуся на решении подобных вопросов.

Выбирая агентство, следует быть осторожным и помнить – любые операции с недвижимостью нельзя доверять организациям или людям с сомнительной репутацией. Солидное агентство, с положительными отзывами и большим количеством клиентов, станет гарантом успеха и безопасности для хозяина квартиры.

Но не все доверяют сторонней компании проведение операций с собственной недвижимостью из-за боязни мошенничества со стороны исполнителей или недостатка средств. В этом случае собирать все необходимые документы и выполнять требуемые процедуры придется самостоятельно.

Условия смены статуса помещения

Собственники квартир наивно полагают, что могут делать со своим недвижимым имуществом все, что угодно. Однако это далеко не так, особенно если дело касается квартиры в многоэтажном доме.

Во-первых, для того, чтобы перевести квартиру в нежилое помещение, придется собрать солидный пакет документов, причем многие справки и выписки будут стоить довольно дорого.

Во-вторых, нужно быть готовым к тому, что процедура это довольно долгая и может занять от трех месяцев до полугода.

Категорически не допускается переводить помещение в нежилое, если оно:

• расположено в фонде социального использования;
• переводится в целях религиозной деятельности.

Cамое главное – сделать из квартиры нежилое помещение можно только в том случае, если она имеет отдельный вход и расположена на первом этаже. Допускается перевод квартиры в нежилое помещение и выше первого этажа, но только тогда, когда все помещения под квартирой нежилые. Но трудно представить, что возможно оборудовать квартиру на втором и последующих этажах отдельным входом.

Пакет документов

Для осуществления процедуры изменения статуса помещения потребуется определенный пакет документов, минимальный перечень которых установлен в Жилищном кодексе РФ:

1) заявление о переводе;2) документы, подтверждающие право на переводимое помещение (подлинники или нотариальные копии);3) технический паспорт на жилое помещение;4) поэтажный план дома, в котором расположено переводимое помещение;

5) надлежащим образом оформленный проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если будет производиться переустройство или перепланировка).

Бланк заявления выдается в органе, осуществляющем перевод. Правоустанавливающим документом, как правило, является свидетельство о праве собственности.

Технический паспорт в случае его отсутствия оформляется в БТИ по месту нахождения квартиры. Эта услуга платная и достаточно длительна — обычно процесс занимает около месяца.

При этом необходимо будет допустить специалиста БТИ в помещение для его осмотра. Поэтажный план также заказывается в БТИ.

Проект переустройства или перепланировки заказывается в любой проектной организации, которая имеет необходимые разрешения.

Предлагаем просмотреть полезное видео по теме статьи.

Чем отличается здание от помещения?

Жизнь и деятельность человека немыслима без наличия специальных сооружений, в которых можно укрыться от воздействия внешней среды. Комфорт требует просторного и хорошо оборудованного дома или квартиры. Работать немыслимо без наличия рабочего места или помещения для того, чтобы переодеться или принять пищу во время обеда.

Ранее, для возведения подобных сооружений применялись примитивные строительные материалы. Современные возможности позволяют возводить конструкции в кратчайшие строки в любых климатических условиях. Применения понятий «здание и помещение» используется в определении юридического термина недвижимости и в строительной, архитектурной сфере.

Что такое здание?

Зданием называют сооружение наземного типа, которое имеет определенную конструкцию и внутреннее пространство. Подобный объект предназначен для проживания, работы или для использования в производственных технических нужд.

Здание

Терминология исключает подразумевает под зданием построек, которые лишены внутреннего пространства. Некорректно называть эстакады, мосты, градирни, наземные и подземные сооружения, тоннели, плотины зданиями. Они относятся к сооружениям технического и производственного назначения.

Результаты работ строителей принято называть термином «здание». Отличительными параметрами принято считать наличие:

• Объемных параметров архитектурной конструкции.
• Наличие надземной части.
• Наличие подземной части.
• Внутренний тип помещения.
• Наличие сетей и коммуникаций.

Существует и определенная структура здания, которая подразумевает существование элементов:

1. Помещение. Формируются за счет зонирования внутреннего пространства здания путем возведения стеновых перегородок.

Помещение формирует этажность в зависимости от уровня расположения над линией горизонта, исчисляемая при проведении работ проектного характера.

2. Подвальное помещение. Представляет собой этаж, который расположен в фундаментальной зоне здания.
3. Цокольный этаж. Подразумевает расположение в зоне отмостки здания.
4. Наземный этаж, располагается выше уровня горизонта здания.
5. Чердачное помещение, располагается в преддверии крыши, в самом верху здания.
6. Мансарда. Представляет собой переведенное в эксплуатацию помещение под перекрытиями односкатной или двускатной крыши.
7. Технический этаж. Предусматривает зону, где концентрируется вся коммуникационная сфера здания.

Современные здания

Помещение, его суть и особенности

Составной частью любого здания принято считать помещение. Оно подразумевает зону, в строении ограниченную потолочными перекрытиями и стенами со всех сторон, с подведенными коммуникациями. В зависимости от типа помещения, различают два его основных состояния-жилое и нежилое.

Помещение

Жилым помещением принято считать объект в случае:

• Ограничения пространства в виде отдельной комнаты или их комплексом.
• Статус имущества, согласно документации, должен быть в графе недвижимого.
• Возможного проживания человека на постоянной основе.

Жилое помещение

Помещением жилого типа может быть:

1. Частный жилой дом или его определенная часть.
2. Квартира в многоэтажном доме, или ее часть.
3. Комната в квартире или доме.

Нежилым помещением принято считать такое, в котором проживание человека считается невозможным, проблематичным,составляет угрозу для жизни или здоровья, в случае постоянного пребывания и использования как жилища. Нежилое помещение может выступать как рабочее, то есть допустимо рассматривать его как: офис, магазин, или любое иное рабочее помещение.

Офис -нежилое помещение

Законодательная база предусматривает перевод жилого помещения в нежилые. К примеру, использование квартир из жилого фонда, которые расположены на первых этажах многоэтажных зданий. Использование и перепланировка подобных помещений возможна только после перевода их в нежилой статус через процедуру законодательного характера.

Жилое помещение не моет быть использовано под офис или магазин без разрешения на то со стороны органов местного самоуправления и подтверждения комиссией. В случае нарушения данного параметра могут быть наложены штрафные санкции на владельца помещения.

Здание и помещение-термины, которые часто используются в строительстве и в юридическом описании вопросов, касательно жилищного фонда. Фактически это слова,обозначающие абсолютно разные объекты.

Зданием принято называть сооружение,которое имеет составляющие в качестве помещения. Помещение в свою очередь является частью здания, его функциональной особенностью.

В зависимости от назначения здание может отличаться предназначением, собственно как и помещение-быть жилым или нежилым.

Нежилое помещение определение жилищный кодекс

Жилое – изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, пригодным для постоянного проживания граждан и отвечающим требованиям санитарных, технических и иных норм.

Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ составляет жилищный фонд.

Его использование и сохранность, соответствие установленным нормам контролируется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ.

Как переводить жилое помещение в нежилое — пошаговая инструкция

1. Полностью изолированно от прочих помещений.
2. Представлять собой недвижимое имущество.
3. Быть пригодным для проживания (соответствовать всем требованиям и нормам, применимым к помещениям, предназначенным для жизни людей).

В Жилищном кодексе говорится, что помещение, имеющее статус жилого, может быть использовано исключительно для проживания и ведения быта граждан. При этом должны соблюдаться пожарная, санитарно-гигиеническая и техническая безопасность.

Правовая природа и понятие нежилого помещения (Клинов А

В настоящее время, несмотря на временные трудности, рост национальной экономики позволил участникам рынка увеличить оборот нежилых помещений.

Ввиду высокой степени инвестиционной привлекательности таких объектов нормы законодательства должны позволять хозяйствующим субъектам беспрепятственно осуществлять свою деятельность.

В то же время им необходимо иметь полное представление о том, каким образом регулируется рассматриваемая сфера, поэтому следует установить, что именно понимается под нежилым помещением в рамках российского права.

Понятие и специфика нежилых помещений

— Челябинск: Два комсомольца, 2012. — С. 50-55. С развитием рыночных отношений нежилые помещения все чаще вовлекаются в гражданский оборот. Все объекты гражданского права дифференцируются на три группы: полностью оборотоспособные; с ограниченной оборотоспособностью; изъятые из оборота.

Жилое или нежилое помещение

1. Должно быть изолированным. Отсюда следует, что доля, не являющаяся отдельной комнатой не воспринимается как жилое, возможность перевода ее в нежилое отпадает. 2. Имущество должно иметь статус недвижимого, в строгом соответствии ст.

130 Гр. кодекса. 3. Должно соответствовать требованиям необходимым для постоянного проживания человека.

Квартира определяется жилищным законодательством исключительно как вид жилого помещения (наряду с комнатой, домом). жилое помещение. Но иногда возникает необходимость изменить статус помещения, и тогда собственники помещений интересуются, как перевести квартиру в нежилое помещение, и что именно для этого потребуется сделать.

Единственное предназначение у жилого — это проживание людей.

Задайте вопрос дежурному юристу

Кафе или банкетный зал в жилом доме. Что про это написано в Новом жилищном Кодексе.

Если можно — укажите статьи и где посмотреть комментарии к ним!Могут ли жильцы дома (85% собственников жилья) запретить их организацию.

Для того, чтобы организовать в жилом доме кафе или банкетный зал, необходимо перевести жилые помещения (на месте которых и планируется кафе) в нежилые. Жильцы дома не могут запретить организацию, пусть хоть 99% обладают.

Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме

Согласно п.

2 статьи 15 Жилищного кодекса (ЖК) жилым помещением признается изолированное, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Статус жилого достаточно подробно рассмотрен в ЖК.

Что же касается нежилого, то получить представление о его статусе возможно только по принципу «от противного» по отношению к жилому – то есть если не отвечает требованиям, установленным для жилых помещений, его следует отнести к нежилому.

Как использовать нежилое помещение

По мере развития рынка недвижимости, все чаще объектом сделок на нем выступают нежилые помещения.

Они относятся к большой группе объектов гражданского права, которая называется оборотоспособной, но при этом нужно знать о том, как использовать нежилое в соответствии с его потребительскими свойствами и назначением.

Федеральным законом № 72-ФЗот 15 июня 1996 года определется, как единица комплекса недвижимого имущества.

Что это за строения?

В действующем законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое разъяснение терминам «целевое назначение помещения» и «функциональное назначение помещения».

Справка! Согласно подп. 3 п. 36 блока 3.5 порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 16.12.2015 г. №943, существует разделение всех помещений на два типа: нежилые и жилые.

Положения ЕГРН определяют виды разрешенного использования конкретного объекта. Ранее функциональное назначение нежилого строения обязательно указывалось в проектной документации. Но в настоящее время законом «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ больше не содержится обязательное требование о внесении в состав информации о проекте строительства сведений о функциональном назначении нежилых построек, которые не относятся к общему имуществу.

Гражданский и Жилищный кодекс РФ, также ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015 г. предусматривают основные критерии нежилого помещения, которые также отвечают требованиям к жилому строению, а именно:

1. Объект должен быть недвижимым и изолированным, его границами являются пол, потолок, стены.
2. Обязательно наличие входа в такое строение.
3. Недвижимый характер объекта обусловлен тем, что оно находится в составе постройки, находящейся на определенном земельном участке.
4. Также оно может находится в жилых и нежилых строениях, но само помещение должно относится к нежилому фонду.

Основным отличием объекта нежилого фонда от жилого является то, что в нем не предусмотрено постоянное проживание людей, а также то, что его разрешено использовать только для административных, общественных, коммерческих и других целей.

Большинство граждан не различают правовой статус общего имущества и нежилых помещений. Подъезд, чердак, лифт и подвал относятся к объектам общего пользования. Нежилыми помещениями в многоквартирных домах являются кафе, магазины, офисы и другие организации. Особое место занимают бытовые нежилые помещения, в которых находятся ателье, магазины, учреждения социально-бытового обеспечения.

Административные здания — это сооружения, объединенные общей архитектурной задачей, основной целью которых является создание условий для функционирования управленческого аппарата государственных, муниципальных и частных предприятий, учреждений и организаций.

Какие бывают, перечень

Дадим определение встроенно-пристроенным, пристроенным и отдельно стоящим нежилым зданиям.

Справка! Правовой статус встроено-пристроенных и пристроенных помещений определяется«СП 31-107-2004. Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий»(одобрен и рекомендован к применениюПисьмом Госстроя РФ от 28.04.2004 № ЛБ-131/9).

• Встроенное нежилое помещение располагается в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м.
• Пристроенноее — это часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену.
• Встроенно-пристроенное — это такое нежилое помещение, которое располагается в габаритах жилого строения и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м.

В российском законодательстве термин «отдельно стоящее здание» недостаточно четко определен нормативными актами. В юридической практике под данным термином понимают архитектурный объект, который не объединен с другим строением общим фундаментом и коммуникациями.

Что относится к зданиям, их функциональное и целевое назначение

Целевое назначение нежилого помещения определяется деятельностью, для ведения которой оно предусмотрено.

Ниже представлена классификация по целевому предназначению:

1. производственные;
2. спортивные;
3. складские;
4. коммунально-бытовые;
5. образовательные;
6. торговые;
7. предприятия общепита;
8. медицинские;
9. свободного назначения;
10. офисные.

Под функциональным назначением здания понимают наличие конструктивных особенностей и технических характеристик, которые позволяют применять его в качестве самостоятельной постройки.

По функциональному назначению здания делятся на следующие группы:

• основные;
• технические;
• коммуникационные;
• вспомогательные;
• обслуживающие.

Какие еще объекты не предусмотрены для постоянного проживания?

Нежилые помещения – архитектурный объект или его часть, которая по целевому назначению не предусмотрена для постоянного проживания людей. Принадлежность объекта к конкретному виду определяет осуществление права на строение, влияет на его гражданско-правовой статус.

По использованию в коммерческих и административных целях различают их следующие разновидности:

1. офисные;
2. складские;
3. гостиничные;
4. гаражные;
5. торговые;
6. промышленные.

Внимание! Существует классификация коммерческой недвижимости по классам от «A» до «D», в зависимости от уровня качества. Гостиничная недвижимость делится на 14 самостоятельных классов.

Имеется классификация нежилых объектов по их предназначению:

• используемые для получения дохода (коммерческие);
• используемые для создания условий для получения дохода (промышленные, а также индустриальные).

Классификация по типам разрешенного использования

Нежилое помещение приспосабливается под осуществление различных видов деятельности. Существуют следующие типы строений по видам разрешенного использования:

1. Торговые площади, используемые для торговой деятельности. Данная категория строений не всегда имеет капитальные стены, также может состоять из небольшого числа торговых площадок. Обязательно наличие базовых систем коммуникаций поблизости от такой площади.
2. Офисные, используется для обустройства офиса организации. Основными особенностями офисов являются наличие капитальных стен, отделяющих его от иных строений. Обязательным условием офиса является наличие систем коммуникаций прямо в офисе (водоснабжение, санузел).
3. Универсальные, предназначенные для различных видов хозяйственной деятельности (офис, медицинский кабинет, спортивный зал, косметологический кабинет).
4. Склад. Для него характерны наличие капитальных стен, отделяющих его от других помещений. Наличие отдельного входа и базовых коммуникаций не принципиально.
5. Обособленные помещения. У данной категории строений имеется отдельный вход и капитальные стены, которые отделяют от других архитектурных объектов. Обязательно наличие коммуникаций.

Разделение на вспомогательные и основные

Нежилые помещения могут в зависимости от возможности самостоятельного использования подразделяются на основные и вспомогательные:

• Основные помещения предусмотрены для осуществления основных целей и задач здания, в которых происходят процессы функционального назначения.
• Вспомогательное помещение по своему функциональному назначению обслуживает одно, несколько помещений или все здание и не может самостоятельно использоваться лицами, не являющимися владельцами здания или помещений в данном здании. Под данной категорией подразумевают объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения здания.

  Предназначение вспомогательных площадей – обслуживание основных пространств.

В ГК РФ основной и вспомогательный объекты нежилого фонда рассматриваются в 2 вариантах:

1. в виде единой сложной вещи (ст. 134 ГК РФ);
2. в виде главной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК РФ).

Может ли строение иметь временно статус непригодного для проживания и как долго?

Согласно норм Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть переведено в категорию нежилого только при соблюдении специальной процедуры, предусмотренной действующим законодательством. Порядок перевода регламентирован ст.ст. 22,23,24 Жилищного кодекса РФ.

Перевод в категорию нежилого помещения в многоэтажном доме можно произвести, если данная квартира расположена на 1-ом этаже дома. Также не исключен вариант перевода жилья в категорию нежилого помещения выше 1-го этажа. Но это можно осуществить в случае, если помещение под квартирой не подпадает под категорию жилого.

Перевод жилого помещения в нежилое также возможен и тогда, когда его техническое состояние не позволяет в нем проживать. Законодательно невозможно использовать недвижимость как нежилую, не поменяв ее статус и не сменив назначение. Помещения переводятся из одной категории в другую без указания конкретного срока.

Перевод жилого помещения в категорию нежилого невозможен:

• в случае наличия возражений одного из собственников данного объекта;
• переводимая недвижимость является предметом договора ипотеки или обременена правами третьих лиц;
• объект используется кем-либо в качестве места постоянного проживания;
• если оно недоступно без эксплуатации иных объектов, дающих доступ к помещениям жилого типа или же просто нет технической возможности сделать доступ именно здесь.

О том, куда нужно обратиться для перевода жилой недвижимости в нежилую и наоборот, какие документы необходимо подготовить и в каких случаях в переоформлении помещения могут отказать, мы подробно рассказывали .

Интересуетесь темой нежилых помещений? Читайте наши материалы о том, как оформить процедуру раздела такого помещения, как узнать кадастровую стоимость объекта, а также узнайте все об особенностях налогообложения данной категории недвижимости.

В настоящее время в отечественной юридической практике нежилые помещения часто являются предметами правоотношений. Несмотря на наличие некоторых юридических пробелов в законодательстве в сфере использования нежилых строений, необходимо неукоснительное соблюдение норм Гражданского и Жилищного кодексов РФ, а также иных нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере пользования недвижимостью.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения.

Определение понятия помещения в ГК РФ отсутствует. В п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» содержится следующее определение:

помещение — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Определение понятия нежилого помещения

Определение понятия нежилого помещения в законодательстве отсутствует.

Исходя из норм права абзаца 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, помещение может быть жилым и нежилым.

А исходя из положений п. 2 ст. 288 ГК РФ и ст. 15 ЖК РФ нежилым признается любое помещение, которое не является жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания граждан, а предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении (административные, учебные, производственные, лечебные и т.п. помещения).

Определение понятия «нежилое помещение в многоквартирном доме»

Определение понятия «нежилое помещение в многоквартирном доме» содержится в абзаце 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, где указано:

«нежилое помещение в многоквартирном доме» — помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией)».

Таким образом, нежилым помещением в многоквартирном доме считается помещение, которое указано в проектной (технической) документации на такой дом или электронном паспорте многоквартирного дома, при этом оно:

1) не является жилым помещением;

2) не включено в состав общего имущества.

Для целей отнесения помещения к нежилому помещению в многоквартирном доме не имеет значения, является такое помещение встроенным или пристроенным, имеет ли отдельный вход и подключено ли оно (технологически присоединено) к сетям инженерно-технического обеспечения.

Встроенное нежилое помещение — помещение, располагаемое в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м.

Встроенно-пристроенное нежилое помещение — помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м. («СП 31-107-2004. Свод правил по проектированию и строительству. Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий»).

Нежилые помещение и общее имущество собственников помещений многоквартирного дома

Нежилые помещения следует отличать от общего имущества многоквартирного дома, которое принадлежит всем собственникам квартир (помещений) в этом доме. К такому имуществу относятся не только помещения, но и земельный участок, на котором расположен дом, крыши, несущие и ненесущие конструкции, а также оборудование (электрическое, механическое и иное), обслуживающее более одного помещения (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

К общему имуществу относятся только те нежилые помещения, которые (пп. 1 — 2 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ):

• не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более чем одного помещения многоквартирного дома (например, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых размещены инженерные коммуникации и другое оборудование, обслуживающее более одного помещения в таком доме);
• не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для социально-бытовых потребностей собственников квартир (помещений) в многоквартирном доме, в том числе для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физкультурой и других подобных мероприятий.

Следовательно, все те нежилые помещения в многоквартирном доме, которые предназначены для обслуживания других помещений и решения бытовых потребностей собственников помещений в доме, являются общим имуществом. Они принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме. При этом в доме могут быть и иные нежилые помещения, которые к общему имуществу не относятся. Они могут принадлежать любым лицам.

По теме «общее имущество в многоквартирном доме» рекомендуем публикации:

• Технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников. Судебная практика
• Как вернуть подвалы собственникам?
• Исковое заявление об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, находящегося в подвале многоквартирного жилого дома
• Нужно ли согласование и разрешение на установку кондиционера на фасаде дома?
• Размещение рекламы, вывески на жилом доме. Судебная практика, комментарии
• И другие публикации в рубрике «Общее имущество в многоквартирном доме»

Признаки помещения для целей постановки его на кадастровый учет

Для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. При этом обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям (п. 4 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета»; утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016. См. полный текст п. 4 Обзора во вложении к статье «Помещение – это … Определение понятия, виды и признаки помещений»).

Споры об определении назначения помещения: жилое или нежилое? Как определить?

Назначение помещения (предназначено ли для постоянного проживания или нет) не может определяться произвольно или в зависимости от фактического использования, пусть и длительного. Назначение помещения должно определяться технической документаций, где указывается его изначальное назначение. К примеру, если на момент ввода дома в эксплуатацию, помещение, согласно технической документации являлось жилым помещением, т.е. имело назначение «для постоянного проживания», то даже несмотря на его длительное использование в качестве нежилого, первоначальное назначение не меняется.

Так, например, гражданин обратился в суд с требованием о признании права пользования комнатой на условиях договора социального найма. Проблемы при оформлении права пользования у него возникли в связи с тем, что администрация города считала данное помещение нежилым, поскольку в комнате, занимаемой истцом, ранее «располагались административные помещения ЖЭУ».

Суд первой инстанции в иске отказал. В кассационной жалобе истец приводил, в частности, следующие доводы:

Факт использования какой-либо организацией жилого помещения не по назначению (не для проживания граждан), не влечет автоматического перевода данного жилого помещения в нежилое.

Является ли помещение жилым или нежилым определяется техническими документами. Определять статус помещения, руководствуясь какими-либо пояснениями или фактическим его использованием не по назначению (что и сделал суд) — недопустимо, поскольку это ненадлежащие средства доказывания, что становится очевидным при прочтении соответствующих норм Градостроительного и Гражданского кодекса РФ. Является аксиомой, что назначение вновь строящегося объекта задается в технической документации с самого начала, отражается в акте сдачи-приемки результата работ (статьи 743, 753 ГК РФ, статьи 52, 55 Градостроительного кодекса РФ в редакции 2004 года) и в техническом паспорте органов технической инвентаризации. Предназначенность жилого помещения для проживания, как изначально заданная функция, не зависит от характера его фактического использования и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан.

Если собственник пожелал изменить назначение принадлежащего ему объекта недвижимости, то при соблюдении порядка и условий перевода, он вправе осуществить такой перевод. Ответчиком не предоставлены доказательства, что перевод указанных жилых помещений в нежилые когда-либо осуществлялся.

Смена назначения жилого помещения путем установления судом или кем-либо иным факта использования жилого помещения не для проживания, законодательством РФ не предусмотрена.

Областным судом решение суда первой инстанции отменено, а при новом рассмотрении требования истца удовлетворены, решением суда постановлено: признать за истцом право пользования комнатой на условиях договора социального найма. При этом суд указал следующее: Проанализировав техническую документацию, суд считает, что с момента ввода дома в эксплуатацию — 06.11.1967 года, секция, где расположено спорное помещение, являлась и является жилой. Доказательств перевода для использования жилых помещений не в соответствии с их первоначальным назначением (под административное здание) в установленном законом порядке суду ответчиком не представлено.

Определение понятия «помещение»

В статье 130 ГК РФ в качестве самостоятельных объектов гражданских прав выделяются такие виды недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения.

Определение понятия помещения в ГК РФ отсутствует. В п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» содержится следующее определение:

помещение — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Первоначально определение понятия «помещение» было дано в ныне утратившем силу Федеральном законе от 15.06.1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»:

помещение — единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований (статья 1 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ).

Следует отметить, что такое определение касалось только помещений, находящихся в жилых зданиях или связанных с ними объектах недвижимого имущества. Несмотря на это обстоятельство определение, которое было дано в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья», наиболее полно и правильно отражало понятие помещения и оно по смыслу подходит не только к помещениям, расположенным в жилых домах, но и ко всем иным помещениям.

Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», в связи с чем его применение для официального толкования понятия помещения или для использования как законодательства, применяемого по аналогии, более недопустимо.

Жилое и нежилое помещение

К жилым помещениям законодатель относит жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату (ст. 16 ЖК РФ).

Жилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.

Понятия нежилого помещения законодательство не содержит. Вместе с тем, исходя из определения жилого помещения, под нежилым помещением следует понимать помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении (административные, учебные, производственные, лечебные и т.п. помещения).

Учитывая, что помещением является часть здания или сооружения, которая ограничена строительными конструкциями и имеет определенное назначение, нежилым признается любое помещение, которое не является жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания граждан.

Нежилое помещение в многоквартирном доме — помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме… (абзац 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354).

Признаки помещения для целей постановки на кадастровый учет

Для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета.

Обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

К примеру, является правомерным отказ в постановке помещения на кадастровый учет, если данное помещение используется для доступа в другое помещение, имеющее самостоятельное назначение. Такая правовая позиция изложена в п. 4 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета»; утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016. См. подробнее полный текст пункта 4 Обзора во вложении ниже.

Виды помещений в многоквартирных жилых домах

• помещение жилое — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
• помещение вспомогательное — помещение для обеспечения коммуникационных, санитарных, технических и хозяйственно-бытовых нужд, в том числе: кухня или кухня-ниша, передняя, ванная комната или душевая, уборная или совмещенный санузел, кладовая или хозяйственный встроенный шкаф, постирочная, помещение теплогенераторной и т.п.
• помещение общего пользования — нежилое помещение для коммуникационного обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения, может быть расположено горизонтально по этажам (коридор, галерея), вертикально между этажами (лестничная клетка, лестнично-лифтовой узел).
• помещение общественного назначения — помещение, предназначенное для осуществления в нем деятельности по обслуживанию жильцов дома, жителей прилегающего жилого района или для общественной и предпринимательской деятельности, с режимом работы, не оказывающим вредных воздействий на условия проживания в жилой застройке, имеющее отдельный вход (входы) с прилегающей территории и (или) из жилого здания, а также другие помещения, разрешенные к размещению в жилых зданиях органами Роспотребнадзора.
• помещение техническое — нежилое помещение, предназначенное для технического обслуживания внутридомовых инженерных систем, с ограниченным доступом, разрешенным специалистам служб эксплуатации и специалистам служб безопасности и спасения в экстренных случаях.

Виды помещений в одноквартирных жилых домах

• помещение жилое — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
• помещение общественного назначения — встроенные в жилой дом или пристроенные к нему помещения, предназначенные для индивидуальной предпринимательской и другой общественной деятельности проживающих в доме людей.
• помещение стоянки при доме — встроенное, пристроенное или встроенно-пристроенное помещение для хранения и (или) парковки автомобилей, не оборудованное для их ремонта и (или) технического обслуживания, кроме простейших устройств — моек, смотровых ям, эстакад.

Понятие и виды помещений в других нормативных актах

Под помещением в статьях главы 21 Уголовного кодекса РФ понимаются строения и сооружения независимо от форм собственности, предназначенные для временного нахождения людей или размещения материальных ценностей в производственных или иных служебных целях (п. 3 примечания к ст. 158 УК РФ).

Помещение для временного размещения и проживания — помещение, используемое для временного размещения и проживания физических лиц (квартира, комната в квартире, частный дом, коттедж (их части), гостиничный номер, комната в общежитии и другие помещения) (абз. 38 ст. 346.27 Налогового кодекса РФ).

Помещение с массовым пребыванием людей: залы и фойе театров, кинотеатров, залы заседаний, совещаний, лекционные аудитории, рестораны, вестибюли, кассовые залы, производственные помещения и другие помещения площадью 50 м2 и более с постоянным или временным пребыванием людей (кроме аварийных ситуаций) числом более 1 чел. на 1 м2. (п. 3.71 «СП 5.13130.2009. Системы противопожарной защиты. Установки пожарной сигнализации и пожаротушения автоматические. Нормы и правила проектирования»).

Помещение с постоянным пребыванием людей — помещение, в котором предусмотрено пребывание людей непрерывно в течение более двух часов (ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое

Законодательством предусмотрены порядок и условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение.

Согласно ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ).

П. 5 ч. 2 ст. 23 Ж РФ предусмотрено, что для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Пунктом 34 части 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что одним из оснований для приостановления и отказа в проведении кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость, является отсутствие признаков изолированности и обособленности помещения от других помещений в здании или сооружении.

Несмотря на прямое указание в законе, понятия изолированности и обособленности по настоящее время юридически не закреплены, а их описание можно сделать только из анализа норм различных нормативных правовых актов.

Описание изолированности и обособленности

Федеральный закон № 218-ФЗ связывает понятие изолированности и обособленности только с помещением в зданиях и сооружения, на иные объекты недвижимости данные определения не распространяются. Термин «помещение» закреплен в Федеральном законе № 384-ФЗ – это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Таким образом, под данное описание подпадают жилые и нежилые помещения, расположенные в зданиях и сооружениях, имеющие самостоятельное целевое назначение. Понятие изолированности и обособленности помещений можно опосредованно вывести из анализа ряда самостоятельных норм права:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• изолированность характеризуется ограничением помещения от остального объема здания за счет строительных конструкций и наличием отдельного входа;
• обособленность подразумевает ограничение помещения от остального объема здания или сооружения строительными конструкциями и наличие одного выхода к местам общего пользования или непосредственно на улицу.

Под строительными конструкциями понимаются части здания и сооружения, выполняющие несущие, ограждающие и эстетические функции. Таким образом, изолированное и (или) обособленное помещение может быть отграничено от общего объема здания перекрытиями (пол или потолок) и стенами различного функционального назначения (капитальные стены или перегородки, зафиксированные в технической документации).

Неизолированная часть помещения

Юридически и простым языком

Понятие обособленности косвенно содержится в ст. 16 Жилищного кодекса РФ применительно к характеристикам квартиры. Под квартирой понимается обособленное помещение в многоквартирном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования дома и состоящее из одной или нескольких комнат.

Понятие изолированности следует из положений ст. 673 ГК РФ и ст. 15 ЖК РФ, которыми жилым помещением признается изолированное помещение, которое относится к объектам недвижимого имущества и пригодно для постоянного проживания.

Несмотря на сложность определения указанных терминов, можно установить следующие характерные отличительные черты изолированных и обособленных помещений:

• у обособленного жилого или нежилого помещения имеется только признак ограничения строительными конструкциями, хотя ст. 16 ЖК РФ предусматривает, что у квартиры, как обособленного помещения должен иметься отдельный выход к общему имуществу здания или на улицу;
• при изолированности всегда имеется отдельный выход, который может обеспечивать доступ только к одному помещению (типичный пример – отдельная комната, которая имеет доступ к местам общего пользования квартирой или только к одному жилому помещению).

Обратите внимание! Изолированность и обособленность может устанавливаться в отношении одного и того же помещения. Изолированное помещение может входить в состав обособленного объекта (типичный пример – две или более изолированных комнат входят в состав одной квартиры).

Если в квартире имеется помещение с двумя или более входами (выходами), оно не может считаться изолированным (типичный пример – проходные комнаты в квартирах). Исключением будут являться случаи, когда все, кроме одного выхода, будут обеспечивать доступ к вспомогательным помещениям.

Комментарий специалиста. Хотя изолированность и обособленность помещений напрямую не регламентируется законодательством, именно эти два понятия позволяют относить помещения к объектам недвижимости. Если эти признаки отсутствуют у помещения, оно не подлежит кадастровому учету, а самостоятельные права на него не могут быть зарегистрированы. В таких случаях будет осуществляться регистрация прав на объект, в состав которого будут входить неизолированные и необособленные помещения. Для оценки вашего объекта – присылайте вопросы на нашу электронную почту.

Формулировки в ФЗ 218 и приказах

Федеральный закон № 218-ФЗ, который является базовым нормативным актом в сфере регистрации недвижимости, содержит только одно указание на термины изолированность и обособленность – в статье 26, которая определяет основания для приостановки кадастрового учета и регистрации прав.

В ряде подзаконных актов содержится косвенное упоминание и определения данных понятий:

• Приказ Минземстроя от 04.08.1998 № 37 содержит принципы определения отдельных жилых и нежилых помещений;
• Приказ Минэкономразвития от 18.12.2015 № 953 указывает на особенности оформления кадастровым инженером технического плана, в котором должны учитывать изолированность и обособленность помещений.

Помимо этого, важное значение имеет Письмо Департамента недвижимости Минэкономразвития от 24.02.2014 № 23и-501. Данный документ не носит нормативного характера, однако содержит детальный анализ законодательства по состоянию на дату составления, позволяющий определить признаки обособленности и изолированности.

Комментарий специалиста. Поскольку основанием кадастрового учета является технический план, в настоящее время ключевая роль в определении изолированности и обособленности принадлежит кадастровому инженеру. Именно этому специалисту предстоит определить наличие у помещения указанных признаков для отражения их в техническом плане. В компании Смарт Вэй работают сотрудники, которые провели много дней у дверей кадастровой палаты, что позволяет почти мгновенно определять помещения, которые соответствуют правилу изолированности и обособленности.

Как это выглядит графически

Согласно ст. 24 Федерального закона № 218-ФЗ, в содержание технического плана входит текстовая и графическая часть. При составлении графической части технического плана местоположение каждого помещения фиксируется на плане этажа или части здания (сооружения). Если здание или сооружение одноэтажное – местоположение определяется на плане целого здания или его части.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Как указывает ч. 6 ст. 24 Федерального закона № 218-ФЗ, местоположение помещения определяется путем графического отображения на плане этажа геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен помещения. Указанные стены и будут являться одним из признаков изолированности и обособленности помещения от остального объема здания.

Комментарий специалиста. Вплоть до января 2017 года на недвижимость выдавался кадастровый паспорт, в котором отражались сведения и характеристики объекта. С января 2017 года вместо кадастрового паспорта выдается выписка ЕГРН, графическая часть которого будет содержать отображение информации о местоположении помещения, его стенах и входе (выходе).

Мнение Минэкономразвития о изолированности и обособленности

Письмо Департамента недвижимости Минэкономразвития от 24.02.2014 № 23и-501 было подготовлено в виде ответа на запрос службы Росреестра относительно признания помещений изолированными или обособленными от других помещений в здании и сооружении. Отметим ключевые моменты, по которым профильный департамент Минэкономразвития выразил свое мнение:

• для возможности проведения процедуры кадастрового учета жилых помещений достаточно установить признак изолированности (например, изолированные комнаты в квартирах могут признаваться в качестве самостоятельного объекта недвижимости);
• для кадастрового учета нежилых помещений необходимо установить признак обособленности в соответствии с техническими правилами и нормами.

Данная позиция по настоящее время является неофициальной, поскольку Минстрой России отказал в согласовании Письма Департамента недвижимости Минэкономразвития от 24.02.2014 № 23и-501.

Заслуживает отдельного внимания Письмо Минэкономразвития от 24.12.2013 № ОГ-Д23-6667, которое содержит следующие важные положения:

• под обособленностью у помещения понимается только наличие стен (перегородок), тогда как изолированность подразумевает возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений;
• изолированность и обособленность определяется кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ;
• стены и перегородки отражаются на плане этажа или плане здания при оформлении технического плана помещения.

Данное письмо также не носит нормативный характер и содержит рекомендации по конкретной ситуации, изложенной в запросе.

Для жилых и нежилых объектов недвижимости

Рекомендательное мнение, которое отражено в Письме Департамента недвижимости Минэкономразвития от 24.02.2014 № 23и-501, содержит заключение о возможных случаях отказа в проведении кадастрового учета и регистрационных действий. По мнению Департамента:

• если на кадастровый учет представлены документы помещения с назначением «жилое», и данное помещение обособлено, но не изолировано, приостановка и последующий отказ в учете и регистрации будет правомерен;
• если аналогичные процедуры проводятся в отношении нежилого помещения, наличие только признаков обособленности позволяет провести кадастровый учет и регистрацию прав на объект.

Для нежилых помещений обособленность определяется исходя из технических правил и норм, которые должны соответствовать Федеральному закону № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также положениям Градостроительного кодекса РФ.

Мнение кадастровой палаты и Росреестра

В 2015 году служба Росреестра и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» подготовили информационное письмо по вопросу определения кадастровым инженером признаков изолированности помещения. Поскольку для подготовки рекомендаций использовалось Письмо Минэкономразвития от 24.12.2013 № ОГ-Д23-6667, органы Росреестра указали на необходимость учета следующих обстоятельств:

• являются ли стены (перегородки) строительными конструкциями здания (т.е. частью здания);
• обеспечивают ли указанные стены (перегородки) и материал, из которого они изготовлены, возможность исключения доступа в такое помещение.

Суть указанных рекомендаций заключалась в недопустимости признания изолированности помещений, если помещение разделено перегородками из материала, не способного обеспечить исключение доступа посторонних лиц (например, наличие перегородок из стекла не позволит признать обособленность и изолированного искусственно созданного помещения).

Комментарий специалиста. Законодательная неопределенность в понятиях изолированности и обособленности возлагает дополнительную ответственность на кадастровых инженерах, которым предстоит устанавливать эти признаки при выполнении кадастровых работ. Если на кадастровый учет в органы Росреестра представлен технический план помещения, в описании которых не будет достоверно подтверждена изолированность и обособленность, последует вынесение решения о приостановке процедуры. В этом случае может потребоваться выполнение повторных кадастровых работ, в противном случае органом Росреестра будет вынесен отказ в постановке помещения на кадастровый учет.

Изменения в 2020 году

Процедура кадастрового учета изменилась с введением в действие Федерального закона № 218-ФЗ. Если рассматривать состав нововведений, связанных с определением изолированности и обособленности помещений, необходимо отметить новые правила отказа в постановке объекта на учет и регистрации прав на него:

• при рассмотрении поступивших документов на учет и регистрацию должностные лица Росреестра не имеют право сразу выносить решение об отказе в проведении указанных процедур, вместо этого выносится решение о приостановке действий;
• если основания для приостановки не устранены заявителем, службой Росреестра выносится отказ в проведении кадастрового учета и регистрации.

Такое новшество позволяет устранить недостатки в представленных документах без необходимости повторного обращения. Например, если после приостановки кадастрового учета признаки обособленности и изолированности будут надлежащим образом зафиксированы в техническом плане, процедура будет продолжена на общих основаниях.

Также можно отметить позицию Верховного Суда РФ, который 30.11.2016 года утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета. Данный Обзор был составлен по итогам обобщения судебной практики по нормам ранее действовавшего Федерального закона № 122-ФЗ и Федерального закона № 221-ФЗ. Тем не менее, Верховный Суд РФ учел и положения нового Федерального закона № 218-ФЗ, отметив, что признаки изолированности включают в себя:

• самостоятельное назначение объекта;
• наличие отдельного входа;
• помещение не должно использоваться для доступа в другие части здания или помещения, либо для прохода к общему имуществу собственников здания или к инженерным коммуникациям.

На этом основании признана правомерной практика судов, подтверждающих законность отказа в учете и регистрации частей подвала здания, коридоров и т.д.

Проблемы для раздела помещений и для регистрации частей помещений

Учитывая анализ нормативных правовых актов в части признаков изолированности и обособленности помещений, можно отметить следующие нюансы кадастрового учета помещений и их частей:

• комнаты в коммунальной квартире могут быть учтены как единые объект недвижимости, если они являются смежными и изолированными друг от друга (данный вывод содержится в Обзоре судебной практики, утвержденной Верховным Судом РФ от 30.11.2016 г.);
• изолированные комнаты в коммунальной квартире, разделенные местами общего пользования, не могут быть поставлены на кадастровый учет как единый объект (вывод содержит в указанном Обзоре Верховного Суда РФ);
• не могут быть предметом кадастрового учета и регистрации прав неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного назначения, а также часть общего имущества собственников многоквартирного дома (вывоз содержится в Письме Департамента недвижимости Минэкономразвития от 24.02.2014 № 23и-501);
• установка в жилом помещении перегородок не означает факт создания нового объекта недвижимости, поскольку для признаков обособленности ключевое значение имеет отнесение стен к строительным конструкциям.

Все эти нюансы должен учесть кадастровый инженер в процессе выполнения кадастровых работ и подготовке технического плана на помещение.

Заказать раздел здания по нормам изолированности и обособленности

Обращайтесь в компанию Смарт Вэй, у нас обширный опыт работы – мы работали по разделу зданий от 1000 до 60000 кв.м. Последний выполненный объект (май 2018 г) – раздел гостиницы Хилтон в аэропортной зоне Внуково, работа была выполнена в рекордные сроки – за 10 дней.