Проектного финансирования

Понятие проектного финансирования

Проектное финансирование представляет собой способ привлечения средств для обеспечения долгосрочного инвестиционного проекта. Его еще называют инвестиционным кредитом. Особенностью способа является то, что деньги выдаются не под государственную или корпоративную гарантию и не под залог имущества, а под тот денежный поток, который будет генерировать проект после его завершения. С точки зрения традиционного кредитования токая ссуда выглядит малообеспеченной и рискованной.

Получить государственные гарантии удается далеко не всем, а получение залога под наличные активы может быть затруднено их высокой степенью износа и, соответственно, низкой стоимостью. В инвестиционном кредите главными гарантиями для заимодателей могут выступать лицензия, разработка и использование особо ценных активов, право пользования, производство продукции.

В мире практика инвестиционного кредитования уже достаточно развита, однако, для России она все еще дело непривычное. Ссудить средствами перспективный, но рискованный стартап, большинство банковских организаций не рискнет. Однако когда формируется команда из известных профессионалов, а сама инициатива сулит хорошую прибыль, то шансы получить необходимый капитал значительно возрастают.

В виде инструментов финансирования по инвестиционному кредиту могут выступать акционерный капитал (прямые инвестиции), аккредитивы, банковские ссуды, лизинг, а иногда – товарные кредиты. Спросом пользуются проекты с потенциальной высокой доходностью, такие как строительство жилья, индустриальных и коммерческих объектов, налаживание выпуска нового востребованного на рынке вида продукции, перепрофилирование или модернизацию предприятия.

С целью получения такого рода финансирования для внедрения задумки обязательно создается проектная компания в виде отдельного юридического лица. Деньги выделяются на реализацию определенных целей, статьи затрат четко определены, и заемщик не может их менять по своему желанию. Если при корпоративном финансировании все риски ложатся на компанию-организатора, то при инвестиционном кредите риски делятся между инициатором, банком-кредитором и заемщиком.

В России очень редко выделяется полная сумма на всю инициативу, чаще всего банкиры требуют, чтобы заемщик вложил часть собственных средств, обычно в объеме 25-40% от общей суммы.

При этом начальные работы (FEED, ТЭО, проектная документация) оплачивает инициатор замысла, а кредитные день подключаются на этапе строительства. После окончания инвестиционной фазы новые созданные активы закладываются банку под полученный кредит.

Чтобы уменьшить вероятность убытков при таком рискованном кредитовании, банки проводят детальную экспертизу, составляют бизнес-планы, ТЭО, финансовые модели, маркетинговые исследования. Это заставляет все стороны более глубоко вникать в специфику бизнеса, понимать процессы, которые в нем происходят. Если речь идет о строительстве «с нуля» или модернизации уже существующего объекта, то обращается внимание на наличие в собственности или на условиях долгосрочной аренды земельного участка. Кроме того, большое значение имеет организация, которая будет осуществлять строительно-монтажные работы.

Существуют две основные формы выделения средств при таком виде обеспечения инициативы:

• Софинансирование. При нем все кредиторы объединяются в единый пул (синдикат, консорциум), и с заемщиком заключается единый кредитный договор.
• Параллельное независимое финансирование. В этом случае каждая банковская организация обеспечивает деньгами свой субпроект (часть общего начинания), заключая отдельный кредитный договор с заемщиком.

Инвестиционный кредит иногда называют «финансирование с регрессом», то есть с требованием о возвращении займа. Выделяют три главные формы выделения средств:

• С полным регрессом. Деньги выделяются при наличии каких-то гарантий, риски принимает на себя заемщик, поэтому стоимость такого займа достаточно низкая, а средства выдаются быстро. Чаще всего эта форма применяется для выдачи экспортных кредитов, а также обеспечения строительства неприбыльных или малоприбыльных объектов, имеющих социальное значение.
• Без права регресса. Это более опасная для банка схема, от заемщика никаких гарантий нет, финучреждение принимает на себя все риски. Соответственно, цена таких денег высока. Этот вид обеспечения применяется достаточно редко и только относительно проектов, направленных на изготовления конкурентоспособной продукции при помощи самых современных технологий с возможностью быстрого возврата денег. Также должны быть договора с поставщиками ресурсов и рынки сбыта для продукции.
• С ограниченным правом на регресс. В этом случае риски распределяются между участниками. Заемщик отвечает за строительство, а банк – за эксплуатацию объекта. В успехе начинания и его прибыльности заинтересованы все стороны, поэтому такие проекты часто продвигаются очень активно.

В отличие от обычного кредитования, перед принятием решения об инвестиционном кредитовании срок рассмотрения поданной заявки более продолжителен и может составлять от нескольких месяцев до полутора лет.

Специфика работы с инвестиционным кредитом

Проектное финансирование базируется на определенных принципах, применимых ко всем подобным случаям. Специфика обусловлена высокой степенью рисков для сторон, поэтому большое внимание уделяется не только фирме-получателю средств, но и самой предложенной к внедрению идее.

Проект выделяется отдельно от основной деятельности компании, создается юридическое лицо, через которое осуществляются все платежи. Это имеет свои преимущества и необходимо по ряду причин:

• Деятельность по внедрению замысла начинается «с чистого лица». Выведение всех манипуляций в отдельную структуру позволяет избежать проблем, которые могут быть связаны с деятельностью основной компании в прошлом, например, с проверками фискальных служб за предыдущие периоды, признанием недействительными отдельных договоров или судебных исков по другим направлениям.
• Проект становится более открытым и прозрачным. Проведение всех платежей и планирование финансовых потоков хорошо отслеживаются, нет пересечения с другими финансовыми потоками фирмы. Прозрачность повышает оценочную стоимость замысла и способствует доверию между многочисленными партнерами.

Тщательно исследуются все возможные риски и проводятся мероприятия для сведения их к минимуму, чтобы привлечь инвестора. Эта работа осуществляется еще на предынвестиционном этапе. После рассмотрения потенциальных опасностей, каждая сторона берет на себя часть рисков, которыми способна максимально эффективно управлять, а также контролировать их. Например, риски можно распределить так:

• политические отдать привлеченному государственному органу;
• технологические возложить на поставщиков оборудования;
• рыночные передать покупателям продукции и их партнерам через механизм специализированных контрактов.

Участники начинания дают друг другу функциональные гарантии в виде «комфортных писем» или путем заключения меморандума о взаимопонимании, предварительных договоров с покупателями. Идеальный вариант – получение государственных гарантий о льготном налогообложении или специальных условия на определенный срок, это возможно при социальном значении внедряемой инициативы.

Финансовые модели, используемые при инвестиционном кредите, очень важны для стабильности внедрения замысла. Моделирование производится при помощи создания структурированных проформ отчетности, которые интегрированы в расчеты балансового состояния проекта, его денежных потоков и ожидаемой прибыли. Хорошим подспорьем для этого становятся международные общепринятые стандарты финотчетности.

Построение финансовой модели производится на основе допущений относительно влияющих на бизнес ключевых факторов, произведенных при планировании. Специалисты должны для этого тщательно изучить особенности предпринимательских процессов в нужной сфере и взаимосвязи с ключевыми факторами. Чем точнее смоделирована ожидаемая деятельность объекта, там надежнее будут оценки его денежного потока, который является основой кредита.

Качественное управление реализуемой инициативой напрямую зависит от профессионализма собственных или приглашенных менеджеров, их готовности и умения правильно организовать коммуникации между партнерами и участниками начинания, координировать их действия. Менеджмент должен качественно настроить вопросы маркетинга, финансов, логистики, обмена информацией.

Часто практикуется привлечение к работе опытного финансового советника, который может оказать поддержку в аналитическом, юридическом и информационном сопровождении задумки. Чаще всего помощь требуется при решении таких проблем:

• выбор наилучшей структуры проекта;
• подготовка бизнес-плана, информационного и инвестиционного меморандумов;
• организация необходимых экспертиз (технологической и инженерной);
• поиск инвесторов и акционеров, организация переговоров с ними;
• мероприятия по сокращению затрат и максимизации ожидаемой цены объекта;
• разработка способов взаимодействия между организаторами и кредиторами, решение текущих денежных и правовых вопросов;
• регулярная подготовка отчетов о ходе работ;
• помощь в разработке контроля, управленческого учета и управления персоналом.

Проектное финансирование предполагает собой выделение средств на длительный период, что несвойственно для России, где чаще используют «короткие деньги». Редко реализация масштабной инициативы укладывается в 2-3 года, как правило, вложенные деньги начнут возвращаться заимодателю через 5-10 лет. В этом сроке год-полтора занимают только подготовительные работы, экономические выкладки и подготовка плана.

Все эти мероприятия требуют немалых вложений, которые могут составлять 10% от общей стоимости и даже больше, и ложатся они на инициатора замысла. При этом инвесторы далеко не всегда учитывают эти затраты при составлении соглашения и требуют вложить 25-30% своих денег в начинание, чтобы подтвердить серьезность намерений.

Роли участников процесса

Как уже отмечалось выше, в отличие от случая с получением традиционной ссуды, инвестиционный кредит возможен только с привлечением широкого круга участников, распределяющих риски. К ним относятся такие организации.

Финансовые институты, выделяющие средства. Обычно на проектные кредиты готовы крупные банковские организации, имеющие возможности выделять деньги или другие активы с отложенным сроком возврата. Минимизировать опасности потерь банки пытаются, выделяя средства не единоразово, а отдельными траншами по утвержденному графику. Если что-то пойдет не так, можно остановить обеспечение проекта, избежав больших потерь. Существует также возможность ввести в проект своего контролера, имеющего право останавливать рискованные транзакции.

Инициатор. От него требуется наличие опыта управления в соответствующей сфере, поскольку его зона ответственности – это операционная часть и показатели эффективности продаж (KPI). Доброе имя и авторитет среди покупателей продукции желателен. Легче получить ссуду уже известным компаниям, решившим расширить свой бизнес. К ним требования банкиров лояльнее, чем к индивидуальным клиентам, желающим только начать свой бизнес.

Землевладелец. Нередко применяется практика, когда владелец земельного участка передает его безземельному инициатору в управление, получая взамен долю в проекте. Стоимость участка напрямую зависит от расположения, наличия автомобильных и железных дорог, доступность энергоносителей, наличия разрешения на строительство.

Технический заказчик. Такие специализированные организации привлекаются банками в случаях, когда требуется выполнить сложные строительные работы, к которым неприменимы типовые варианты. Технический заказчик проводит весь комплекс работ:

• инжиниринг (изыскания, согласования, проектирование);
• снабжение материалами и оборудованием;
• строительство (подбор подрядчика, смр, сдача в эксплуатацию).

Риски техзаказчика – выполнение работ по графику и выполнение бюджета. Перерасход (повышение цен субподрядчиками, неучтенные работы) он оплачивает из своего кармана.

Инвестор. Как правило, банки не покрывают всех потребностей инициаторов, поэтому требуется инвестор, который полностью или частично закроет все денежные вопросы за долю в начинаемом бизнесе. Инвесторами обычно выступают частные лица, которые не рассчитывают активно участвовать в развитии производства впоследствии. Их интересы чаще всего ограничиваются желанием выгодно перепродать свою долю крупным игрокам на рынке после повышения ее стоимости или получать дивиденды (пассивный доход) от использования объекта по назначению. Если дело касается добычи природных ресурсов, то возможно использование такого механизма, как соглашение о разделе добытой продукции.

Преимущества и риски инвестиционного кредитования

Проектное финансирование дает возможность внедрить новую инициативу, не привязываясь к предыдущей многолетней деятельности компании или организации. При этом в отличие от многих других начинаний, при таком обеспечении огромное значение имеет применяемая система менеджмента, что автоматически делает проект гораздо более качественным и предсказуемым.

Во многих бизнес-планах на первое место ставят маркетинговое и финансовое обоснование, отодвигая на второй план вопросы подбора и подготовки персонала, налаживания системы взаимодействия, информационного и организационного обеспечения. При рассмотрении заявки на получение инвестиционного кредита тщательно изучаются все без исключения стороны вопроса во избежание убытков, перекрыть которые будет уже нечем.

Основные риски при проектном финансировании состоят в следующем:

• изменение политической ситуации, способное повлиять на ключевые параметры замысла;
• юридические вопросы, в частности, получение нужных разрешительных документов и лицензий;
• ошибки в экономических расчетах относительно уровня востребованности продукции и ее прибыльности, что не позволит покрыть все расходы;
• рост цен на сырье;
• срыв сроков строительства и введения объекта в эксплуатацию;
• значительное превышение утвержденной сметы.

Российские условия пока не способны надежно оградить бизнес от внешнего неэкономического влияния, поэтому банковские учреждения очень неохотно дают долгосрочные кредиты без надежного подтверждения высоколиквидным залоговым имуществом или государственных гарантий.

Согласно принятому законодательству, долевое строительство как инструмент привлечения инвестиционных средств прекратит свое существование в текущем году, а его место займёт проектное финансирование. Основное отличие – новые объекты будут строиться с помощью привлечения кредитов банков. Это приведет к тому, что девелоперы не смогут использовать свой «популярный метод» – открытие продаж квартир уже «на стадии котлована». Данная законодательная реформа станет самым существенным преобразованием в сфере строительства жилищных объектов в истории современной России.

Одной из основных причин внедрения проектного финансирования стала проблема с обманутыми дольщиками, которая резко обострилась в последние годы.

ДДУ: причины отмены

Форма долевого участия в строительстве жилищных объектов в России существует более 20 лет. В последние 10 лет именно долевое финансирование выступило основным стимулирующим фактором роста объемов нового жилищного фонда. Однако вместе с бурным подъемом на рынке образовалось довольно большое количество острых проблем. Это прежде всего:

• объекты незавершенного строительства,
• срыв сроков сдачи жилых домов,
• пострадавшие покупатели жилья.

По данным РБК, на конец первого квартала 2018 года на территории нашей страны было зафиксировано 842 жилищных объекта с проблемным статусом. Это 1261 жилой недостроенной дом, где должны были проживать, согласно заключенным договорам долевого участия, 80,3 тысячи дольщиков. Все они являются пострадавшими, которым должна быть выплачена компенсация. Как показывает статистика, число проблемных объектов продолжает расти с каждым месяцем, даже несмотря на тот факт, что часть домов достраивается. Всего же на 1 июля 2018 в России заключено 1 100 000 договоров долевого участия. Если же говорить о денежном объеме рынка, то это 3,4 триллиона рублей.

Банковское кредитование: как это было до проектного финансирования

Стоит сказать, что проектное финансирование в России могло возникнуть и без вмешательства со стороны государства. Для этого банки должны были бы создать условия, при которых участники рынка жилищного строительства имели бы возможность привлекать больший объем кредитного финансирования под реализацию проектов.

Какие инструменты кредитования доступны для девелоперов в данный момент? Для ответа на этот вопрос необходимо рассмотреть структуру расходов на строительство:

• 20% – затраты на приобретение земельного участка;
• 15% – стоимость подготовки и согласования проектной документации;
• 25% – затраты на прокладку коммуникационных сетей и прилегающей инфраструктуры;
• 40% – себестоимость проведения строительно-монтажных работ.

Банковские учреждения готовы предоставить кредитный заем только под имеющийся залог. В данном случае к таким объектам можно отнести земельный участок, доля которого не превышает в общей смете на реализацию проекта 20%. Подобные условия приводили к существенному удорожанию строительства. Поэтому на практике девелоперы чаще всего привлекали кредитные средства только на самом первом этапе, а основная доля финансирования приходилась на капитал, собранный от дольщиков.

Новый порядок привлечения средств: что изменилось

Новая система проектного финансирования предполагает увеличение кредитных займов для девелоперов до 31% в общей смете инвестиционных затрат. При этом привлечение средств от дольщиков полностью прекратится. Данные изменения приведут к тому, что сократится маржинальная прибыль застройщиков от строительных проектов, а стоимость квадратного метра, наоборот, вырастет.

Если раньше по договору долевого участия покупатель переплачивал до 6% при итоговой цене жилья, то теперь этот показатель вполне может увеличиться до 30%. Расчет корректен только при условии, что по завершении проекта строительная организация сможет реализовать все имеющиеся квартиры. В противном случае, каждый год, пока будет продаваться построенное жилье, серьезно станет сказываться на кредитной нагрузке. Так, по истечении 12 месяцев доля заемных средств в общей смете расходов увеличится до 42%.

Для крупных девелоперов внедрение проектного финансирования позволит сократить сроки возведения объектов. Ведь такой механизм работы будет стимулировать быстрее строить, чтобы как можно раньше погасить предоставленный кредит. Но подобный тезис теряет актуальность для небольших строительных фирм. На коммерческую деятельность подобных девелоперов сильно влияет динамика темпов продаж, что характерно для долевого строительства. Из всего вышесказанного делаем вывод: механизм проектного финансирования может создать такую ситуацию, при которой с рынка будут вынуждены уйти небольшие строительные компании.

Текущие условия на рынке будут еще сдерживаться на время действия «переходного» периода. Сохранятся схемы взаимовыгодной совместной деятельности между владельцами земельных участков и девелоперами. Такая кооперация позволит делить прибыль от проекта между участниками и зафиксировать стоимость квадратного метра в приемлемых рамках. Относительное спокойствие на строительном рынке может сохраняться еще на протяжении ближайших пяти или семи лет, но по истечении срока уже будут ощущаться последствия.

Проектное финансирование: в чем основная идея

Проектное финансирование, по замыслу государства, должно стать эффективным инструментом, который позволит решить проблему с пострадавшими дольщиками. Эта тема достигла своего пика в конце прошлого года, когда были заморожены сразу несколько крупных девелоперских проектов. Именно в этот момент Правительству были даны поручения по поиску альтернативы схемы долевого строительства.

Основное отличие проектного финансирования от традиционного ДДУ заключается в том, что теперь в цепочке «девелопер-покупатель» появится новое звено — Банк.

При этом банк сможет оказывать влияние на распределение поступающих финансовых потоков и производить оперативный мониторинг деятельности застройщика. Все подобные наблюдения банк будет осуществлять на протяжении всего строительства. Это застрахует потенциальных покупателей от нарушения установленных сроков, потери финансовой устойчивости застройщика и других серьёзных проблем: ведь теперь можно просто заменить девелопера на другую, более стабильную, компанию. Все риски при проектном финансировании будут возложены непосредственно на банк. А банк, со своей стороны, будет более осторожно рассматривать варианты кредитования застройщика.

Таким образом, в текущей ситуации мы наблюдаем самое масштабное преобразование в отрасли жилищного строительства за всю историю современной России. Проектное финансирование может решить проблему обманутых дольщиков. При этом может назреть ситуация, при которых небольшие девелоперские компании просто уйдут с рынка. Еще одной проблемой станет неизбежное увеличение стоимости квадратного метра.

Оценка имущественных прав для получения кредита

Пару слов о пути привлечения кредитных средств застройщиками. После проведения предварительных работ:

• оформления прав на земельный участок;
• проведения изыскательских работ;
• подготовки проекта застройки;
• получения разрешения на строительство,

необходимо обращаться в банк для рассмотрения возможности получения проектного финансирования. Поддерживать «теплые отношения» с банком имеет смысл и на более ранней стадии, но реальное движение может начинаться именно на данном этапе.

Банк принимает в залог по рыночной стоимости, определенной независимой оценочной компанией, 2 объекта:

• незастроенный земельный участок;
• имущественные права на строящееся жилье.

Если по первому объекту все предельно понятно, и на нашем сайте можно прочитать процедуру оценки земельных участков, то на втором объекте необходимо остановиться детальнее.

Под имущественными правами понимается суммарная цена продажи всей возводимой недвижимости, без учета скидок. Чаще всего в многоквартирных жилых домах все помещения сегментируются следующим образом:

• Квартиры по количеству комнат. Студии, 1-, 2-, 3-х комнатные квартиры;
• Коммерческие помещения. Это могут быть торговые помещения на первом этаже и офисный блок на втором этаже;
• Паркинг в подвале жилого дома.

Работа оценочной компании включает в себя подробный анализ проекта и проведение расчета. При этом, оценщику необходимо обосновать все сделанные выводы рыночными данными. Основные этапы при выполнении оценки имущественных прав:

• Изучение проекта застройки. Необходимо понять актуальность проекта и соответствие его текущим требованиям рынка: возможный спрос на подобные планировки и такой проект.
• Анализ конкурентов: изучение ближайшего окружения, условия приобретения недвижимости, отзывах от покупателей, формирование вывода о позиционировании. На данном этапе также проводится анализ и сопоставление планировок квартир в рассматриваемом проекте и у конкурентов;
• Анализ рынка в целом. Средние цены в городе, спрос-предложение, объем; возможности рынка.

Трансформация рынка жилищного строительства с внедрением целевой модели финансирования проектов

Введение эскроу-счетов для сбора средств на жилищное строительство стало причиной появления новых механизмов финансирования отрасли. Первые прогнозы и аналитика пессимистично оценивали перспективы работы и существования небольших застройщиков. Последующий анализ показал, что прозрачная схема с использованием целевой модели финансирования по проектному принципу все же реализуема. В общем виде новый порядок взаимодействия и выделения средств выглядит так:

• Интерес дольщика к новому объекту формирует базу потенциальных покупателей: они примут финансовое участие в проекте при наличии гарантий и прозрачного механизма привлечения средств.
• Застройщик находит кредитную организацию, готовую предоставить средства на строительство и открыть эскроу-счета для приема платежей от дольщиков.
• Полученные деньги размещаются на счетах без возможности использовать их до завершения проекта — они в равной степени неприкосновенны и для банка, и для застройщика, но служат базой для фондирования.
• Банк предоставляет строительной организации целевой кредит на выполнение работ и контролирует расходование средств по условиям договора проектного кредитования.
• После сдачи объекта (получения РВЭ) средства дольщиков переходят в распоряжение застройщика: теперь он может завершить расчеты с банком и зафиксировать прибыль.

Таким образом формируется модель проектного целевого финансирования, позволяющая исключить вывод полученных средств, использовать намеренное банкротство и другие схемы. Застройщик получает финансирование, при этом Агентство страхования вкладов берет на себя возмещение потерь дольщиков при реальном банкротстве. Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) продолжает работать, его субъектами остаются дольщики и застройщики, но в системе взаимодействия появляется банк, финансирующий проект, и государственный орган, дающий гарантии покупателям.

Процесс перехода на новую схему финансирования был спланирован как многоэтапный и достаточно плавный, позволяющий избежать шокового для рынка провала. До 21.07.2019 г. застройщик мог использовать старую систему и привлекать средства дольщиков по ДДУ без дополнительных условий. После этой даты наступил переходный этап, позволяющий:

• Сохранить прежнюю схему и достроить объект, если на указанную дату степень его готовности составит 10-30 %(в зависимости от участия в программах развития территорий, строительства жилых массивов, готовности передать в муниципальную собственность объекты инфраструктуры, наличия уже заключенных ДДУ на 10 и более процентов площадей). Готовность подтверждается заключением о соответствии Минстроя.
• Начать переход на использование эскроу-счетов при недостижении порога готовности, в том числе и на продолжение строительства, если продажи еще ведутся.
• Добровольно перейти на проектное финансирование, чтобы продемонстрировать надежность и добросовестность.

Анализ данных показывает, что на первом этапе основная масса средств поступала от дольщиков, незначительная — от банков–кредиторов, и еще меньшую долю составили собственные средства застройщиков. На втором этапе произошло замещение: 4,3 трлн. руб. поступило от банков, и только 0,4 составили собственные средства девелоперов. На третьем этапе происходит стабилизация: в жилищное строительство поступило 7,2 трлн. руб., из которых 6,4 трлн. руб. приходится на долю банков.

Стоит особо отметить, что панические прогнозы обвала рынка и повышения цен на 20-30 % не оправдались. Новый механизм заработал, застройщики могут легально получить средства на реализацию проекта и не прибегать к серым схемам, например, к продаже через переуступки подрядчикам. Размещение средств на эскроу-счетах выгодно. Оно дает покупателю уверенность в проекте и повышает доверие к девелоперу.

Система проектного финансирования строительства новых жилых комплексов может быть реализована на основе практической схемы — на рынке кредитования доступен гибкий продукт для взаимодействия банка и застройщика. Как это выглядит?

1. Изучение проекта кредитной организацией, вычисление запаса прочности девелопера по объективной формуле — при наличии проектно-разрешительной документации и собственных средств банк вычисляет соотношение, разделив сумму от реализации квартир (выручку) на сумму кредита и процентов.
2. Схема ориентирована на оценку рентабельности проекта, а не самой компании, что очень важно для небольших организаций с ограниченными собственными средствами. При достижении порогового запаса прочности банк может взять на себя финансирование строительства инфраструктуры на условиях кредитования (проектного финансирования).
3. Застройщик получает возможность управлять кредитным продуктом в установленных банком рамках — выбирать размеры собственного участия, выбирать стратегию продаж и опции, изменять проценты по кредиту в зависимости от поступления средств на эскроу-счета.
4. На этапе инвестирования средств проценты на кредит не начисляются, а по мере накопления средств дольщиков начинают снижаться. Важно и то, что погашение процентной части кредита может быть согласовано заранее, но после того, застройщик получит доступ к средствам на эскроу-счетах.

Для небольшой компании, не располагающей собственными средствами для полного завершения проекта, это самое выгодное решение. Оно позволяет получить финансирование, рассчитаться с кредитом после получения выручки и использовать возможности гибкой кредитной ставки с гарантиями снижения по мере накопления средств от дольщиков.

Ставка по кредиту формируется и изменяется по гибкой системе, в зависимости от суммы и динамики поступления средств на эскроу-счета. Эти деньги рассматриваются как средства фондирования и позволяют оперировать размерами ставки. Приведем пример.

Если базовая процентная ставка составляет 11-13 %, то при увеличении объема средств на эскроу-счетах она может снизиться до 5-7 %. В основе расчета лежит сумма риска невозврата кредита (суммарного), маржа и расходы банка по обслуживанию финансирования проекта.

По мере накопления денег дольщиков (используем понятные и привычные названия), фондирование растет, значит, ставка может быть снижена. Эти изменения фиксируются в истории финансирования, и после раскрытия эскроу-счетов банк производит списание суммы кредита, начисленных по нему процентов и своих расходов. Застройщику остается его прибыль.

Если средства начинают поступать на счета в период инвестиционной фазы проекта, то ставка снижается в зависимости от того, насколько сумма средств на счетах превышает общую сумму кредита. Применяется средневзвешенная ставка, отражающая все колебания, поэтому расчет прозрачен — каждые 10 % превышения суммы поступлений над суммой кредита дают эффект снижения ставки на 0,6 %. Так, при превышении в 50 % ставка с 12 % опускается до 9 %. Далее по схеме:

• 100 % превышения — ставка 6 %
• 150 % превышения — ставка 3 %
• 200 % превышения — ставка 0 %.

Если учесть, что покрытие суммы кредита на 150 % — 200 % достигается ближе к окончанию строительства, в его последнюю треть, то банк не рискует потерять маржу, но может стимулировать застройщика как надежного кредитополучателя. Выгода для застройщика очевидна, поскольку эффективность продаж и накопление суммы на счетах прямо влияют на его прибыль, проценты снижаются, на момент раскрытия эскроу-счетов там останется больше.

Цифровое взаимодействие с банком осуществляется через личный кабинет застройщика

С точки зрения клиента банка, получившего кредит, важно контролировать динамику накопления средств, отслеживать изменения ставки и постоянно иметь информацию о фактической сумме на эскроу-счетах. Система цифрового взаимодействия с банком, финансирующим проект, построена на прохождении ряда этапов.

1. Строительная компания регистрируется в системе и подает на рассмотрение свою заявку с пакетом проектно-разрешительной и финансовой документации.
2. В течение трех рабочих дней банк рассматривает материалы, изучая критерии надежности застройщика и бизнес-план проекта. На этом этапе значительное внимание уделяется изучению бизнес-плана проекта, верификации цен на предлагаемое жилье, запланированных темпов строительства. Застройщик получает полноценный анализ своего бизнес-плана и может скорректировать его, опираясь на мнения компетентных экспертов, заинтересованных в его актуальности.
3. В течение одного рабочего дня формирует первое, индикативное предложение по финансированию, содержащее рамочные условия финансирования.
4. Застройщик заполняет специальную форму уточнения данных, позволяющую сократить количество уточняющих вопросов и оптимизировать массив сведений.
5. Индикативное предложение с уточнениями и встречными предложениями возвращается в банк. Проверка вариантов проходит в течение 12 рабочих дней, после чего в течение одного дня банк передает заявителю уточненное предложение по кредиту.
6. После рассмотрения заявки кредитным комитетом и согласования (выполнения) застройщиком отлагательных условий формируется окончательное решение, и банк предоставляет застройщику проектное финансирование на ранее согласованных условиях.

На все необходимые процедуры уходит 20 рабочих дней. Схема кредитования и критерии, по которым происходит изменение ставки кредита, прозрачны. Система позволяет проверить застройщика по объективным данным и реально оценить риски проекта. Банк может предложить условия, исходя из оценки рисков, перспектив фондирования, но после вступления договора в силу уже не обладает правом произвольно менять условия финансирования. Застройщик защищен от произвола кредитора, а средства дольщиков служат гарантией финансирования.

Для проектов, уже вошедших в стадию реализации, предусмотрена отдельная процедура проверки и верификации, учитывающая степень готовности объекта, интерес покупателей, темпы поступления и объемы привлеченных средств. Таким образом на эскроу-счета и проектное финансирование можно перейти с минимальными затратами времени. Процедура займет 10 рабочих дней. Объект не должен быть кредитован другим банком.

Предлагаемая схема особо важна для небольших строительных компаний, не располагающих значительными собственными средствами для строительства без дополнительного финансирования. Качественный проект и соблюдение сроков строительства открывают дополнительные возможности: например, финансирование инфраструктурной составляющей.

Важной положительной особенностью механизма проектного финансирования остается не только проверка кредитоспособности застройщика, но и изучение самого объекта, его связей с генеральными планами застройки, степени участия в инфраструктурной составляющей.

Учитывается наличие резервов, покрытие суммы договором генерального подряда, особенности страхования.

Очень важно обращаться в оценочную компанию, которая имеет опыт выполнения подобных проектов. Ведь умножить жилую площадь всех квартир на среднюю цену в конкретном городе не составит труда. А провести объективный анализ ситуации на рынке и защитить результат оценки могут не все.

Вопрос-ответ

Вопрос: Возможно ли получить проектное финансирование с проблемным объектом?

Ответ: После того, как были заморожены сразу несколько крупных девелоперских проектов, было принято решение о поиске альтернативы долевому строительству, им стало проектное финансирование.

Прежде чем обращаться за получением финансирования необходимо:

• провести изыскательные работы;
• оформить права на земельный участок;
• получить разрешение на строительство;
• подготовить проект застройки.

Банк принимает в залог незастроенные земельные участки, а также права на строящееся жилье. На решение о кредитовании окружение и инфраструктура участка не влияют, но их учтут при формировании рыночной стоимости земельного участка, а также прав требований на будущее жилье -> т.е. при определении размера лимита кредитования.

Требования, необходимые для привлечения финансирования:

• полный комплекс проектно-разрешительной документации;
• транспортная доступность участка;
• умеренная конкуренция в ближайших районах;
• вложение собственных средств (% зависит от банка) до получения проектного финансирования;
• владение участком на праве собственности;
• генеральный подрядчик должен иметь опыт работы ведения не менее 3х аналогичных проектов

Это основные требования, которые необходимо выполнить для получения кредита. При возникновении каких-либо проблем с документацией, банк откажет в финансировании до их устранения.

В случае получения проектного финансирования банк имеет право распределять финансовые потоки и осуществлять мониторинг деятельности застройщика на протяжении строительства.

Вопрос: «Какие расходы разрешено оплачивать застройщику в рамках проектного финансирования?»
Ответ: В ст. 18 ФЗ «О долевом строительстве» приведен точный перечень работ, осуществляемых застройщиком и напрямую связанных с его основной деятельностью. На эти цели застройщик вправе расходовать ресурсы.

Этапов строительства достаточно много. Для начала реализации проекта застройщику необходима земля, которая приобретается в собственность, либо арендуется. При необходимости вид использования участка меняется и снимаются наложенные ранее запреты. Далее проводятся инженерные изыскания и различного рода экспертизы, в том числе ряд геологических работ. Далее составляется проект, который в обязательном порядке проходит государственную экспертизу.

Непосредственно строительство делится на несколько этапов, каждый из которых оплачивается по мере заключения соответствующих договоров на проведение работ. Застройщик выполняет ряд предварительных работ, подготавливающих участок к строительству, подводятся инженерные сети. Затем ведется строительство «коробки», осуществляется подключение коммуникаций и завершающие работы. Вслед за этим организуется освоение, планировка и обустройство придомовой территории, подводятся, либо реконструируются объекты транспортной инфраструктуры.

В процессе работы застройщик осуществляет:

По новым правилам под строительство привлекается проектное финансирование. В соответствии с Законодательством застройщик организует строительство в рамках одного разрешения и с использованием одного счета. Движения средств по счету застройщика контролируются банком и осуществляются исключительно на расходы, предусмотренные статьей 18 вышеуказанного закона. Застройщик предоставляет в банк необходимые для осуществления платежа документы, на основании которых банком принимается решение о переводе средств. При подозрении на нецелевое использование средств, операция приостанавливается до выяснения обстоятельств.

В рамках одного разрешения и на основе проектной стоимости строительства, существуют лимиты на расходы. Так, на обеспечение деятельности застройщика может быть израсходовано не более 10% общей суммы. В случае, если финансовая отчетность ведется по международным стандартам, лимит увеличивается до 20%. На инженерные изыскания, подготовку документации по планировке территорий, проектирование реконструкцию и строительство могут выделяться авансовые платежи, но не более 30%.

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях . Мы ответим на все поступающие вопросы. Только правда про финансы.