Селитебная зона

Промышленная зона. Главное.

В предыдущей статье мы структурно говорили о подготовке Положения «О промышленной зоне».

Важно! Данная статья посвящена не государственным или муниципальным предприятиям, мы дадим необходимые рекомендации собственникам территорий, на которых может быть создана промышленная зона по личной договоренности друг с другом.

В статье мы поговорим о главном, об общих Правилах хозяйственной деятельности собственников на общей территории, которые войдут в Положение о промышленной зоне.

Для начала небольшие пояснения в отношении понятия зон.

Есть промышленные и производственные зоны.

Производственные зоны — границы зон преимущественного размещения производственных объектов, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктур, обеспечивающих их функционирование.

Промышленные зоны — часть территории города, района, поселения и т.д. в пределах установленных границ, сформированная в соответствии с региональными нормативными правовыми актами.

Кроме того, промышленная зона – это часть территории с земельными участками, сооружениями в пределах установленных границ и системами коммуникаций.

Что должно быть главным в Положении о промышленной зоне?

Положение должно быть, как мы говорили ранее, разработано в соответствии с действующим законодательством России. Это: Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, Земельный Кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года, Федеральный Закон № 128 от 08.08. 2001 года «О лицензировании отдельных видов деятельности», действующие нормы экологической и промышленной безопасности.

Положение «О промышленной зоне» в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации устанавливает общие требования ко всем собственникам и арендаторам по использованию земельных участков и сооружений в промышленной зоне.

Важно. Если это не поле, то периметр территории промышленной зоны должен быть оборудован въездными и запасными воротами, находящихся в исправном состоянии и оборудованных техническими средствами, цельным, технически исправным ограждением и освещением.

Административные и производственные помещения на территории промышленной зоны должны быть оборудованы системами пожарной безопасности, в соответствии с Федеральным Законом РФ от 18.11.1994 г. «О пожарной безопасности».

Промышленная зона предназначена для рационального размещения и использования земельных участков и сооружений в производственной и иной хозяйственной деятельности со стороны собственников и арендаторов, а также в обслуживании их инфраструктуры.

Производственная, экономическая и иная деятельность в промышленной зоне осуществляется собственниками и арендаторами в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД).

Собственники земельных участков и арендаторы сооружений в промышленной зоне свою производственную деятельность вправе осуществлять при наличии лицензий, изложенных в статье 17 Федерального Закона РФ № 128 от 08.08.2001 года.

К объектам инфраструктуры промышленной зоны, обеспечивающих функционирование производственной деятельности собственников и арендаторов, в соответствии с Общероссийским классификатором (ОКВЭД) относятся следующие вспомогательные виды:

— распределение электроэнергии, газа и воды;

— удаление сточных вод, отходов и аналогичная деятельность.

В Положении должны быть установлены основные принципы и Правила использования собственниками и арендаторами основных фондов инфраструктуры промышленной зоны, включая энергообеспечение, водоснабжение, канализационные системы и их эксплуатация, а также порядок проведения строительных и ремонтных работ.

В Положении о промышленной зоне определяется порядок въезда и выезда автотранспорта, пропуск на территорию сотрудников и клиентов.

Положение должно четко определить систему обеспечения охраны и режима безопасности в промышленной зоне, порядок взаимодействия собственников и арендаторов, а также взаимодействие с охранными структурами.

Положение, как правило, определяет порядок проведения инвентаризаций по законности и правильности использования собственниками и арендаторами коммуникаций и инженерных сооружений, расположенных на территории промышленной зоны.

Кроме того, продажа в собственность или сдача земельных участков и сооружений в аренду в промышленной зоне, как правило, осуществляется в соответствии с требованиями Земельного Кодекса РФ, Градостроительного Кодекса РФ, Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ними», что также, должно быть прописано.

Кандидаты по сделкам (в собственность или аренда) должны представить все необходимые разрешительные документы.

Теперь, с чего начинается подготовка Положения «О промышленной зоне»?

Характерный пример из практики.

Первое. Заинтересованные в создании промышленной зоны руководители предприятий (собственники) проводят организационное совещание (рабочую встречу), на котором:

— определяют цели и задачи будущей промышленной зоны;

— сроки подготовки Положения;

— назначают юристов от всех предприятий, которые будут вести подготовку документа;

— также, могут договориться, кто будет главным в этих вопросах.

Второе. Изначально на рабочем совещании проговаривают и принимают принципиальные решения по форс-мажорным ситуациям.

Соответственно, составляется протокол совещания за подписями участников.

Уважаемые собственники! Предлагаемые общие требования к Положению «О промышленной зоне» практичны и избавят Вас от возможных проблем.

Вернуться назад

Градостроительство – это очень древняя сфера практической деятельности по планированию и застройке населенных пунктов. С возникновением первых поселений людей интересовало сочетание в них таких качеств, как безопасность, комфорт, доступность священных мест и общественных зданий.

Сохранившиеся до сегодняшнего дня города древности являются примером того, как должна в них выглядеть селитебная зона.

История градостроительства

Если у первых человеческих поселений главной задачей была защита от диких животных и недоброжелательных соседей, то уже к 3-му веку до н. э. у них появились признаки планирования дорог и зданий.

Города Древнего Египта в этот исторический период уже имели сеть улиц, построенных по периметру прямоугольника вокруг дворца фараона или культового сооружения. При этом существовало четкое разграничение части поселения, в которой жили ремесленники, строители и беднота, и района, где обитала знать.

Для так называемых малых городов и поселков рабов планировка осуществлялась по геометрической системе (планово-регулирующая), тогда как в крупных населенных пунктах застройка проводилась по прихоти богатых и знатных людей, скупавших земли где заблагорассудится.

Города Древней Греции – это полисы-государства, которым были характерны регулировка застройки и примитивная селитебная зона. Например, у них существовали ремесленные слободы. Парки для светских людей и священные рощи разбивались за пределами города, а дома не должны были затенять улицы, поэтому являлись исключительно одноэтажными.

Многие традиции древнего градостроительства применяются и при сегодняшней закладке городов и улиц.

Понятие селитебной зоны

Любой населенный пункт, независимо от его размеров, разделяется на жилые, административные, парковые, спортивные или другие сооружения. Территории, где они располагаются, – селитебные зоны города.

В них никогда не входят промышленные или другие предприятия, к которым требуется подведение железнодорожных путей или специальных транспортных узлов или развязок. Даже если населенный пункт строится возле завода или фабрики, то его закладка производится по строгим правилам планирования градостроительства.

В селитебную территорию входят:

• жилые дома;
• общественные и административные здания;
• парки, сады и бульвары;
• метро и подземные переходы.

Чтобы перестроить селитебные зоны населенных мест, часто применяют радикальные меры, во время которых сносят целые кварталы или старые, не отвечающие правилам безопасности дома. При закладке нового города или его части вся необходимая инфраструктура оформляется в генеральном плане застройки с учетом не только местности, но и воздушных или водных потоков.

Структура населенных пунктов

Планировочная структура селитебной зоны фиксируется до начала строительства и включает в себя все необходимые для благоустроенной жизни населения здания, зеленые зоны, учебные и административные учреждения и даже небольшие предприятия. Все дома, входящие в единое территориальное пространство, имеют схожую архитектуру.

В зависимости от размера населенного пункта в нем может быть от одной до множества селитебных зон:

• в поселке, где проживает до 30 000 человек, обычно один жилой район, в котором сосредоточены все необходимые административные, учебные и другие здания;
• город среднего размера с населением до 150 000 делят на несколько микрорайонов, разделенных парками, скверами или водоемами, при этом каждый из них имеет свою инфраструктуру и архитектурный стиль, а связывает их воедино общественный транспорт;

• в мегаполисах районы делятся на более мелкие части, каждая из которых имеет свой центр, где сосредоточены общественные здания, жилые дома и зоны отдыха.

Селитебная зона крупного населенного пункта может вмещать от 10 000 до 50 000 и более человек. Важно, чтобы при ее застройке были заранее учтены все транспортные коммуникации между микрорайонами и промышленными территориями.

Размещение селитебных зон

В городах с развитой крупной промышленностью одним из самых важных вопросов является местонахождение жилых районов. Планировочная организация селитебной зоны должна учитывать не только градостроительные факторы, но и климатические условия, главным из которых является направление ветров.

Лучшим вариантом застройки жилого района считается его расположение с наветренной по отношению к промышленной зоне стороны. Если населенный пункт возводится на реке, то следует учитывать, что он должен находиться выше по течению от предприятий, выделяющих вредные для здоровья людей вещества.

Также необходимо брать в расчет имеющиеся на местности возвышенности, поскольку селитебная зона, организованная в низине, может стать опасной для жизни людей. Отходы промышленного производства могут скапливаться в долине и представлять для жителей угрозу.

В промышленных районах также должна учитываться санитарно-защитная зона, на которую напрямую влияют характеристики предприятия – в зависимости от количества вырабатываемых вредных веществ она может составлять от 300 до 1000 метров.

Зеленые насаждения в городских кварталах

Когда заранее планируется жилая селитебная зона, учитываются не только места для парков, но и зеленые насаждения. Особенно это касается промышленных городов, где растения должны быть не просто украшением, а улучшать экологию района.

Правила посадки зеленых насаждений в жилых районах требуют, чтобы:

• деревья и кустарники росли не менее чем в 5 м от здания;
• преобладали растения, имеющие антибактерицидные свойства, способствующие ионизации воздуха, например, черемуха, белая акация, конский каштан, серебристый тополь и другие;
• между селитебной и промышленной зоной была лесополоса или парк с подобными растениями.

Эти незначительные дополнения, заложенные в планы при строительстве жилых районов, станут залогом здоровья для проживающих там людей.

Ступенчатый принцип застройки

Независимо от того, планируется ли возведение нового города или всего лишь одного из его районов, обязательно нужно учитывать его величину, демографический состав населения и особенности их традиций, природные и климатические условия, тип и этажность зданий.

Также должно учитываться расположение основных административных, культурных и общественных зданий. Ступенчатая структура селитебной зоны предполагает распределение организаций, предприятий и учреждений по мере их востребованности:

• те, что посещаются людьми ежедневно, – школы, детские сады, магазины и другие должны находиться в непосредственной близости от жилых домов или прямо в них;

• организации, которые востребованы периодически, – парикмахерские, дома быта, почта, рынок, библиотеки, спорткомплексы, банки, поликлиники и другие объекты должны быть не далее чем в 2-3 остановках от жилья;
• эпизодически посещаемые учреждения – музеи, театры, парки, ателье, зоны отдыха, рестораны могут располагаться в отдалении.

Подобная ступенчатая застройка позволяет разместить все необходимые учреждения в непосредственной близости от жилых домов.

Промышленные зоны

В городах с промышленно-селитебной зоной должна быть тщательно просчитана угроза, которую могут нанести предприятия. Особенно это касается мест, где есть искусственные или естественные водоемы. Вода имеет свойство накапливать взвеси и выбросы, которые попадают в нее напрямую или через осадки.

Если произвести застройку жилого района без учета природных условий, то вполне вероятно нарушение экосистемы, что может сделать его непригодным для жилья. Чтобы этого не произошло, составляется и утверждается генеральный план застройки города.

Генеральный план застройки

Карты и схемы строительства города или его района предусматривают:

• места для объектов, обслуживающих население, обеспечивающих электро- и теплоснабжение, также в этом списке канализация и водопровод, газовая магистраль;
• строительство автодорог и мостов общественного пользования;
• объекты органов местного управления.

Генеральный план застройки селитебной зоны включает в себя:

• цели и задачи, которые должны быть выполнены после заселения нового района;
• перечень мероприятий по их выполнению;
• схематичное отображение границ различных городских зон и инфраструктур.

Генеральный план должен предусматривать все нужды населенного пункта с учетом количества населения.

Предназначение селитебных зон

Главным предназначением этих территорий является:

• обеспечение максимально комфортных условий для жизни населения;
• снижение угрозы здоровью от промышленных выбросов;
• организация зеленых зон и санитарно-защитной территории.

Правильно организованная селитебная зона – это залог процветания города.