Срок действия

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Комментарий к статье 610 ГК РФ

1. Права арендатора в любом случае носят срочный характер, даже если величина соответствующего срока не определена. Это заключение основано на самой природе права аренды, при учреждении которого право собственности сохраняется за арендодателем. Срок договора аренды может быть как определенным, так и неопределенным.

В п. 1 коммент. ст. содержится общее правило о сроке договора аренды. Срок может быть определен в договоре аренды путем указания на дату окончания его действия; количество лет (иного временного периода), в течение которых договор действует.

Соглашением сторон может быть предусмотрено, что условия договора аренды применяются к фактически сложившимся до его заключения отношениям. Однако в силу такого соглашения нельзя сделать вывод об изменении срока договора, поскольку срок договора начинает течь с момента его заключения (п. 6 письма ВАС N 66).

В соответствии со ст. 190 ГК срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. Ключевым условием применения данной нормы является неизбежность наступления события. Так, по одному из дел рассматривался договор аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок (п. 4 письма ВАС N 66).

2. Пункт 2 коммент. ст. посвящен правовому регулированию случаев, когда в договоре аренды не определен его срок. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор по общему правилу считается заключенным на неопределенный срок. Другими словами, несмотря на важную роль срока при сдаче имущества в аренду, коммент. ст. не относит его к существенным условиям договора аренды. В таком случае момент окончания договора зависит целиком от усмотрения сторон. Как только одна из них утрачивает интерес к сохранению аренды, она вправе будет в одностороннем порядке и без объяснения причин отказаться от договора, с предварительным уведомлением другой стороны. Если законом или договором не определен иной срок уведомления, то в соответствии с п. 2 коммент. ст. обязателен срок в один месяц для аренды движимого имущества и три месяца — для аренды недвижимого имущества. Такое уведомление должно соответствовать нормам о действительности сделок. Расторжение договора в указанном порядке не является досрочным и поэтому не требует судебной процедуры.

Кроме того, следует понимать, что при отказе от договора аренды в соответствии с данными правилами стороны не вправе требовать возмещения убытков и (или) уплаты неустойки, поскольку нарушения договора здесь нет. При нарушении какой-либо из сторон своих обязанностей по договору другая сторона вправе расторгнуть его, но в соответствии с другими правилами — ст. 619 и 620 ГК (п. 5 письма ВАС N 66).

Таким образом, неустановление срока договора аренды означает вовсе не вечность пользования имуществом, а, наоборот, возможность его прекращения в любое время по инициативе любой из сторон. Если в договоре аренды, для которого законом установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.

Наконец, стоит отметить предусмотренную законом возможность «трансформации» договора аренды с определенным сроком в договор аренды с неопределенным сроком. Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным (п. 2 ст. 621 ГК). При этом срок, на который возобновляется договор, является неопределенным (п. 11 письма ВАС N 66). Однако допускается включение в договор аренды условия о том, что по окончании его действия он считается продленным на тот же срок на тех же условиях, если до завершения срока ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

3. Пункт 3 коммент. ст. подчеркивает возможность установления законодательных ограничений срока договора аренды. Для отдельных видов договора аренды, а также для договоров аренды отдельных видов имущества ГК и иные федеральные законы могут устанавливать императивные (максимальные и минимальные) сроки договора. Например, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по общему правилу на срок от 10 до 49 лет (п. 3 ст. 72 ЛК); максимальный срок договора проката установлен в один год (п. 1 ст. 627 ГК); договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Ограничение договоров аренды предельными сроками обусловлено стремлением законодателя предотвратить прикрытие отчуждения имущества его наймом и дать сторонам возможность время от времени корректировать условия найма в соответствии с меняющейся экономической ситуацией. Кроме того, следует учитывать фискальный аспект: государство рассчитывает на налоговые поступления в связи с отчуждением имущества, которых оно лишается в варианте с долгосрочной арендой. Именно поэтому еще в дореволюционной литературе отмечалось, что определение крайних сроков аренды — предмет, имеющий важное государственное значение.

Другой комментарий к статье 610 Гражданского Кодекса РФ

1. Срок в договоре аренды, как и в иных договорах, в соответствии со ст. 190 ГК РФ определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Определение срока действия договора указанием на событие, наступление которого не является неизбежным, свидетельствует о том, что условие о сроке действия договора несогласованно, в частности условия о начале реконструкции, строительстве, ликвидации юридического лица и т.п. (например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 1 октября 2009 г. по делу N А79-3051/2009).

В том случае, если срок определен периодом времени, начало течения такого срока и его окончание регулируются ст. 191, 192 ГК РФ. В то же время договор аренды имеет определенную специфику. Так, согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны, заключая договор аренды, нередко распространяют его действие на отношения, сложившиеся до его заключения. При этом возникает вопрос о начале течения срока действия договора аренды. В п. 6 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 дано следующее разъяснение: соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора, а срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения.

В то же время в практике арбитражных судов федеральных округов бытует вывод о том, что если стороны не распространили действие договора аренды на предшествующие отношения, то срок его действия отсчитывается с даты, указанной в договоре, а не с момента его подписания, даже если он был подписан позже (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 марта 2009 г. N Ф03-642/2009 по делу N А59-825/2008).

Последствия истечения установленного договором срока действия договора аренды определены п. 2 ст. 621 ГК РФ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (см. комментарий к указанной статье).

Продление действия договора аренды односторонним решением государственного органа или органа местного самоуправления, на основании которого был заключен такой договор, само по себе не порождает арендных правоотношений (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 ноября 2007 г. N А56-19643/2006), т.е. продления договора на определенный срок. В этом случае необходимо волеизъявление сторон договора.

2. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает особенности прекращения такого договора. В правоприменительной практике возникают споры, в которых отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, рассматривается как злоупотребление правом в соответствии со ст. 10 ГК РФ (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 1 ноября 2008 г. N А33-13827/07-Ф02-4968/08 по делу N А33-13827/07). При этом необходимо прежде всего доказать факт использования права на отказ от договора злонамеренно, с целью нанести вред контрагенту. При отсутствии доказательств оснований для применения норм ст. 10 ГК РФ не имеется (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16 февраля 2011 г. по делу N А17-1604/2010, от 21 февраля 2013 г. по делу N А43-41203/2011).

Конституционный Суд РФ в Определении от 14 июля 2011 г. N 980-О-О, ссылаясь на ст. 310 ГК РФ, указал на то, что норма п. 2 ст. 610 ГК РФ о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права <1>.

Комментируемая статья не устанавливает ограничений для сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, а также на отказ от договора, за исключением требования о соблюдении срока предупреждения, установленного в настоящей статье или в договоре. Однако судебная практика отмечает подобного рода ограничения. Так, например, Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 8 февраля 2008 г. N А56-11600/2006 признано, что арендодатель не может отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в период, когда арендатор предпринимает действия по регистрации дополнительного соглашения к договору, которое устанавливает новый срок действия договора.

Уведомление другой стороны об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, должно содержать волеизъявление на прекращение арендных отношений, быть сделано в письменной форме и передано контрагенту. Если после направления уведомления о прекращении договора аренды арендодатель совершает действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор может быть не признан расторгнутым (Постановление ФАС Поволжского округа от 10 марта 2010 г. по делу N А57-9902/2008).

Названное уведомление является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Это имеет значение как для движимого, так и для недвижимого имущества (Постановление Президиума ВАС РФ от 31 мая 2011 г. N 16092/10 по делу N А57-23137/08-220, Определение ВАС РФ от 15 августа 2013 г. N ВАС-10856/13 по делу N А26-4357/2012). Ненадлежащим исполнением обязательства является отказ арендатора, получившего уведомление от арендодателя, от освобождения недвижимого имущества в период, пока запись о прекращении договора не внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Определения ВАС РФ от 5 мая 2010 г. N ВАС-5162/10 по делу N А56-15420/2009, от 21 июля 2010 г. N ВАС-8558/10 по делу N А59-3677/2009).

Договор аренды считается прекращенным по истечении одного и трех месяцев соответственно для движимого и недвижимого имущества, если иной срок не установлен в законе или договоре. Так, в соответствии с п. 3 ст. 627 ГК РФ арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней. Согласно ст. 21 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 «О недрах» <1> отказ от права пользования недрами должен быть заявлен владельцем лицензии письменным уведомлением органов, предоставивших лицензию, не позднее чем за шесть месяцев до заявленного срока.

———————————
<1> СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823.

Указание в уведомлении иных сроков возможно только в случаях, предусмотренных в договоре. Срок, определяемый в соответствии с п. 2 комментируемой статьи, по окончании которого прекращается договор аренды, начинает течь с момента получения соответствующего уведомления другой стороной (Определение ВАС РФ от 10 марта 2010 г. N ВАС-2198/10 по делу N А62-5391/2008, Постановление ФАС Московского округа от 21 апреля 2011 г. N КГ-А40/3012-11 по делу N А40-90527/10-1-574).

3. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает договоры аренды с предельным сроком, установленным законом. В числе таких договоров:

— договор субаренды, который не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК);

— договор проката, который заключается на срок до одного года (п. 1 ст. 627 ГК);

— договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);

— договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключаемый на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель (п. 3.1 ст. 22 ЗК);

— договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ, заключаемый на срок не более чем один год (п. 7 ст. 22 ЗК), и др.

В п. 3 комментируемой статьи предусмотрено, что только законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Таким образом, нормативно-правовые акты органов местного самоуправления, устанавливающие предельные сроки аренды муниципального имущества, являются недействующими, поскольку приняты за пределами компетенции указанных органов (Определение ВАС РФ от 31 января 2012 г. N ВАС-77/12 по делу N А57-16665/2010).

Срок действия договора (ст.425 ГК) — это предельная продолжительность существования договорных обязательств во времени от момента их возникновения до момента прекращения. Срок действия договора определяется соглашением сторон, а в определенных случаях — законом.

Обычно, по сроку действия договоры принято делить на:

1) долгосрочные — более 1 года;

2) годовые;

3) краткосрочные (обычно на несколько месяцев);

4) на неопределенные срок;

5) разовые — по которым осуществляется разовое исполнение.

Обычно договоры, заключенные на неопределенный срок, не принято соотносить со срочными договорами. Так, если законом установлены определенные требования к договору в зависимости от его срока, то такие требования, как правило, не распространяются на договоры, заключенные на неопределенный срок. Так согласно п. 11. Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п.2 ст.651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года».

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны могут своим соглашением установить, что условия заключенного договора применяются и к их отношениям, возникшим до заключения этого договора. Обычно такое соглашение включается в договор в

качестве его условия.

Гарантией соблюдения договорных обязательств является то, что истечение срока договора не влечет прекращение обязательств, если только законом или самим договором не установлено, что истечение срока договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до исполнения сторонами всех предусмотренных в нем условий.

Еще более сильной гарантией является императивная но своему характеру норма, содержащаяся в п.4 ст.425 ГК: окончание срока договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Т.е., даже если условия договора и допускают прекращение неисполненных обязательств с истечением срока, то прекращение таких обязательств не освобождает от ответственности за их неисполнение.

Можно выделить два специфических с точки зрения заключения договора:

1) публичный договор;

2) договор присоединения;

Публичным договором (п.1 ст.426 ГК) признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Смысл публичного договора заключается в ограничении свободы договора для стороны, которая продает товары, оказывает услуги или выполняет работы, поскольку она является профессионалом — предпринимателем, поскольку на другой стороне, как правило, находится, непрофессионал — потребитель, который.

По этой причине коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение кому-либо при заключении публичного договора, кроме случаев, прямо предусмотренных законом и иными правовыми актами. Фактически, предприниматель ограничен в свободе заключать договор потому, что он предлагает публичную оферту (т.е. по сути, ограничение свободы договора отсутствует, поскольку определяющим является именно характер деятельности, предполагающей публичное предложение).

Сказанное распространяется на ограничение договора, связанное с его содержанием, поскольку цена и иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.

Так, существуют льготы для пенсионеров, школьников, сгудентов, касающиеся проезда на транспорте. Важно помнить,

что, во-первых, такие льготы могут предоставляться только на основании законов РФ, указов Президента РФ и постановлений Правительства РФ и, во-вторых, предприниматель может, но не обязан предоставлять такие льготы.

Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

Если такая возможность у коммерческой организации имеется, но она все же уклоняется от заключения договора, то применяются положения п.4 ст.445 ГК: лицо, которому было отказано в заключение публичного договора, может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, при этом коммерческая организация должна возместить другой стороне причиненные этим убытки, вызванные необоснованным уклонением от заключения договора.

Пункт 55 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1.07.96 г. № 6/8, дает некоторые разъяснения, касающиеся публичного договора. Так, при разрешении споров по искам потребителей о понуждении коммерческой организации к заключению публичного договора бремя доказывания отсутствия возможности передать потребителю товары, выполнить соответствующие работы, предоставить услуги, лежит на коммерческой организации. Т.е. отказ от заключения публичного договора коммерческой организацией возможен, но при этом она должна доказать не имела возможности его исполнить.

Кроме того, в указанном постановлении учтены положения ст.446 ГК, согласно которым разногласия сторон по отдельным условиям публичного договора могут быть переданы потребителем на рассмотрение суда, причем независимо от согласия на это коммерческой организации. При этом, безусловно, наличие разногласий не повлияет на условия, установленные императивными нормами закона и иных правовых актов.

Поскольку публичные договоры в значительном объеме заключаются и исполняются одновременно (без отсрочки), то и совершаются, в основном, устно. Поэтому в случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.). Такие правила и определяют условия публичного договора. Издание таких правил продиктовано и необходимостью защиты так называемой слабой стороны в договоре — непрофессионала, который не только основывает свой выбор на информации продавца (исполнителя), но и заключает договор на предлагаемых предпринимателем условиях, который и подходит к их формированию профессионально, с учетом своего опыта. Т.е. такие правила устраняют перекос условий в пользу одной из сторон, тем самым, способствуя стабильности оборота, защищая того, на ком собственно и держится этот оборот — потребителя товаров, работ и услуг. Поэтому такие правила и распространены в сфере потребительского рынка. Издание правил санкционировано Законом РФ «О защите прав потребителей», стать-

ями 26 и 38 которого предусмотрено утверждение Правительством РФ правил отдельных видов договоров купли — продажи, а также правил продажи отдельных видов товаров, правил бытового и иных видов обслуживания потребителей. Речь идет о многочисленных правилах торговли и продажи (комиссионная торговля, продажа алкогольной и иной продукции, торговли и продовольственными и не продовольственными товарами), правилах вьтолнения работ и оказания услуг (перевозка, медицинские, образовательные услуги, услуги технического обслуживания и ремонта автотранспорта, услуг связи, бытовой подряд и т.п.)

Условия договора, не соответствующие требованиям установленным ст.426 ГК и обязательным для сторон правилам, утвержденным Правительством РФ в соответствии с федеральными законами, являются ничтожными.

Статья 428 ГК определяет договором присоединения как договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Это означает, что сторона может заключить такой договор только, если согласится на все предложенные условия, а вовсе не то, что новая сторона может присоединиться к уже существующему договору с участием других лиц (как это встречается в международной практике, где договора открыты для подписания новыми государствами, т.е. принятия ими международных правил поведения) — речь идет об особенностях заключения и специфике подобного рода договора. Его особенности, определяются порядком заключения:

• во-первых, условия договора определяет только одна сторона, и,следовательно, она предлагает заключить договор на этих условиях, другая- в выработке условий не участвует;

• во-вторых, другая сторона может либо полностью согласится, иподписать предложенную ей стандартную форму, либо не заключать договор вообще — не допускается каких-либо дополнений или обсуждения любого из предложенных условий.

И поскольку вторая сторона в таком договоре защищена в меньшей степени и возможно ущемление ее интересов, смысл регулирования сводится к тому, что присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но:

• лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорамтакого вида;

• исключает или ограничивает ответственность другой стороны занарушение обязательств;

• содержит другие явно обременительные для присоединившейсястороны условия, которые она, руководствуясь своими разумно понимаемыми интересами, не приняла бы при наличии у нее возможности участво-

вать в определении условий договора.

При этом для предъявления подобного иска достаточно любого из приведенного выше основания. Т.е. сторона, которой заключение договора присоединением в целом выгодно, может в последствии требовать изменить его условия.

Эти основания изменения или расторжения договора применяются, только если заключение договора присоединившейся стороной не связано с осуществлением ею предпринимательской деятельности. Для стороны, присоединившейся к договору в связи с осуществлением предпринимательской деятельности (сфера гражданского оборота, в которой действуют два профессионала), требование об изменении или расторжении договора по вышеназванным основаниям не подлежит удовлетворению, если присоединившаяся сторона знала или должна была знать, на каких условиях заключает договор.

Договоры присоединения распространены в банковских, биржевых операциях, бытовом подряде и других видах деятельности, где существует организованный рынок, однородная деятельность. Конструкция договора присоединения воссоздается и в примерных условиях договора (ст.427 ГК), когда стороны принимают и руководствуются такого рода выработанными и опубликованными условиями для договоров определенного вида.

Договоры присоединения могут часто существовать как публичные договоры. Купля-продажа, перевозка транспортом общего пользования, страхование по страховому полису. Не обязательно, что каждый публичный договор является договором присоединения, поскольку для публичного договора характерно, не совершенно идентичные условия, а единые критерии, по которым формируются условия — можно купить один батон хлеба, а можно — два, соответственно и условие о цене будет другим, в то время как условия договора, например, банковского вклада не зависят от первоначального взноса (речь идет о конкретном договоре присоединения, а не о выборе вида вклада).

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Комментарий к Ст. 425 ГК РФ

1. Как представляется, в п. 1 комментируемой статьи в ином ракурсе даются те же правила, что закреплены в ст. 433 ГК РФ. С момента заключения договора он вступает в силу как регулятор отношений участников; у них появляются права и обязанности, т.е. договор становится обязательным для участников, возникло обязательство. Вследствие этого недопустимы односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий, исполнение обязанностей, обеспеченное принуждением, и т.д.

2. По общему правилу договор устремлен в будущее, т.е. регулирует отношения, возникающие в связи с заключением договора. Договор направлен не только на установление прав и обязанностей, но и (или) на их изменение и прекращение.

Договором можно предусмотреть, что его условия распространяются на отношения, существовавшие до заключения договора. Отношения такого рода могут быть фактическими и юридическими. Так, если субъект при отсутствии какого-либо правового основания пользуется чужим имуществом, а затем заключается договор имущественного найма и действие его соглашением сторон распространено на период, предшествующий договору, то, очевидно, отношения, сложившиеся в этот период, были фактическими. (Здесь не затрагиваются ситуации, когда пользование было правонарушением. Но и в этих случаях, распространив договор на предшествующие ему отношения, стороны их узаконили.) Если же, предположим, заключается дополнительное соглашение к договору (а это тоже договор) (см. комментарий к ст. 420 ГК) и его действие распространено на отношения, возникшие до дополнительного соглашения, то, значит, предметом воздействия стали правовые отношения.

3. Договоры должны исполняться. Если бы не было правил, сформулированных в п. 3 комментируемой статьи, то сам факт истечения срока действия договора повлек бы освобождение от обязательств. Это вело бы к неуверенности участников гражданского оборота, многочисленным злоупотреблениям и в конечном счете к дезорганизации рынка.

В соответствии с общим правилом истечение срока действия договора не прекращает порожденных этим договором обязательств. Иное может быть предусмотрено законом или договором. Это «иное» может быть обусловлено спецификой социальных связей (существом отношений), особенностями предмета, необходимостью исполнения обязательства к определенному сроку, по истечении которого утрачивается интерес. Так, очевидно, что поставка новогодней елки должна быть осуществлена до 31 декабря.

С учетом изложенного следует констатировать, что едва ли не общепринятое в юридическом быту указание в договоре срока его действия очень часто представляет собой пустой звук — наступление этого срока не влечет прекращения обязательства.

4. В принципе, ответственность за нарушение договора должна быть неотвратимой. Нарушение договора порождает охранительное правоотношение, которое существует и после истечения срока действия договора.