Существенные условия договора найма

Стороны вправе сами предусматривать условия договора коммерческого найма. Они не обязательно должны быть теми же, что и при социальном найме жилых помещений. К отношениям по коммерческому найму, как уже говорилось, можно применять правила гражданского законодательства. Здесь можно говорить как об общих правилах гражданского законодательства, касающихся заключения, изменения и расторжения договоров, так и о последствиях, которые могут наступить ввиду ненадлежащего исполнения договора. Консультации по жилищным вопросам – специализация адвокатов коллегии. Юрист по жилищным вопросам поможет в разрешении возникшей проблемы.

В данном случае просто необходима консультация юриста по жилищным вопросам. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В коммерческом найме данный договор будет считаться заключенным, если в нем содержаться все существенные условия договора, и он заключен в простой письменной форме.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

К существенным условиям договора коммерческого найма можно отнести: предмет договора (конкретно то жилое помещение, которое сдается в найм), порядок и способы платежей за коммерческий найм. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. В правоотношениях по коммерческому найму это выглядит путем совместного подписания договора наймодателем и нанимателем.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим предложение заключить договор (проект договора), подтверждения о заключении договора (т.е., например, возвращения с подписью проекта договора, без протокола разногласий и прочих исправлений, замечаний к договору). Кроме того, данный вид обязательственных отношений возникнет с момента передачи жилого помещения в пользование нанимателя.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Например, помимо заключения договора найма в простой письменной форме, стороны могут договориться о его нотариальном удостоверении. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Существует один интересный момент в ГК РФ. Пункт 3 ст. 434 ГК РФ указывает, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ. Там содержится указание на то, что если лицо для совершения подтверждения (согласия) заключения договора в срок определенный в направленном предложении заключить договор совершит определенные действия вместо подписания договора и направления его другой стороне, то эти действия (но только такие, из которых явно видно, что сторона начала исполнять свои обязанности по договору) и будут считаться соблюдением простой письменной формы договора. Например, довольно часто бывает так, что сторона еще не подписала договор, но уже сделала предоплату за несколько месяцев, если наймодатель принял ее он уже не может отказаться от исполнения своих обязательств по еще незаключенному договору.

В законе предложение заключить договор, содержащее все его существенные условия, называется офертой. Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается неполученной. Полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано. Реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты, если иное прямо не указано в предложении. Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта).

Подтверждение о согласии на заключение договора на предложенных условиях законом называют акцептом. Такое согласие должно быть полным и безоговорочным. Если сторона не согласна с какими-либо из условий договора коммерческого найма, то даже при его подписании в редакции лица, предложившего заключить договор, но с замечаниями, это не будет считаться принятием договора и подтверждением его заключения. Когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока. Когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен — в течение необходимого для этого времени.

В случаях, когда своевременно направленное извещение об акцепте получено с опозданием, акцепт не считается опоздавшим, если сторона, направившая оферту, немедленно не уведомит другую сторону о получении акцепта с опозданием. Если сторона, направившая оферту, немедленно сообщит другой стороне о принятии ее акцепта, полученного с опозданием, договор считается заключенным.

Если в договоре не указано место его заключения, договор признается заключенным в месте жительства гражданина или месте нахождения юридического лица, направившего оферту.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Адвокат по жилью представит Ваши интересы в суде по этому вопросу.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Наши лучшие юристы по жилищным вопросам помогут Вам.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон по коммерческому найму прекращаются. В случае изменения или расторжения договора найма обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора найма, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено соглашением сторон. Например, наниматель не может потребовать обратно свои денежные средства, которые он оплатил в исполнение своих обязанностей по договору.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. Приведем простой пример договора коммерческого найма жилого помещения:

Договор найма жилья

г. _________________ » ___»___________20__г.

гражданин ____________________________________________________________ (ф.и.о. полностью) далее Наймодатель и

гр._______________________________________________(ф.и.о. полностью) далее Наниматель,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

2. Наймодатель гарантирует отсутствие претензий третьих лиц, которые могут быть к нему предъявлены, чем воспрепятствуют Нанимателю в пользовании Квартирой, имуществом и телефоном.

3. В момент подписания настоящего договора Наймодатель передал Нанимателю Квартиру, ключи и имущество, согласно описи. С этого же дня исчисляется срок начала найма.

4. Срок найма ____месяца(ев). С «___»_____200__г. по «__»_______200__г

5. Условия оплаты:

5.1 Плата за наем Квартиры за один месяц составляет____________рублей.

5.2 Коммунальные услуги оплачивает __________________________.

5.3 Электроэнергию оплачивает_______________________________.

5.4 При подписании Договора Наниматель выплатил плату за первые _______ месяц (а)(ев) найма, что в сумме составляет_____________________рублей.

5.5 Плата за последующий, после оплаченного период найма должна вноситься за каждый месяц не позднее чем за 5 (пять) дней до окончания оплаченного периода найма.

6. Совместно с Нанимателем в Квартире могут проживать постоянно_______.

7. Наниматель обязуется:

7.1 Вносить плату за наем Квартиры в оговоренные в п. 5 настоящего Договора сроки.

7.2 Не передавать Квартиру или ее часть лицам не указанным в п. 6 Договора.

7.3 Не производить в Квартире переделки без письменного на то разрешения Наймодателя.

7.4 Своевременно оплачивать междугородние и международные телефонные переговоры, а также другие платные услуги, предоставляемые по телефону и в кредит.

7.5 Обеспечить доступ Наймодателю в Квартиру в течение суток с момента оповещения им Нанимателя.

7.6 Полностью возместить Наймодателю любой ущерб, нанесенный Квартире и имуществу, неправильным их использованием и запущением в течение 20 (двадцати) календарных дней со дня оповещения.

7.7 По истечении срока найма возвратить Наймодателю Квартиру, все экземпляры ключей и имущество.

8. Наймодатель обязуется:

8.1 Возвратить Нанимателю плату за наем Квартиры, за оплаченный, но не прожитый период, в случае расторжения договора Наймодателем.

9. Наймодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае:

а) нарушения Нанимателем своих обязательств по п. 7 настоящего Договора;

б) нанесении существенного ущерба Квартире и Имуществу при неправильном их использовании;

в) систематических (неоднократных) жалоб со стороны соседей.

Наниматель в течение 20 (двадцати) календарных дней обязан освободить Квартиру, что не снимает с Нанимателя обязательств по возмещению Наймодателю ущерба в соответствии с п. 7.6 Договора за вычетом удержанной Наймодателем платы за непрожитый период.

10. Другие условия_____________________________________________________

11. Опись имущества____________________________________________________

12. Показания эл. счетчика_____________________________________________

Условия договора найма

Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора найма

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма. Как уже указывалось ранее, предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 ГК РФ).

В случае отсутствия в договоре найма жилого помещения данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.

Дополнительные условия договора найма жилого помещения

Дополнительные условия договора — это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах, автоматически вступающие в действие в момент заключения договора и не требующие согласования сторон.

К дополнительным условиям договора найма жилого помещения относятся:

• Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст.678 ГК РФ).
• Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст.683 ГК РФ).
• В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК РФ (п.2 ст.677 ГК РФ).
• Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.1 ст.681 ГК РФ).
• Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.2 ст.681 ГК РФ).
• Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (п.1 ст.682 ГК РФ).
• Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (п.1 ст.685 ГК РФ).

Случайные условия договора найма

Случайные условия — условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор найма может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Условия заключения договора аренды квартиры

Когда между сторонами заключается сделка, в рамках которой происходит передача имущества, принадлежащего одной стороне по праву собственности, во временное владение или пользование другой стороне, которая оплачивает за это фиксированную сумму денег, то оформление подобного соглашения выполняется путем заключения договора аренды. Все вопросы, связанные с оформлением такого документа, регламентируются ст. 606 ГК РФ.

Сторонами соглашения являются: арендодатель – лицо, предоставляющее собственное жилое помещение и арендатор – это тот участник сделки, который принимает во временное пользование имущество и выплачивает за услугу денежные средства арендодателю.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Как арендатором, так и арендодателем могут выступать физические лица, являющиеся дееспособными и располагающие собственным имуществом, и юридические лица, имеющие правоустанавливающие документы на жилую недвижимость

Форма договора аренды квартиры

Соглашение об аренде может быть заключено как в устной, так и в письменной форме. Письменная форма обязательна в том случае, если хотя бы один из участников соглашения – юридическое лицо. Обязательным условием оформления договора аренды является то, что участники сделки ставят подпись на каждом листе документа.

Регистрация документа производится в том случае, если срок действия договора превышает 365 дней.

Существенные условия договора аренды квартиры

Существенные условия договора аренды квартиры представлены в договоре самыми основными моментами сделки, такими которые являются определяющими факторами. Обычно условия договора аренды прописываются в отдельных пунктах документа, таких как ответственность сторон, денежные вопросы, форс-мажорные обстоятельства, штрафы и иные санкции в случае нарушения сторонами своих обязательств, однако не все эти элементы можно воспринимать как существенные условия договора аренды недвижимого имущества.

К таковым относятся только:

1. Предмет сделки.
2. Расчеты по договору.
3. Срок действия документа.

Под предметом сделки стоит понимать намерение сторон выполнить соглашение в полной мере. К предмету нельзя отнести стоимость аренды. Объектом же соглашения является то жилье, которое передается во временное пользование и уже к нему применяются некоторые требования:

• пригодность для проживания;
• на помещении не должно быть никаких обязательств.

Еще до оформления соглашения, стороны договариваются о стоимости услуги, способах ее оплаты и размере платежа. Все эти моменты закрепляются в пункте договора под названием «расчеты между сторонами», а в случае изменения любого из условий, подписывается дополнительное соглашение. Под арендной платой понимается та сумма, которая выплачивается помесячно либо авансом арендодателю. Размер платы носит договорной характер и устанавливается собственником помещения, но согласуется с арендатором. Оплату услуги можно производить как наличным способом, так и безналичным путем. В акте, как правило, прописывается конкретная дата, до которой необходимо внести обозначенную сумму. В случае невыполнения этого пункта на арендатора накладывается штраф, и начинает накапливаться пеня.

Срок действия договора аренды может быть различным. Существует несколько видов документа, в зависимости от времени его функционирования:

1. Если документ заключен менее чем на 365 дней, то такой договор считается краткосрочным и не требует госрегистрации.
2. Заключение соглашения на срок до 5 лет является признаком среднесрочного акта.
3. При действии документа до 49 лет, он начинает относиться к долгосрочным.
4. Если у акта не существует срока функционирования, то он становится бессрочным.

Если первый вид не подлежит госрегистрации, то последующие необходимо зарегистрировать в обязательном порядке.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по условиям заключения договора аренды квартиры

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Алена, и мне необходим совет. Год назад арендовала квартиру. При составлении договора пошла арендодателю навстречу, и по его просьбе мы не стали прописывать стоимость аренды в соглашении, а написали, что она устанавливается в устном порядке ежемесячно по договоренности между нами. Оплату я производила каждый месяц, как говорится, «из рук в руки». Естественно, что никакой отчетной документации он мне не предоставлял. Через год собственник квартиры сообщил мне о существенном повышении аренды, и я решила отказаться от его услуг. Он не возражал, однако, когда я собралась съезжать, предъявил мне счет на несколько десятков тысяч рублей, согласно которому я якобы не оплатила ему последний платеж, превышающий предыдущие в разы. Я отказалась, тогда он пригрозил обратиться в суд, если я съеду, не оплатив. Очень не хочется связываться с судебными разбирательствами. Скажите, пожалуйста, что мне грозит во всей этой ситуации? Надо ли мне будет оплачивать эту сумму?

Ответ: Здравствуйте, Алена. Вам не стоит переживать, поскольку в вашем случае, заключенный договора аренды может быть в целом признан недействительным. Причиной этому является именно то, что в акте не была прописана стоимость аренды, а в соответствие со ст. 606 ГК РФ данная информация относится к существенным условиям сделки. На вашем месте стоит обратиться в судебные инстанции с требованием о признании акта аренды недействительным. Вероятнее всего, судья примет вашу сторону и вынесет положительное решение.

Заключение

В заключение стоит отметить несколько важных моментов:

1. Договор аренды заключается между арендодателем и арендатором и является документальным оформлением сделки, в рамках которой осуществляется предоставление во временное пользование жилого помещения.
2. Форма документа может быть как устной, так и письменной, но если стороной выступает юридическое лицо, то предусмотрен только письменный вариант.
3. В договоре в обязательном порядке прописываются условия заключения договора аренда.
4. К существенным условиям относятся: предмет акта, расчеты сторон, сроки действия акта.

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Существенные условия договоров аренды жилья – что обязательно нужно включить в договор?

В соответствии со ст. 1 ГК РФ, свобода договора является одной из основ гражданского законодательства. Но, несмотря на гарантию свободы, к договорам аренды и найма, также как и к другим гражданско-правовым договорам, предъявляются определенные требования, как законодательные, так и продиктованные обычаями делового оборота.

Обычай делового оборота – это сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской деятельности правило поведения, не предусмотренное законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе (ст. 5 ГК РФ).

На нашем портале вы можете найти информацию об особенностях различных форм договоров, об условиях, при которых необходима государственная регистрация договора, о взаимоотношениях сторон в рамках различных договоров и другие полезные сведения. А в этой статье нам хотелось бы рассказать о структуре договора и существенных условиях, которые должны быть включены во все договоры.

Существенные условия договоров аренды. Предмет договора – этого достаточно?

Какие условия в договоре являются основными, без чего договор не может считаться заключенным – это предмет для спора цивилистов и хорошая тема для серьезных научных работ. У человека, который хочет заработать, сдавая квартиру, задача несколько иная – оформить отношения с нанимателем так, чтобы соблюсти требования законодательства, снизить свои риски и избежать конфликтных ситуаций.

Из этих целей мы и предлагаем вам исходить при составлении договора. В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

То есть, выделен в качестве существенного условия только предмет договора, остальное же остается на усмотрение сторон.

Конечно, в теории возможно в тексте договора указать только то, по поводу чего он заключается, скрепить получившийся документ подписями сторон. Но на практике никто так не поступает, потому что намного удобнее предусмотреть в договоре все, чтобы сразу упорядочить свои взаимоотношения с нанимателем. А иначе может получиться так, что придется просить суд определять условия ваших же правоотношений на основании экспертиз, судебной практики и т.д.

Состав условий договора аренды жилья – что является обязательными условиями?

Как мы поняли, лучше не проверять чужие теории, а прописывать в тексте договора все реальные договоренности с нанимателем. Приносим извинения за тавтологию.

Итак, к договорам аренды и найма применяются определенные нормы права. Некоторые из них определены однозначно, другие же предоставляют сторонам выбор. Все эти условия можно включить в договор. Пусть это и будет «переписыванием” Гражданского кодекса, зато, во-первых, вы еще раз обратите внимание нанимателя на его права и обязанности, а во-вторых, всю информацию удобно иметь в одном документе.

Также есть достигнутые вами и нанимателем договоренности о конкретном размере арендной платы, о сроках её внесения, описана процедура периодической проверки имущества, оговорены штрафные санкции и т.д.

Но как правильно изложить все это на бумаге? С чего начать и чем закончить?

Структура договора. Существенные условия договора аренды жилья

К сожалению, строгих правил по структуре договора, нет. В этом вопросе мы возвращаемся к обычаям делового оборота. То есть не нужно изобретать велосипед, делать нужно так, как делают остальные.

Но все-таки хочется иметь некую основу, чтобы не оказаться введенным в заблуждение каким-нибудь «знатоком”. Здесь мы можем предложить вам ознакомиться с таким документом как Письмо Роскомторга от 09.11.95 N 1-1492/32-21 «О рекомендация по составлению договоров”. Конечно, данный документ не имеет непосредственного отношения к сдаче в аренду квартир, и изначально был подготовлен для коммерческих организаций. Но тем не менее, в нем очень четко описана структура договора, на которую можно опираться и при составлении договоров аренды и найма.

Вот какая структура предлагается в данном Письме:

1. Преамбула (или вводная часть).
2. Предмет договора.
3. Дополнительные условия договора.
4. Прочие условия договора.

В документе также приводится описание каждого из этих пунктов. Мы не будем полностью его цитировать, а лишь дадим небольшие пояснения и постараемся «адаптировать” предложенную структуру для договоров аренды и найма.

Преамбула содержит следующую информацию:

• наименование договора;
• дата подписания договора;
• место подписания договора;
• данные лиц, подписывающих договор и их наименования для дальнейшего упоминания в тексте договора.

Предмет договора – это то, о чем конкретно договариваются стороны.

Цена договора и порядок расчетов – здесь следует указать размер арендной платы и порядок её внесения: время, форма, место.

Права и обязанности сторон – данный раздел будет состоять из подразделов с отдельным описанием прав и обязанностей нанимателя и наймодателя, здесь и описывается основная часть достигнутых договоренностей: кто, что, как, где и когда, может или не может делать.

Ответственность сторон – в данном разделе нужно указать все санкции за нарушение условий договора, как те, которые уже предусмотрены в законодательстве, так и те, о которых Вы сами договорились с нанимателем.

Обеспечение обязательств по договору – если вы договорились, например, о страховом депозите, то прописать это следует в данном разделе.

Срок действия договора: с какого и по какой момент действует заключаемый договор.

Основания изменения и расторжения договора – в данном разделе следует прописать порядок заключения дополнительных соглашений к договору, а также перечислить случаи, в которых договор может быть расторгнуть, по чьей инициативе и в каком порядке.

Условия о конфиденциальности информации по договору – если вы хотите отдельно обратить внимание на то, что отношения по договору не должны афишироваться, можете включить такой раздел в ваш договор.

Порядок разрешения споров по договору – конечной инстанцией в разрешении споров в любом случае будет являться суд, но можно также предусмотреть, например, определенный порядок обмена претензиями и досудебного урегулирования конфликтов.

К прочим условиям договора относится указание норм законодательства, регулирующих взаимоотношения сторон, указание количества экземпляров договора, перечисление форс-мажорных ситуаций и т.д.

Реквизиты и подписи сторон – в конце договора обязательно следует указать все данные каждой из сторон: документы, удостоверяющие личность (для физических лиц), регистрационные данные (для юридических лиц), адреса, телефоны, банковские реквизиты.

Заключительные рекомендации

Мы постарались обобщить все имеющиеся рекомендации по составлению договоров аренды и найма. Еще раз обращаем ваше внимание: именно рекомендации. Основное требование законодательства в данном случае одно: условия договора не должны противоречить нормам права.

Надеемся, данный материал оказался для вас полезным. И теперь, составляя договор на основе различных шаблонов, представленных в интернете, вы сможете сделать это осознанно, отдавая себе отчет в предназначении каждого раздела и пункта документа. Ведь грамотное изложение договоренностей, достигнутых с нанимателем, и верных с точки зрения законодательства, так же важно, как и сами эти договоренности.

Сдаете или снимаете жилье? Мы поможем!

У нас на Портале Вы можете:

• Абсолютнобесплатноскачать шаблон договоров аренды жилья и сопутствующие документы
• Купить договора найма и аренды на все случаи жизни и доп. соглашения с комментариями наших юристов в магазине договоров (от 100р)
• Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? – наш юрист сформирует для Вас договор аренды, составленный с учетом всех Ваших потребностей.

Существенные условия договора найма жилого помещения: судебная практика

Гражданским кодексом предусматривается свобода договора, как одна из основ законодательства. Однако несмотря на это, к договорам предъявляются различные требования по закону и обычаям делового оборота. К последнему относятся сложившиеся правила поведения в сфере предпринимательской деятельности, которые должны исполняться вне зависимости от того, закреплены ли они в правовом документе или нет. Об этом говорится в ст. 5 ГК РФ. В статье речь пойдет о существенных условиях договора найма жилого помещения, то есть тех, которые должны быть в него включены (по закону или обычаю делового оборота).

Предмет договора

Об основных условиях, без которых договор является недействительным, спорят до сих пор. Но для владельца недвижимости, которую он намеревается сдавать, главная цель заключается в таком оформлении отношений, чтобы все нормы закона были соблюдены и не возникло конфликтных ситуаций.

Именно на этих тезисах будем ориентироваться при составлении соглашения. В ст. 432 ГК РФ говорится о том, что договор является заключенным в том случае, если между сторонами имеется согласие по всем существенным условиям договора (найма жилого помещения, согласно теме статьи).

Предмет, условия, указанные в законе, а также в других правовых актах, названные необходимыми, и иные условия, по которым одна из сторон требует достижения согласия, являются существенными.

Структура и существенные условия

Законом не предусматривается строгий порядок составления соглашения. Однако он должен соответствовать обычаям делового оборота и иметь все существенные условия договора социального найма жилого помещения. Согласно им, структура должна иметь следующий вид:

• Преамбула.
• Предмет.
• Дополнительные условия.
• Прочие условия.

В преамбуле указывается название договора, дата и место его заключения, сведения о лицах. В предмет включается то, о чем стороны договариваются.

Далее указывается цена и порядок расчетов, где прописывается размер платы, а также порядок передачи. В разделе о правах и обязанностях сторон описывают по отдельности права и обязанности наймодателя и нанимателя, включая достигнутые договоренности. Также следует указать ответственность за нарушение условий соглашения, обеспечение обязательств (к примеру, о депозите), сроки действия, основания изменения и расторжения, конфиденциальность и порядок разрешения конфликтных ситуаций. Все это является существенными условиями договора найма жилого помещения.

К прочим условиям относятся ссылки на положения законов, количество экземпляров, форс-мажор и так далее. В конце обязательно прописываются реквизиты, и стороны ставят свои подписи.

О цене говорится в ст. 682 ГК РФ. Также указание об этом можно найти в ст. 671 ГК РФ. Она устанавливается на основании согласия сторон. Плата за наем предусматривается и в случае с государственным и муниципальным жильем, о чем имеются положения ст. 156 ЖК РФ.

Договорный показатель платы не означает, что стороны ее устанавливают в произвольном и безосновательном порядке. Согласно частям 2 и 4 ст. 156 ЖК РФ, величина за использование и содержание жилых помещений муниципального и госфонда зависит от площади, благоустроенности, места расположения дома. Такими же критериями руководствуются и при установлении цены по договору коммерческого найма.

Законом может устанавливаться максимальная величина платы за аренду жилого помещения. Тогда в случае указания в договоре более высокой цены соответствующее условие будет признано недействительным. Это не ведет к недействительности договора в целом. Однако вместо прописанной в нем цены будет выплачиваться максимально установленная сумма. При этом наймодатель не сможет предъявлять претензии к нанимателю. Правда, несмотря на установленную норму, пока никто ею не воспользовался, так как максимального предела платы по договору коммерческого найма нигде не предусматривается.

Существенным условием договора найма жилого помещения является срок. Он может заключаться на период менее года. Тогда он считается краткосрочным. Если же период превышает один год, то договор является долгосрочным. Максимальный срок, на который может заключаться соглашение о найме жилого помещения, составляет пять лет. Поэтому если даже стороны заключат договор на более длительный период, он будет действительным только в течение пяти лет.

Положения о регистрации долгосрочного договора не применяются по отношению к найму. Несмотря на это, многие специалисты по недвижимости полагают (или делают вид), что соглашение придется регистрировать в органах Росреестра. И рекомендуют заключать договор только на 11 месяцев. В то же время квартирантам нередко этот вариант подходит, так как в течение этого времени они смогут решить вопрос о том, насколько их устраивает квартира и хотят ли они здесь оставаться дальше или нет.

Расторжение

Среди существенных условий договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает его расторжение одной из сторон (наймодателем через суд, а нанимателем в любой момент с уведомлением наймодателя за 3 месяца). Также стороны могут указать в договоре меньший период уведомления наймодателя о расторжении соглашения. Однако это противоречит закону (ст. 687 Гражданского кодекса). Надо понимать, что без подачи соответствующего уведомления наймодатель может через суд обязать нанимателя вносить плату за проживание. Поэтому этот этап арендатору не стоит игнорировать, но нужно прописывать как существенное условие договора найма специализированного жилого помещения.

Акт приема-передачи: судебная практика

Между нанимателями и наймодателями нередко возникают споры. Они могут касаться причинения ущерба имуществу, образованию долга, появления убытков и так далее. Их разрешение во многом зависит от составленного соглашения и отображения существенных условий договора коммерческого найма жилого помещения.

Кроме него готовят акт приема-передачи объекта недвижимости, где указываются сведения о состоянии и имеющихся дефектах. Это обязательно, так как без него нанимателю придется нести ответственность за недостатки помещения. Если в акте будет указано, что помещение было передано в хорошем состоянии, то суд не примет во внимание возражения нанимателя о том, что соответствующие дефекты имелись изначально. Если же акт отсутствует, то наймодатель не сможет доказать, что помещению был причинен ущерб, так как документальные данные о его изначальном состоянии отсутствуют. Примером является Определение суда апелляционной инстанции Ульяновского района № 33-3165/2013 от 3 марта 2013 г.

Список прилагаемого имущества

В акте приема-передачи также следует указать о том, какие предметы передаются в пользование и их оценочную стоимость. Тогда собственнику будет легче доказать наличие убытков, если имуществу будет причинен ущерб.

Собственник обязан устранят дефекты, если они не вызваны виной нанимателя. Если это делается несвоевременно, у нанимателя появляется основание расторгнуть договор. А если недостатки не были существенными, то у нанимателя нет оснований для отказа от договора. Соответствующее решение было принято Московским городским судом по делу №33-26040 от 18 августа 2011 г.

Возможные убытки нанимателя

По существенным условиям договора найма жилого помещения в судебной практике принимаются решения как в пользу нанимателей, так и в пользу наймодателей. Арендатор рискует понести убытки, к примеру, из-за необходимости снятия другого жилья, в случае если собственник запретил доступ в арендуемую квартиру. В жизни нередко случается, что собственники выгоняют нанимателей, доставляя им неудобства и заставляя искать новое жилье. В отсутствии соответствующих оснований арендатор имеет право требовать возместить убытки наймодателя.

При этом расходы должны быть экономными, приближенными к плате за помещение или даже в меньшем размере. Другое жилье должно быть приблизительно таким же, что и предыдущее, так как в интересах нанимателя по возможности снижать свои убытки. Об этом говорится в ст. 404 ГК РФ. К убыткам, которые должны быть возмещены, не получится отнести расходы, которые превышают цену найма, например, при снятии номера в гостинице. Об этом было принято Определение Мосгорсуда № 4г/8-9143/2012 от 23 октября 2012 г.

Также наниматель не сможет требовать возмести убытки, если причина заключалась в его вине, например при неоплате долга. Так как наряду с обязанностью предоставления жилья, с одной стороны, возникает обязательство его оплаты, с другой стороны, наймодатель вправе приостановить доступ к жилому помещению до оплаты задолженности.

Каждый наниматель и наймодатель сам решает, каким образом им выстраивать отношения. Но во избежание проблем в будущем стоит самым внимательным образом изучить существенные условия договора найма жилого помещения и убедиться в том, что все интересы сторон соблюдены. Тогда при возникновении конфликтных ситуаций можно рассчитывать на справедливое решение суда, так как для этого будут в наличии все необходимые документы.

Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Случайные условия — условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор найма может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.

С этим шаблоном часто используют: Договор социального найма Форма договора найма Стороны договора найма жилого помещения Предмет договора найма жилого помещения Образец договора найма жилого помещения

Популярные документы и процедуры: Стороны договора поставки Журнал регистрации заявлений Доверенность на продажу дома с земельным участком Журнал регистрации актов Акт приема-передачи мусора и отходов

В данном процессе компания ЮрАссистент представляла интересы истца.

Именем Российской Федерации

29 сентября 2015 года Никулинский районный суд г. Москвы в составе судьи К. О.А., при секретаре Н. Л.Ю., с участием прокурора М. А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-…./15 по иску К. Т. В. к П. В. В. о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании суммы долга по оплате найма жилого помещения, выселении из жилого помещения

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании суммы долга по оплате найма жилого помещения, выселении из жилого помещения, мотивируя свои требования тем, что сторонами заключен договор найма жилого помещения от 26.02.2014 г. на срок до 25.02.2015 г. Ежемесячная плата за наем составляет 110 000 руб. Ответчик свои обязательства по оплате не исполняет, в связи с чем, его задолженность составила 660 000 руб. Таким образом, истец просит расторгнуть договор найма, взыскать с ответчика сумму задолженности 660 000 руб., договорную неустойку в размере 340 450 руб. за период с декабря 2014 г. по май 2015 г., расходы на оплату юридических услуг 25 000 руб., госпошлину в размере 13 502 руб., а также выселить ответчика из квартиры по адресу: г. Москва, (адрес).

Представитель истца в судебное заседание явилась, на удовлетворении исковых требований настаивала в полном объеме.

Истец в судебное заседание явилась, поддержала исковые требования и просила их удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, неоднократно извещался судом о дате рассмотрения дела, причин своей неявки суду не сообщил, письменные возражения на иск не представил.

Суд, с учетом мнения представителя истца, счел возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика в порядке заочного производства.

Суд, выслушав участников процесса, заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования законны и обоснованны, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст. 209 ПС РФ Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п.1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В силу ч.1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Как установлено в ходе судебного заседания: собственником квартиры, расположенной по адресу г. Москва, (адрес) является К. Т. В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.11.2010 г.

26.02.2014 г. между истцом и ответчиком заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с которым истец передал ответчику в наем квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, (адрес), а также оборудование и мебель, перечисленную в приложении № 1 к договору.

В силу п.2.1. договора, срок найма установлен по 26.02.2015 г.

В силу п.З. договора, ежемесячная плата за наем квартиры составляет 110 000 руб. Также в соответствии с условиями договора, плата вносится ежемесячно не позднее 01 числа месяца подлежащего оплате.

Из пояснений представителя истца следует, а ответчиком не оспорено, что ответчик с декабря 2014 г. плату за наем не вносит, таким образом, за период с декабря 2014 г. по май 2015 г. у ответчика образовалась задолженность на сумму 660 000 руб., при этом ответчик продолжает проживать в занимаемом им жилом помещении.

В силу ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии со ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 684 ГК РФ По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

В силу ст. 687 ГК РФ Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

В соответствии с ч.З ст.450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Таким образом, суд соглашается с доводами истца о расторжении договора найма жилого помещения от 26.02.2104 г., заключенного между сторонами, в связи с тем, что ответчиком допущены существенные нарушения по плате, просрочка по оплате вставляет более 6 месяцев.

Также суд соглашается с доводами истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате в размере 660 000 руб., за период с декабря 2014 г. по май 2015 г.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки в размере 340 450 руб.

В соответствии с п.5.2.3. договора, в случае просрочки нанимателем внесения платы за наем наймодатель имеет право требовать от него выплаты пени в размере 0,5 % за каждый день просрочки от внесенной суммы.

В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Суд соглашается с требованиями истца о взыскании неустойки, при этом суд также учитывает, что ответчиком размер неустойки не оспорен, доказательств несоразмерности суду не представлено.

Также, учитывая положения ст. 688 ГК РФ, в соответствии с которой, в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о выселении ответчика из спорного жилого помещения.

Истцом также заявлены требования о взыскании расходов на юридические услуги 25 000 руб. и госпошлины в размере 13 502 руб.

В силу ст.98, 100 ГПК РФ, суд соглашается с данными требованиями истца.

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор найма жилого помещения от 26.02.2014 г., заключенного между К. Т. В. и П. В. В.

Взыскать с П. В. В. в пользу К. Т. В. задолженность за наем в размере 660000 руб., неустойку за просрочку в размере 340 450 руб., расходы на юридические услуги в размере 25 000 руб., госпошлину в размере 13 502 руб.

Выселить П. В. В. из жилого помещения по адресу: г.Москва, (адрес).

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца.

Ответчик вправе подать заявление об отмене заочного решения в течение 7 дней с момента получения им копии решения.
Оригинал данного решения можно открыть в формате PDF

Остались вопросы? Пишите или звоните.

Какими-бы ни были отношения между владельцем имущества и арендатором, юристы не рекомендуют отказываться от составления договора

Сдача жилья в аренду — процедура которая встречается довольно часто, потому стоит узнать, каковы существенные условия договора найма жилого помещения, чтоб защитить собственные интересы.

Отношения между владельцем жилья и квартирантом могут складываться по-разному. Потому специалисты в области права не рекомендуют отказываться от составления документа, обуславливающего взаимоотношения арендодателя жилья.

Рассмотрим более подробно вариант аренды, когда обе стороны-участницы сделки являются физлицами.

Юр. лицам также не воспрещается выступать в роли арендодателей, но, как показывает практика большинство вопросов возникают именно во взаимоотношениях физических лиц — участников сделки.

Договор найма — о чем в нем должна идти речь

Соглашение по найму жилого помещения следует составлять в письменном виде

Обязательным является заключение соглашения найма в виде письменного документа. Иначе вероятен вариант, что соглашение окажется недействительным. Обращаться к нотариусу по поводу его заверения не требуется. Хотя и возможно при желании сторон.

Большую часть положений этого документа стороны определяют самостоятельно. Но ряд моментов оговаривается в обязательном порядке.

Итак, сторонами должны быть указаны следующие пункты.

Сдаваемую квартиру необходимо подробно описать с указанием адресных данных, этажа, количества комнат и других моментов.

Это делается во избежание дальнейших споров насчет того, какой конкретно объект был сдан.

Срок заключения договора. После вступает в действие правило, по которому первоочередное право заключения нового договора должно быть предложено нанимателю. Лишь в случае его отказа может идти речь о заключении договора с другим лицом.

Договор должен содержать пункт о порядке внесения платы за пользование помещением

При несоблюдении данного пункта наймодатель обязан позаботиться о возмещении причиненных нанимателю убытков.

Нюансы внесения арендной платы. Оговариваются размер, сроки и способы, при помощи которых будут вноситься денежные средства за пользование жильем.

Важно также позаботиться о фиксировании каждого платежного факта. Это может быть соответствующая расписка.

Указание моментов, касающихся оплаты коммунальных услуг.
Пункт о капитальном и текущем ремонте помещения.
Пункт о тех членах семьи, которые проживают вместе с нанимателем.

Пункт о других собственниках арендуемого помещения.
Пункт, касающийся досрочного расторжения договора. Обычно такое делается в судебном порядке.

Стороны должны оговорить те ситуации, когда можно будет говорить о расторжении. Данный пункт важен для наймодателя, так как позволяет избежать ему недобросовестного отношения к жилому помещению. Такое свойственно некоторым нанимателям.

Существенные условия договора найма жилого помещения

Существенными условиями договора аренды называют те пункты, которые собственно позволяют достичь заключение сделки

К ним относятся те условия о предмете договора, которые обозначены в законодательных или других правовых документах. Причем, названы они таковыми для документов данного типа.

К ним же относится весь тот перечень условий, которые предполагают достижение соглашения. Настоять на них вправе любая сторона договора найма.

Существенные условия договора найма жилого помещения предполагают подробное описание условий, касающихся предмета соглашения.

Мнение юриста-эксперта:

Мнение эксперта Гуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопрос Договор аренды квартиры является одном из разновидностей правоотношений между гражданами. Для заключения указанного договора одним из важных моментов является лицо, с которым непосредственно заключается договор найма. Это субъект, независимо физическое или юридическое лицо будет являться ответственным квартиросъёмщиком, бремя выполнения обязательств по договору, таких как своевременная оплата, расходы по коммунальным услугам и поддержание квартиры в надлежащем виде лежит в основном на нем.

Существенным условием заключения договора найма будет являться количество и фамилии имена отчества всех членов семьи, вселяемых арендатором в жилище.В таком случае все вселившиеся лица несут солидарную ответственность за порчу имущество или несвоевременную оплату по договору.В случае возникновения судебных споров они так же могут выступать в роли ответчиков. Вселение иных граждан, о мере необходимости регулируется заключением дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации наравне с основным договором.

Еще одним существенным условием является регистрация, другими словами прописка, граждан по месту проживания. Данное условие необходимо для определения детей нанимателя в образовательные учреждения в месте проживания, обслуживание в поликлинике.

Еще одним из немаловажных условий, на которое следует обратить внимание при заключении договора, является наличие животных в передаваемой квартире. Передающая сторона может поставить ограничение на проживание живности в квартире, при обеспокоенности собственника за сохранность имущества и ремонт в переданной в пользование квартире.

В случае, если передаваемая квартира приобретена собственником в период брака, то в договоре аренды обязательно должна быть ссылка на нотариальное согласие на заключение сделки о передачи недвижимости. Копию согласия так же стоит оставить арендатору у себя. Отсутствие согласия на заключение сделки о передачи может стать причиной признания договора недействительным в судебном порядке.

При заключении последнего обязательно нужно обратить внимание на перечисление сведений, позволяющих идентифицировать имущество, передача которого предстоит.

Что является предметом договора найма жилого помещения? В качестве предмета договора как правило служит жилой объект, имеющий все условия, позволяющие комфортное проживание в нем. Это может быть дом, часть дома, отдельная квартира или выделенная ее часть, к примеру — комната.

Документ, в котором отсутствуют сведения о передаваемом жилом объекте не относится к категории заключенных договоров.

В качестве существенных условий договора найма специализированного жилого помещения служат пункты, оговаривающие:

• сам предмет аренды,
• стоимость,
• срок, на который сдается помещение.

Условия, которые служат в качестве дополнительных

Дополнительные условия договора начинают свое действие автоматически. после заключения договора

Особенностью дополнительных условий договора аренды является тот факт, что они, как правило, оговорены нормативными документами.

Согласовывать их текст сторонам не потребуется — они начинают действовать автоматически, с момента, когда произошло заключение договора.

Итак, речь идет о следующих моментах:

• Обязанности вовремя оплачивать жилье.
• Указании в договоре тех граждан, которые постоянно проживают с нанимателем. Если таких оговорок нет, то вселяют их, опираясь на на правила статьи 679 Гражданского кодекса.
• Текущими ремонтными работами обязан заниматься наниматель, если другой вариант не предусмотрен документом.
• Капремонтом занимается наймодатель.
• Размер оплаты за жилье – этот пункт стороны оговаривают между собой.

Случайные условия договора

В соглашении найма могут содержаться случайные условия, но это совсем не обязательно

К данному виду причисляются любые условия, которые включены в документ исходя исключительно из решения сторон.

Данные условия могут быть дополнением к обычным, либо изменением их.

Если в тексте документ рассмотренный вид условий не нашел отражения, то переживать не стоит: действительность договора не окажется под угрозой. Следовательно, в соглашении найма может содержаться ряд любых случайных условий. Все зависит от согласования сторон.

Таков перечень основных пунктов, предусмотреть которые необходимо при заключении данного договора.

Обе стороны должны внимательнее отнестись к составлению документа (его заключение через специализированные агентства не отменяет данного пункта) и обратиться за дополнительным консультированием к специалистам по мере необходимости.

Такое отношение позволит избежать неприятных ситуаций в дальнейшем.

Еще полезная информация по вопросу составления соглашения найма — на видео: